У цих випадках громадянину, який відмовляється від права власності, якщо він не має іншого житла, повинно одночасно надаватися інше житло або це житло повинно переводитись у житловий фонд соціального призначення. При цьому держава має не тільки опосередковано брати участь у регулюванні житлових відиосин, а й чітко визначати різні механізми забезпечення громадян диференційованим житлом, і не вправі повністю перекладати тягар вирішення житлового питання приватноправовими засобами, не створивши для цього відповідної нормативної бази. Необхідно визначити (розвиток Закону України «Про житловий фонд соціального призначення[48]) механізм забезпечення житлом осіб» які не в змозі придбати житло, надаючи їм спеціально відведені жилі приміщення у спеціалізованих побудованих або реконструйованих будинках, але з нижчим рівнем житлово-комунальних послуг, з меншим рівнем забезпечення жилою площею, що припадатиме на одну особу. Рівень соціальної норми слід визначити, наприклад, у 10 м2, що слід визнати суб’єктивним цивільним правом громадянина України.

У нормативних документах, прийнятих останнім часом не проведена суттєва різниця між публічноправовим інститутом реєстрації та приватноправовим місцем проживання фізичних осіб. В той самий час місце проживання фізичної особи ніяким адміністративним обмеженням не підлягає. Більше того, ст. 6 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» для реєстрації місця проживання особи не вимагається подання відомостей із зазначенням конкретного будинку, квартири (тільки зазначення адміністративно-територіальної одиниці). При цьому згаданою статтею встановлено, що забороняється вимагати для реєстрації місця проживання громадян інші документи, крім письмової заяви, паспортного документа, квитанції про сплату державного мита, талону зняття з реєстрації

Проте необхідно визначити умови, за яких неможливо заселення жилої площі кількома сім’ями, зокрема однокімнатні квартири; квартири із суміжними кімнатами, що не мають окремого входу; квартири із двох і більше ізольованих кімнат, із яких тільки одна придатна для постійного проживання відповідно до законодавства, що визначає непридатність жилих будівель і жилих приміщень для постійного проживання.

Необхідно встановити стандарти, яким повинні відповідати упорядковані жилі приміщення: будинок (квартира) з усіма видами зручностей (електрозабезпечення, водопровід, каналізація, опалення, ванна або душ, газова або електрична плита, гаряче водозабезпечення або газова колонка) незалежно від матеріалу стін.

Оскільки Цивільним кодексом України регулюються особисті немайнові та майнові відносини, засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності, то метою житлових відносин є забезпечення прав громадян України на житло, визначення правового режиму належного використання і збереження житлового фонду, визначення особливостей правового режиму в житловій сфері.

Необхідно звернути увагу на те, що майнові та особисті немайнові права на житло становлять предмет регулювання цивільного права. Але специфіка сучасного стану розвитку суспільних відносин доводить, що вираз «житлове право» використовується не тільки в значенні права на особистий майновий об’єкт, а для позначення правомочностей громадянина на певне жиле приміщення.

Специфіка житлового права визначається в особливостях змісту суб’єктивних прав і обов’язків; порядку реалізації суб’єктивних прав і обов’язків; особливих підставах набуття і припинення суб’єктивних прав і обов’язків; особливому механізмі захисту порушених суб’єктивних прав. Слід зазначити, що коло прав і обов’язків суб’єкта, як споживача наданих благ у житловому законодавстві інший, оскільки суб’єктами житлових благ відповідно до Житлового законодавства є громадяни України, а суб’єктами права – всі фізичні та юридичні особи. Звичайно незалежно від громадянства і постійного місця проживання всі фізичні особи як суб’єкти житлового права мають однакові правомочності, але обсяг житлових прав у фізичних і юридичних осіб різний. Навіть обсяг прав у громадян України більший, ніж у інших осіб, що характеризується навіть тим, що в переважній більшості тільки громадяни мають право безоплатного отримання житла з державного, комунального житлового фонду, житлового фонду соціального призначення, його приватизації, права на отримання житла безоплатно або за доступну для них плату тощо. Оскільки користувачами житла можуть бути тільки фізичні особи, то очевидною є необхідність з’ясування правового статусу громадянина України як споживача життєвих благ. У різні історичні періоди і в різних країнах критерії забезпеченності житлом є різними, і тому потреба у житлі задовольняється неоднаково і в різних формах. Ступінь забезпеченності житлом залежить, як правило, від рівня розвитку держави. Матеріальні можливості є визначальними для норм права.

Як зазначалося у Прогнозі розвитку житлового будівництва на 2000-2004 роки, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 27 серпня 2000 р. № 1347, середня забезпеченість населения житлом становить 20,3 м2 загальної площі на одну особу, що у 2-2,5 рази менше, ніж у розвинутих країнах світу. Майже третина населення проживає у незадовільних умовах – у гуртожитках, квартирах, де мешкають два або більше наймачів, у непридатних для проживання приміщеннях, приміщеннях із забезпеченістю менше ніж 9 м2 жилої площі на одну людину. Характерною особливістю задоволення житлової потреби є задоволення не індивідуальних, а більше сімейних потреб, як найважливішої частини матеріальної основи для задоволення природного прагнення людини до створення сім’ї та виховання дітей, забезпечення спокійної старості. Відповідно до європейських та світових стандартів, йдеться не про житло як об’єкт нерухомості, а про житло для окремої сім’ї. За даними Б. Данилишина[49], «у Європі мінімальний показник для розвинутих країн – 2  м2 з розрахунку одна кімната на одного члена сім’ї плюс одна кімната загалом на сім’ю. У США на одну людину припадає 65 м2, у Франції – 40, у Фінляндії – 33. В Україні на одну тисячу жителів доводиться 392 квартири, в США – 421, у Франції – 440, у Великобританії – 404».

Постановою Уряду Російської Федерації «Про федеральні стандарти переходу на иову систему оплати житла і комунальних послуг» від 26 травня 1997 р, № 621 встановлено: 1) федеральний стандарт соціальної норми площі житла, який складає 18 м2. загальної площі житла на одного члена сім’ї з трьох і більше чоловік, 42 м2 – на сім’ю із двох осіб і 33 м2 – на одинака; 2) федеральний стандарт рівня платежів громадян; 3) федеральний стандарт максимально допустимої долі власних витрат громадян на оплату житла і комунальних послуг у сукупному сімейному доході; 4) федеральний стандарт граничної вартості житлово-комунальних послуг на 1  м2 загальної площі житла на місяць[50].

Для цього необхідно розробити відповідну нормативну базу, яка б передбачала не тільки функціонування ринку житла, а визначала додаткові важелі, спрямовані на будівництво і утримання житла, забезпечувала регулювання розмірів плати за користування житлом різних житлових фондів.

Система забезпечення життєдіяльності жилих приміщень побудована на централізованих засадах і тому власник житла обов’язково вступає прямо або опосередковано у відносини публічного характеру з державою чи органами місцевого самоврядування. Саме таким чином приватноправові відносини трансформуються у відносини публічно-правового характеру.

Слід також визначити питання, що виходять за межі цивільного законодавства, але потребують додаткового законодавчого врегулювання: оподаткування житла як об’єкта нерухомості, плата за земельні ділянки, на яких розташовані жилі будинки, та багато інших питань щодо утримання та управління жилими будинками. Нині лише невеликий відсоток осіб, які потребують поліпшення житлових умов, мають змогу інвестувати в житлове будівництво. Разом із тим, немає доступного для широких верств населення механізму інвестування будівництва нового житла. У розвинутих країнах індекс доступності житла перевищує 90 %, тобто практично майже кожна сім’я може придбати помешкання, переважно за рахунок довготривалого кредитування. В Україні аналогічний показник наближається до 10 %. Індекс доступності житла показує, яка частина населення спроможна купити житло за існуючими середніми цінами[51].

Тільки держава в особі уповноважених органів може встановлювати відповідальність власників і користувачів приватних будинків за їх належну експлуатацію та утримання (в т.ч. пам’яток архітектури та побуту), контролювати використання приватного житлового фонду, визначати умови і порядок компенсації при вилученні земельної ділянки, на якій розташовані будинки для державних і громадських потреб, здійснювати примусове виселення, в т.ч. власників.

Перед державою та органами місцевого самоврядування постає необхідність забезпечення подовження строку служби наявного житлового фонду, проектні строки експлуатації якого вже скінчилися, а громадяни продовжують проживати в таких будинках, частина квартир у яких приватизована, але які потребують капітального ремонту.

Отже, становлення України як держави з ринковою економікою можливе тільки за умови надійного функціонування правових механізмів, спрямованих на забезпечення житлових прав громадян, що знаходить тільки часткове вирішення у відповідних нормативно-правових актах житлового та цивільного законодавства. Разом із тим, житлова сфера вимагає додаткового правового регулювання нормами публічного права. Розвиток житлового права має здійснюватися з урахуванням попередньої, відпрацьованої роками системи охорони житлового фонду, розширення кооперативного, приватного житлового будівництва, що дозволить у майбутньому вийти на новий якісний рівень комплексного регулювання житлових правовідносин,

Держава взяла на себе зобов’язання публічного характеру – створення умов, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло має надаватися державою й органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату, на них, відповідно, буде поширюватися спеціальний правовий режим. Соціальна спрямованість житлової політики повинна виявлятися не тільки в проголошенні, а й у наданні та забезпеченні реальних прав громадянам України, отриманні їх (ч. 2 ст. 47 Конституції) та з одночасним впровадженням ефективного механізму із забезпечення зазначених норм.

Запитання і завдання для самоконтролю

1. Які відносини регулюються житловим правом?

2. Житлове право – це галузь приватного чи публічного права?

3. Назвіть методи житлового права.

4. Дайте визначення предмета житлового права.

5. Назвіть принципи житлового права.

6. Які житлові відносини регулюються іншими галузями права?

7. Назвіть джерела житлового права. Проаналізуйте джерела житлового права з точки зору їх нормативності.

8. Які документи належать до джерел житлового права, а які – до джерел житлового законодавства?

9. Які групи суспільних відносин регулює житлове законодавство?

10. Наведіть приклади співвідношення житлового законодавства з іншими галузями права.