Договором будівельного підряду може бути встановлено право замовника сплачувати передбачену договором частину ціни (вартості) робіт, визначеної у кошторисі, після закінчення гарантійного строку (ч. 5 ст. 884 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 884 ЦК підрядник, якщо інше не передбачено договором будівельного підряду, гарантує досягнення об'єктом будівництва показників, визначених у проектно-кошторисній документації, і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором.

Гарантійний строк становить 10 років із дня прийняття об'єкта замовником, якщо триваліший гарантійний строк не буде передбачений у законі або договорі. Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо не доведе, що вони сталися внаслідок природного зносу об'єкта або його частин, неправильної його експлуатації або неправильності інструкцій щодо його експлуатації, які розробив сам замовник або залучені ним треті особи, неналежного ремонту об'єкта, що його здійснив сам замовник або залучені ним треті особи. Гарантійний строк переривається на весь час, протягом якого об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник. У разі виявлення протягом гарантійного строку недоліків замовник повинен заявити про них підрядникові в розумний строк після їх виявлення. Договором будівельного підряду може бути передбачений обов'язок підрядника усувати на вимогу замовника та за його рахунок недоліки, за які підрядник не відповідає. Підрядник може відмовитися від виконання цього обов'язку, якщо усунення недоліків не пов'язане безпосередньо з предметом договору або не може бути здійснене ним з незалежних від нього причин (статті 884 і 885 ЦК).

Важливість визначення початку та перебігу гарантійного строку в договорах будівельного підряду обумовлена тим, що у

ч.  3 ст. 322 ГК встановлена спеціальна позовна давність для вимог, що випливають з неналежної якості робіт за договором підряду на капітальне будівництво. Строки позовної давності для таких вимог визначаються з дня прийняття роботи замовником і становлять: 1) один рік - щодо недоліків некапітальних конструкцій, а у разі якщо недоліки не могли бути виявлені за звичайного способу прийняття роботи, - два роки; 2) три роки - щодо недоліків капітальних конструкцій, а у разі якщо недоліки не могли бути виявлені за звичайного способу прийняття роботи, - десять років; 3) тридцять років - щодо відшкодування збитків, завданих замовникові протиправними діями підряд-

ника, які призвели до руйнувань чи аварій. Зазначений порядок визначення та обчислення позовної давності стосується випадків, коли відсутні умови про гарантійні строки. У разі якщо договором підряду або законодавством передбачено надання гарантії якості роботи і недоліки виявлено в межах гарантійного строку, перебіг позовної давності починається з дня виявлення недоліків (ч. 4 ст. 322 ГК).

Особливістю правил, чинних у відносинах будівельного підряду, є те, що підрядник відповідає не за сам факт неякісного виконання робіт, а за неусунення дефектів, виявлених у межах гарантійного строку. Відповідно до ч. 2 ст. 322 ГК недоліки, виявлені при прийнятті робіт (об'єкта), підрядник зобов'язаний усунути за свій рахунок у строки, погоджені із замовником. У разі порушення строків усунення недоліків підрядник несе відповідальність, передбачену договором. Ця відповідальність настає у формі неустойки (пені), що нараховується за кожен день прострочення. Крім того, підрядник відповідає за порушення строків здачі об'єкта в експлуатацію замовникові, за несвоєчасну передачу виробничих площ під монтаж обладнання, що виконують інші виконавці, залучені замовником, за інші порушення умов договору, недосягнення проектної потужності або інших запроектованих показників тощо. Замовник несе відповідальність за несвоєчасну передачу проектної документації, обладнання для монтажу, затримку початку приймання об'єктів, несвоєчасну оплату виконаних робіт та інші порушення договірних зобов'язань. Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України "Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду (контракту) про виконання робіт на будівництві об'єктів" від 6 квітня 2000 р. № 1641¹ у разі порушення з вини підрядника строків завершення виконання робіт (здачі в експлуатацію об'єктів), встановлених договором підряду, підрядник сплачує замовнику за кожен день прострочення неустойку (пеню), розмір якої обчислюється від договірної ціни робіт, визначеної з урахуванням офіційного рівня інфляції, з розрахунку облікової ставки Національного банку України, що діяла в період, за який стягується неустойка (пеня), збільшеної в 1,5 разу. Якщо в договорі будівельного підряду були передбачені строки виконання окремих робіт, то суми неустойки (пені), сплаченої замовникові за їх порушення, повертаються підрядникові у разі закінчення ним всіх робіт до встановленого договором граничного строку (ч. 3 ст. 883 ЦК).

Таку саму відповідальність у формі неустойки (пені) несе замовник перед підрядником за порушення з його (замовника) вини передбачених договором строків перерахування авансів та платежів за виконані роботи (послуги). В цьому разі замовник сплачує підрядникові за кожен день прострочення неустойку (пеню), розмір якої обчислюється від суми простроченого платежу, з урахуванням офіційного рівня інфляції, з розрахунку облікової ставки НБУ, що діяла на цей момент, за який сплачується неустойка (пеня), збільшеної в 1,5 разу (ст. 5 Закону України "Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду (контракту) про виконання робіт на будівництві об'єктів" від 6 квітня 2000 р.).

У ЦК УРСР 1963 р. за порушення сторонами договору підряду на капітальне будівництво було встановлено обмежену відповідальність, бо відшкодуванню підлягали лише збитки, які виразилися у здійснених потерпілою стороною витратах, у втраті чи пошкодженні її майна в сумі, що не покрита неустойкою (ч. 1 ст. 356 ЦК 1963 р.). У новому ЦК (частини 1 і 2 ст. 883, ст. 886) та ГК (ч. 1 ст. 322) передбачено, що за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором будівельного підряду винна сторона відшкодовує другій стороні збитки (зроблені другою стороною витрати, втрату або пошкодження її майна, неодержані доходи). Однак, якщо за ЦК винна сторона сплачує неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки в повному обсязі (штрафна неустойка), то за ГК сторона, яка порушила зобов'язання, відшкодовує другій стороні збитки в сумі, не покритій штрафними санкціями (залікова неустойка), якщо інший порядок не встановлено законом. Така розбіжність у визначенні обсягу відповідальності за порушення умов договору будівельного підряду за ЦК і ГК має бути усунена в законодавчому порядку на користь відповідних положень, закріплених у ЦК.