На жаль, Житловий кодекс України 7 липня 2005 р. не був підписаний Президентом України, який запропонував замість відхиленого законопроекту розробити новий. Але якщо бути послідовним, то Президент України мав би відзначити позитивні положення прийнятого Кодексу та визначити напрям, стратегію його удосконалення. Адже десятирічний досвід розробки проекту Житлового кодексу свідчить, що у ньому знайшли своє відображення сучасні тенденції розвитку житлового законодавства. Житлове законодавство через соціальну складову становить складний вузол, який повинен бути розв’язаний. І позитивний досвід Росії свідчить, що Житловий кодекс Російської Федерації, що вступив у силу з 1 березня 2005 р.[26] успішно працює, хоча і постійно удосконалюється шляхом внесення змін та доповнень. Держава має брати участь у забезпеченні громадян житлом. Жодна більш-менш розвинута країна не може зняти з себе відповідальність із вирішення житлових проблем громадян. Деякі країни світу вирішують ці проблеми шляхом створення комунального, «дешевого», житла з низьким рівнем квартирної плати, яке погрібне для громадян із низьким рівнем доходів. Крім того, місцеві органи надають житлові приміщення у тимчасове користування особам, які зовсім не мають житла (житловий фонд соціального призначення).

Житлове законодавство слід розуміти як систему забезпечуваних державою обов’язкових норм поведінки, які є ознакою державної влади.

Зовнішня форма житлового права, що висвітлює нормативно закріплену волю держави, це багатогранна система законодавства, яка функціонує у вигляді різних юридичних джерел, правових норм. Це система різних взаємопов’язаних і взаємозумовлених зовнішніх форм, що є результатом діяльності спеціально уповноважених суб’єктів права, яка визначає межі дозволеної самостійної поведінки та способи її досягнення.

Нормативно-правові акти – це акти, які приймаються органами державної влади і мають правове значення. Акт державного чи іншого органу – це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, що породжує певні правові наслідки, спрямований на врегулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов’язковий характер для суб’єктів цих відносин[27].

Залежно від компетенції органу, характеру й обсягу відносин, що врегульовані ним, акти поділяються на нормативні та такі, що не мають нормативного характеру. Так, до джерел житлового права ненормативного характеру можна віднести нормативні документи, які визначають напрями державної політики, розвиток сфери приватної власності на житло. Серед таких джерел можна назвати: Концепцію державної житлової політики, схвалену постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р. № 254/95-ВР, постанову Кабінету Міністрів України під 28 жовтня 1996 р. № 1300 «Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва», Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999-2005 роки, схвалені Указом Президента України від 15 липня 1999 р. № 856/99. Прогноз розвитку державного житлового будівництва на 2000-2004 роки, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 27 серпня 2000 р. № 1347 та ін.

Нормативний акт – це прийнятий уповноваженим державним чи іншим органом у межах його компетенції офіційний письмовий документ, що встановлює, змінює чи скасовує норми права, носить загальний чи локальний характер і застосовується неодноразово. Щодо актів ненормативного характеру (індивідуальних актів), то вони породжують права і обов’язки тільки у того суб’єкта (чи визначеного ними певного кола суб’єктів), якому вони адресовані.

Житлове законодавство – це сукупність обов’язкових правил поведінки, що санкціонуються і забезпечуються державою або встановленими нею суб’єктами нормотворчості й одержують зовнішнє вираження у формально визначеному вигляді. Він досить широко використовується у правовій системі в основному у значенні сукупності законів та інших нормативно-правових актів, що регламентують ту чи іншу сферу суспільних відносин і є джерелами житлового права.

Становленню системи нормативно-правових актів у сфері регулювання права власності на житло сприяло прийняття Цивільного, Земельного кодексів України, законів України «Про власність», «Про приватизацію державного житлового фонду». «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд» «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» тощо.

Незважаючи на прийняття значної кількості нормативних актів, в Україні немає єдиної концепції щодо реалізації конституційного права громадян на житло.

Внутрішня форма житлового права – це внутрішня будова права, її структура (розподіл на інститути, норми) та зміст, що закріплює міру свободи особи, співвідношення поведінки особи та держави, висвітлює різні аспекти побудови житлового права як системи.

Система житлового законодавства становить внутрішню структуру взаємопов’язаних норм, що регулюють житлові відносини як важливу сферу суспільних відносин. З метою врегулювання безлічі відносин, що виникають у суспільному житті, великої кількості правових норм, їх необхідно об’єднати в групи, тобто створити певну систему правових норм. Згрупувати ці норми можна за змістом предмета регулювання.

Сучасна система житлового права являє собою певну ієрархію нормативних актів, основу якої становить система взаємопов’язаних норм права, що регулюють житлові відносини, з метою урегулювання численних відносин, що виникають у суспільному житті. Разом із тим, недостатня дослідженість, незважаючи на очевидну значимість, створює необхідність їх структурування в певні групи, тобто створення певної системи правових норм, їх можна згрупувати за юридичною силою, змістом та сферою правового регулювання.

1. До першої групи слід віднести норми, що стосуються загальних питань житлового законодавства і визначаються, перш за всс, нормами, закріпленими Конституцією України. Конституція не тільки визначає напрями розвитку житлового законодавства (ст. 47), а як закон прямої дії гарантує недоторканність житла, забезпечує правові можливості для правового захисту порушених чи оспорюваних прав та законних інтересів громадян на житло (статті 19, 30, 55). В свою чергу, Цивільний та Житловий кодекси визначають структуру житлового фонду, повноваження державних органів у житловій сфері, призначення жилих будинків і жилих приміщень, відповідність будинків, споруд жилим, житлові права і обов’язки власників та користувачів; форми забезпечення громадян жилими приміщеннями та користування ними.

2. Друга група становить нормативно-правові акти, що визначають порядок утримання житлового фонду, його експлуатацію, взаємні права і обов’язки суб’єктів житлового права щодо утримання та управління житловим фондом.

3. До третьої групи належать нормативно-правові акти, що визнають право власності та інші речові права на жилі приміщення, підстави виникнення та припинення права власності, приватизацію державного житлового фонду, передачі житлового фонду в комунальну власність тощо.

4. Четверта група – забезпечення громадян жилими приміщеннями та користування ними.

5. П’яту групу становлять норми, що визначають правовий режим житлового фонду спеціального призначення.

6. До шостої групи належать норми, що визначають порядок організації та діяльності житлових, житлово-будівельних кооперативів та товариств співвласників житла багатоквартирного жилого будинку.

7. Сьому групу становлять норми, що забезпечують захист житлових прав та законних інтересів суб’єктів житлового права, відповідальність правопорушників за порушення житлового законодавства та особливості вирішення спорів.

Правовідносини стосовно будівництва та містобудування не регулюються житловим правом (с.. 4 Житлового кодексу УРСР). Земельне і містобудівне законодавство, законодавство про охорону культурної спадщини, відносини, пов’язані з відведенням земельних ділянок для житлового будівництва, будівництво та реконструкція жилих будинків, надання кредитів і субсидій регулюються відповідним законодавством з урахуванням норм Житлового кодексу України. До житлових відносин, пов’язаних із ремонтом, переобладнанням і переплануванням жилих приміщень, використанням інженерного обладнання, наданням комунальних послуг, внесенням плати за комунальні послуги, застосовується відповідне галузеве законодавство з урахуванням вимог, встановлених Житловим кодексом.

Найвищу юридичну силу серед нормативно-правових актів має Конституція України, норми якої є нормами прямої дії. Конституція закріплює напрями розвитку права, визначає права та свободи громадян і створює умови для їх реалізації.

Особливо важливим положенням Конституції України є закріплення пріоритету прав і свобод людини. Перебудова відносин власності повинна бути спрямована на створення гармонійної правової системи, яка працюватиме на задоволення потреб людини (особистості). В процесі розбудови правової держави мають бути створені рівні умови для охорони та захисту прав на житло всіх учасників житлових відносин. Особисті немайнові права людини, її життя, житло, здоров’я, її недоторканність проголошені найвищою соціальною цінністю.

Житлові відносини в Україні регулюються системою законодавчих актів, серед яких визначальним є Житловий кодекс УPCP 198  р. Він регулює питання забезпечення громадян жилими приміщеннями державного та комунального житлового фонду та інші, пов’язані з наймом приміщень державного та громадського житлового фонду, користуванням службовими жилими приміщеннями, гуртожитками, жилими приміщеннями у будинках житлово-будівельних кооперативів, приватному житловому фонді, забезпеченням схоронності житлового фонду, відповідальністю за порушення житлового законодавства. Слід зазначити, що Житловий кодекс УPCP і нині визначає структуру житлового права, хоча й не відповідає сучасній ситуації та потребам суспільства побудови ринкової економіки. Він лише частково враховує нові нормативні акти, майже не відтворює питань, пов’язаних із приватизацією житла та утриманням приватизованого житлового фонду, особливостей його утримання. Житловий кодекс УРСР врегульовує житлові відносини у випадках, коли наймодавцем є держава в особі місцевих рад. Звичайно, цей Житловий кодекс зазнав і постійно зазнає «косметичних» виправлень шляхом внесення до нього змін і доповнень[28], що не можуть повною мірою відображати реалії сучасного життя. На жаль, новий Житловий кодекс України, структура якого запропонована такою, що наближалась до структури Житлового кодексу Російської Федерації, 7 липня 2005 р. через низку недоліків був ветований Президентом України.

Новий житловий кодекс повинен комплексно регулювати багато питань:

1) забезпечення громадян жилими приміщеннями соціального житлового фонду. Порядок надання жилих приміщень у будинках громадського, відомчого та державного житлового фонду регулюється Правилами обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання їм жилих приміщень в Українській PCP, затвердженими постановою Ради Міністрів УPCP від 11 грудня 1984 р. за № 470 та Законом України «Про житловий фонд соціального призначення» від 12 січня 2006 p.;