Звідси можна зробити висновок, що в речових правовідносинах щодо житла всі зобов’язані особи мають негативний обов’язок – утримуватися від будь-яких порушень прав уповноваженої особи. Це правило зберігається навіть у випадку обмеження прав власника щодо користування його майном, договором, законом, заповідальним відказом чи рішенням суду. Сервітут відповідно до ст. 405 Цивільного кодексу України визначає обсяг прав щодо користування чужим майном членами сім’ї власника або іншими не власниками житла.

Згідно зі ст. 814 Цивільного кодексу України у разі зміни власника житла, переданого в найм, до нового власника переходять права і обов’язки наймодавця.

За договором дарування житла дарувальником можуть бути обумовлені права довічного користування дарунком або його частиною, не пред’являти вимог до третьої особи про виселення (ст. 725 ЦК України). За рішенням суду власник, що придбав житло за договором іпотеки, може бути зобов’язаний не виселяти неповнолітніх осіб із жилого приміщення до досягення ними повноліття.

Згідно зі статтями 1237-1239 Цивільного кодексу Україин спадкодавець може покласти на спадкоємця, до якого переходить будинок, квартира права користування відказоодержувача. Обмеження щодо вступу в право власності спадкоємця зберігаються до моменту смерті відказоодержувача.

У зобов’язальних правовідносинах зобов’язаною стороною є певна особа, при цьому її обов’язки полягають у здійсненні певних позитивних дій.

Багато вчених-юристів звертали увагу на відсутність єдиного підходу до застосування терміна «житло»[45]. У главі 23 загального положення «Про право власності» Цивільного кодексу не встановлюється перелік об’єктів права власності й зокрема житло. Серед предметів договору купівлі-продажу визначаються жилий будинок, квартира (гл. 54 ЦК). Стаття 750 ЦК передбачає обов’язок набувача забезпечити відчужувача житлом. У главі 59 ЦК застосовується термін «житло» як предмет договору найму. В той самий час у главах 27, 28 Цивільного кодексу визначається правовий режим жилого будинку як особливого об’єкта правового регулювання. Цивільний кодекс визначає садибу, у той же час садиба до об’єктів житлового фонду не належить, окрім жилого будинку, що розміщений на ній.

Можна зробити висновок, що слід не тільки усунути суперечності, що виникають між речовими і зобов’язальними правами на житло як особливого майнового об’єкта відповідно до цивільно-правових засад, а й посилити празове регулювання відносин щодо житла.

Право на задоволення житлової погреби не слід ототожнювати з житловою (цивільною) правоздатністю як абстрактною можливістю придбати в майбутньому певні права і обов’язки, воно полягає у майновому і немайновому інтересі, направленого до держави, з відповідним обов’язком спеціально уповноважених державних органів створити належні умови реалізації цього права. На цю невідповідність звернув увагу м. Коржанський [46] який справедливо зазначає, що «ст. 47 Конституції проголошує право кожного на житло, а ст. 53 – право кожного на освіту. Отже, мають таке право і бездомні, і ті, хто не вчиться. З таким успіхом можна було б проголосити, що кожен має право на віллу, котедж... Але це ж не право, а лише обіцянка. Право це не тільки і не стільки можливість особи, яка має право, скільки обов’язок певних осіб забезпечити це право, цю можливість». Слід погодитися з такою позицією, і необхідно передбачити гарантії реального здійснення права громадян на житло як систему заходів, спрямованих на забезпечення цього конституційного права, що повинно включати заходи державного впливу. Юридичні гарантії повинні полягати у забезпеченні прав громадян, включаючи обов’язки держави та її органів (недоторканність житла, економічна доступність житла, стабільність суб’єктивних житлових прав, безперешкодне здійснення суб’єктивних житлових прав, захист житлових прав і законних інтересів громадян, сприяння держави житловому будівництву. Якщо громадянин не має у власності житла, не користується певним житлом, то його треба розглядати як особу з нереалізованими правами на житло. Тому в Цивільному законодавстві не визначені способи захисту цього права. Це право випливає з того, що призначення житлового фонду полягає у задоволенні житлових потреб громадян, тому всі громадяни вправі претендувати на користування житлом. Неможливо врегулювати специфіку житлових правовідносин тільки цивільно-правовими засобами. Хоча реалізація правоздатності фізичної особи передбачає наявність житла, як місця проживання, всі люди згідно зі статтями 26, 27 ЦК України є рівними у здатності мати цивільні права, а дії, що обмежують можливість фізичної особи мати цивільні права, є нікчемними. Це стосується також правових актів Президента України, органу державної влади, органу місцевого самоврядування та їхніх посадових і службових осіб. Хоча місцем проживання людини є не тільки жилий будинок, квартира, а й інші приміщення: гуртожиток, готель, навчальний заклад, заклад охорони здоров’я тощо у відповідному населеному пункті (ст. 29 Цивільного кодексу України), Можна дійти висновку, що чітко визначає дві складові ідентифікації фізичної особи: 1) наявність житла, придатного для проживання в ньому; 2) розміщення житла у відповідному населеному пункті.

Більше того, ст. 270 Цивільного кодексу України до одного із видів особистих немайнових прав відносить право на недоторканність житла, що включає і можливість людини вільно, на власний розсуд, визначати свою поведінку в певному жилому приміщенні. З цього можна зробити висновок, що цивільно-правовий статус людини, як і конституційний, визначається наявністю житла, і органи державної влади, органи місцевого самоврядування зобов’язані його забезпечувати. Хоча право власності на житло віднесене до речових прав, право користування до зобов’язальних, право на недоторканність житла у Цивільному кодексі віднесене ст. 311 до особистих немайнових прав, що забезпечують соціальне буття фізичної особи, але такий поділ носить умовний характер. Право на житло може бути віднесене до речових, зобов’язальних, особистих немайнових прав, що забезпечують природне існування фізичної особи, так само, як і право на життя, на охорону здоров’я, на сім’ю – в цілому всі вони забезпечують природне право людини на житло.

У той самий час цивільне законодавство за своєю суттю не може регулювати правовідносини, наприклад, щодо надання та користування соціальним житлом. При цьому тільки Житловий кодекс може зняти суперечності, що виникають, і містити норми навіть з елементами окремих норм публічного правого характеру, при цьому кожна норма матиме свою майнову, немайнову зобов’язальну специфіку, характерну саме для житлової сфери. Такий висновок можна зробити навіть виходячи з Цивільного кодексу, який не до кінця виокремлює житлові відносини як окремий вид суспільних відносин, не передбачає заходів щодо якомога ширшого забезпечення захисту прав та законних інтересів всіх громадян, а тільки виходить із необхідності регулювання сталих речових та зобов’язальних відносин, із значною специфікою житлової сфери.

Можна констатувати, що більшість норм чинного Житлового кодексу УPCP 1983 р.[47] не діють, і навпаки, створюють правову прогалину. В той самий час частина норм Цивільного кодексу захищає особисті немайнові права людини, а не охороняє їх, що не створює цілісної системи цивільного законодавства. Це тягне за собою прийняття великої кількості розрізнених нормативних актів, спрямованих на закріплення природного права людннн на житло, проте призводить до звуження можливості у носіїв суб’єктивних житлових прав отримати відповідний гарантований, ефективний правовий захист особистих немайнових прав. Підзакоині нормативно-правові акти та договори (в т.ч. інвестиційні договори на будівництво житла) начебто заповнюють прогалини, не визначені в Цивільному кодексі України, але тим самим підміняють закон, створюють хаотичність у механізмі забезпечення природніх прав громадян на житло. Як вбачається, подальше удосконалення цивільного законодавства у житловій сфері має бути спрямоване на забезпечення суб’єктам житлового права ширших гарантій у охороні та захисті своїх житлових прав. Це стосується, у першу чергу, дотримання сервітутних прав і тих осіб (не власників), житлові права яких порушуються власником, (інших заінтересованих осіб, якими можугь бути як члени сім’ї, діти, батьки, так і треті особи, що тимчасово проживають, не мають, але потребують житла, тобто мають майновий та особистий немайновий інтерес). Послідовне створення належних умов дотримання прав невласників дозволить забезпечити природні права громадянина та людини на житло. Традиційні положення радянського житлового законодавства, гарантування житлових прав громадян, що механічно переносяться в нове законодавство України, поступово витісняються майновими відносинами.

Як було зазначено вище, житло можна розглядати як об’єкт права власності або предмет окремих видів зобов’язань. Підстави набуття права на житло залежать від виду житлового фонду, до якого вони належать. Відповідно до цивільного законодавства право власності на житло може виникати на підставі цивільно-правових зобов’язань.

За цивільним законодавством власник житла з тих чи іишнх причин, відповідно до закону або навіть і в порушення закону може відмовитися від свого майнового права. Постає питання, чи може відмовитись особа від житла, яке є єдиним прихистком у особи, без забезпечення іншим житлом, при цьому особа позбавляє себе належного майнового та немайнового права, така відмова тягне за собою наслідки не тільки для власника, а й для членів йото сім’ї. В той самий час ст. 12 Цивільного кодексу України визнає, що відмова від права власності на нерухомі речі здійснюється у порядку, встановленому актами цивільного законодавства, отже, слід зазначити, що особливості відмови від житла повинні бути зазначені у нормативних документах, де визначаються вимоги забезпечення житлових прав особи.

Тому необхідне встановлення нормативних обмежень у розпорядженні житлом, щоб кожен громадянин України – невласник (тобто особа, яка не має ніякого житла, або та, що була його позбавлена), мав можливість отримати тимчасове чи постійне житло на умовах користування, в т. ч, і без права відчуження. Тому видається суперечливою норма ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11 грудня 2003 р. № 1382-IV, в якій законодавець допускає зняття з реєстрації місця проживання громадянина у випадку рішення суду про позбавлення права власності на жиле приміщення без автоматичної реєстрації за новим місцем.