Чинне цивільне законодавство містить ннзку вимог, із додержанням яких пов’язується чинність правочннів. Однією з таких вимог є відповідність правочииу нормам Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

ЦК України не містить ознак порушення моральних засад суспільства. Можна виділити об’єктивні й суб’єктивні елементи складу випадків. З об’єктивної сторони правочни за своїм характером визначається на основі змісту, причини і мети. Наприклад, зміст аморальності за змістом – обіцянка винагороди за виконання, яке відповідно до соціальної моралі не може бути виконане за винагороду (зміна полу). Причина в правочині суперечить суспільній моралі, коли, наприклад, правочнн укладений на підставі, що суперечить суспільній моралі (наймодавець розриває договір найму житла, оскільки наймач виступав проти зміни договору найму). Мета може бути аморальною, якщо правочнн спрямований на експлуатацію сторони и угоді. З суб’єктивної сторони необхідна спільна обізнаність про факт порушення моральних засад суспільства.

Стаття 226 ЦК України визначає нікчемним правочин, який порушує публічний порядок. Натомість правочин у ньому визначається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямонаний на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищешія, пошкодження майна фізичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, що порушує публічний порядок, визнається законодавством нікчемним, тобто таким, недійсність якого встановлена законом. При цьому визнання нікчемного правочину недійсним судом не вимагається. Однак залишається незрозумілим, через який правовий механізм і які суб’єкти можуть реалізувати чи забезпечити реалізацію наслідків нікчемності правочинів, які суб’єкти встановлюють наявність у тих чи інших правочинів ознак, з якими законом пов’язана їх нікчемність, поза судом.

На формування судової практики буде впливати досвід застосування ст. 49 ЦК УРСР 1963 р., разом із тим, необхідно виокремити зміст Цивільного кодексу України від традицій, що склалися за роки радянської влади. На відміну від чинного раніше цивільного законодавства, увага зосереджується не на порушенні встановлених законодавством суспільних) економічних і соціальних основ держави, державної безпеки тощо, а, передусім, наголошується на тих порушеннях публічного порядку, які призначені забезпечити захист прав приватної особи. Для з’ясування сутності правопорушення слід визначити поняття «публічний порядок». Правочин, який порушує публічний порядок, є різновидом цивільного, а не господарського, кримінального, адміністративного правопорушення, критерієм виокремлення якого є спрямованість на порушення конституційних прав та свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, територіальних громад, незаконне заволодіння ним.

Вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, тягне за собою спеціальні види відповідальності на загальних підставах, визначені ч. 1 ст. 216 ЦК України.

Об’єктом правопорушення є «публічний порядок» у визначенні ст. 228 ЦК України, при цьому суб’єктом такого правопорушення може бути будь-який учасник цивільних відносин (у тому числі суб’єкт публічного права).

До оспорюваних правочинів чинне цивільне законодавство відносить правочини, які визнаються такими лише в судовому порядку:

а) юридичної особи, здійснені без спеціального дозволу (ліцензії) (ст. 227);

б) вчинені неповнолітньою особою за межами її цивільної дієздатності (ст. 222);

в) вчинені особою, обмеженою судом у дієздатності (ст. 223);

г) вчинені особою, яка у момент вчинення не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними (ст. 225);

ґ) правочини під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з іншою (статті 229-232 ЦК);

д) під впливом тяжкої обставини (ст. 233).

Правочин, визнаний недійсним, вражається недійсним із моменту його укладення. Проте, якщо з самого правочину випливає, що він може бути припинений лнше на майбутнє, дія його визнається недійсною і припиняється на майбутнє.

Визнання правочину недійсним на підставі, колн учасник правочину умисно був введений в оману іншою стороною, відбуваються тоді, коли йому повідомили факти, які не відповідають дійсності і які мали суттєве значення. Можливі випадки обдурювання з боку одного з учасників правочину, умисне введення в оману контрагента з приводу якості, розміру жилих приміщень. Істотне значення для визнання правочину недійсним має також замовчування конкретних обставин, при цьому відбувається обман учасника правочину. Правочин, який укладається під впливом обману, може бути визнаний недійсним через те, що наявне невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиявлення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку представляє. Наприклад, має місце неправильне уявлення чи незнання інформації про технічний стан жилого будинку,

Позов про визнання угоди недійсною може пред’явити тільки сторона з приводу обману, якщо діяла під впливом введення її в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ст. 230 ЦК України). Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити виникненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Яскравий приклад обману наводить А.В. Лудь, яка, зокрема, зазначає: «Так, одним із поширених можна назвати договір купівлі-продажу за довіреністю або на основі незаконної приватизації». Згідно зі ст. 8 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду» право на придбання житла у власність має покупець квартири за письмовою згодою всіх сумісно проживаючих повнолітніх членів сім’ї, включаючи тимчасово відсутніх. В будь-який момент може з’явитися «незгідний» з приватизацією член родини і в такому випадку договір купівлі-продажу природно визнається судом недійсним»[239].

Помилка – це відсутність справжнього уявлення про стан жилою приміщення, неправильне сприйняття стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її волевиявлення. Наслідки, передбачені ЦК, настають, коли дефекти об’єктивно заперечують проживання у квартирі й їх неможливо позбавитися. Йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, істотність якої має встановлювати тільки суд, що здійснюється у кожному окремому випадку щодо конкретних, фактичних обставин. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав і обов’язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Помилка у мотивах укладення угоди не повинна вести до визнання її недійсною (ст. 229 ЦК України), оскільки мотив її лежить поза суттєвими умовами угоди. Правочин, проведений внаслідок помилки, належить до числа оспорюваних угод.

За час формування ринку житла трапляються випадки укладення правочинів щодо жилих приміщень і під впливом погроз, насильства представників сторін. Насильство являє собою фізичний чи психічний вплив на учасника правочииу або його близьких із метою спонукання до укладення правочину. Л.П. Герасимова визначає, що недійсними є правочини, здійснені під впливом насильства, як за участю громадян, так і юридичних осіб[240]. Особа, яка укладає угоду під впливом насильства, фактично позбавляється можливості виявляти власну волю, її воля змінюється волею іншої особи. При застосуванні погрози відбувається вплив на чужу волю з метою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Вона може бути спрямована не тільки на учасника, а й на члена сім’ї з метою отримання згоди на укладення правочину. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, що може бути практично втілена, такою, що може призвести до погіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При ньому не має значення, від кого вона виходить: під контрагента чи третіх осіб і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до обміну, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впливом погрози, то вона не збігається зі справжнім його бажанням.

Якщо обставини, що мали місце прн укладенні договору, свідчать, що відмова учасника договору від його укладення могла спричинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання угоди, пов’язаної з продажем, обміном, недійсною.

Можливі випадки відчуження жилих приміщень, коли особа змушена укладати угоду на невигідних для неї умовах внаслідок збігу тяжких обставин. Ознаками такої угоди може бути укладення її не на еквівалентних умовах або збіг тяжких обставин для однієї сторони (хвороба, крайня потреба тощо). Проте, щоб визнати таку угоду, необхідно встановити якісь кількісні критерії (наприклад продаж за 1/3 дійсної вартості житла).

Є.О. Мічуріи визначає правочини, що можуть супроводжуватися протиправними діяннями:

1) невірне формування волі набувача демонстрацією іншого житла;

2) зниження реальної ціни правочину;

3) продаж житла особою, яка не мала права його продавати (наприклад наймачем);

4) проблема взаєморозрахунків при відчуженні житла.

Недоліки правового регулювання Є.О. Мічурін вбачає у недостатньому розвитку законодавства, яке є новим і неусталеним[241].

Можливі випадки визнання угоди щодо жилих приміщень недійсною на тій підставі, що вона була укладена з метою приховання іншого правочину (удаваний правочин) (ст. 235 ЦК України). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють той правочин, який сторони дійсно мили на увазі. Учасники удаваного правочину намагаються досягти певного правового результату, замаскувавши справжні наміри, зовні виявляючи волю, що не відповідає юридичним наслідкам, настання яких вони насправді бажають. Часто удавана угода укладається з метою приховання протизаконної. У цьому разі, якщо суд приймає рішення про визнання угоди недійсною, застосовуються правила, які сторони дійсно мали на увазі.

Зустрічаються випадки, коли правочини укладаються лише про людське око, без наміру створити юридичні наслідки (фіктивні правочини). Стаття 234 ЦК України фіктивним визначає такий правочин, який учинено иез наміру створення правових наслідків, що обумовлювалися цим правочином.

Купівля-продаж, дарування, застава, оренда жилих будинків та інші дотовори, що фактично прикривають продаж земельної ділянки або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними. У той самий час законодавство не відмовляє оспорюваним правочинам в юридичній силі до вирішення питання судом про їх дійсність чи недійсність.

Визнання правочинів щодо жилих приміщень недійсними вимагає уважного дослідження всіх обставин, що мають юридичне значення. Для визнання правочину недійсним необхідно встановити обставини, що підтверджують дійсні наміри особи розпорядитися своєю жилою площею у встановленому законом порядку, тобто зробити проміжні варіанти, необхідні для досягнення кінцевої правомірної мсти.

Рішення про задоволення позовів має бути повним і обґрунтованим, оскільки воно пов’язане з великими майновими і немайновими (духовними) витратами (зміна місця роботи, навчання, переїзд до іншого місця тощо). Особливі правові наслідки при визнанні угод недійсними передбачені у ЖК, зокрема, у разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали (ст. 88 ЖК УРСР).