Судові рішення. Конституційний Суд України є органом конституційної юрисдикції забезпечення конституційного контролю у державі. Як конституційний орган держави він не входить до системи судів України загальної юрисдикції та є незалежним від законодавчої, виконавчої та судової влади. Хоча Конститупійний Суд правосуддя у повному розумінні цього слова не здійснює, але вирішує питання відповідності законів та інших правових актів Конституції України та дає офіційне тлумачення Конституції та законів України, яке є обов’язковим на всій території України.

До повноважень Конституційного Суду України входить як офіційне тлумачення Конституції України та законів України, так і вирішення питань щодо відповідності законів та інших правових актів Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, Конституції України (їх конституційність) та ухвалює рішення, які є обов’язковими на території України, остаточними і не можуть бути оскарженими.

Рішення Конституційного Суду, що стосуються житлової сфери, є, насамперед, рішеннями Конституційного Суду України шодо офіційного тлумачений положень п. 6 ст. 12 Закону України «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей», частин 4 та 5 ст. 22 Закону України «Про міліцію» та ч. 6 ст. 22 Закону України «Про пожежну безпеку» (справа щодо офіційного тлумачення терміна «член сім’ї») від 3 червня 1999 р., Про офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 2 березня 2004 р. тощо.

Рішення суду загальної компетенції. Суд зобов’язаний виносити рішення відповідно до принципів, визначених конкретним законом, і принципів певної галузі права в цілому, і не повинен обмежувати чи зменшувати обсяг прав, визначених законом. Важливе значення для правильного розуміння та застосування житлового законодавства мають трактування Конституції та застосування законів судами загальної компетенції. Вирішення спірних питань, що випливають із житлового права, вимагає їх роз’яснення для єдиної правозастосовчої практики.

Суди забезпечують впровадження у життя правових норм, досягнення мети правового регулювання. Результати судової правозастосовчої діяльності повинні повністю відповідати нормам права, її ідеальній моделі.

Зміст узагальненої судової практики – це сконцентровані міркування щодо фактичних обставин, норм права та їх елементів, тобто правові позиції, ідеї судових органів про правила не застосування закону, що знайшли своє закріплення у правових позиціях Верховного Суду від 26 травня 2001 р. щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право).

Правотворча робота Верховного Суду України полягає у таких формах: як судовий орган він розглядає в касаційному порядку справи і рішення в конкретній справі, є фактичним завершенням розгляду, яке друкується, і є джерелом права і роз’ясненням норм права, що орієнтують судову практику за правилами застосування чинного законодавства, приймаються Пленумом Верховного Суду України.

Постанови Пленуму Верховного Суду – це керівні роз’яснення, що мають іншу правову природу. Вони вміщують узагальнення судової практики та аналіз судової статистики, визначають її конкретні помилки та недоліки, Орієнтують суди на їх усунення і в такий спосіб сприяють удосконаленню судової практики.

Рішення Пленуму Верховного Суду України не підміняють закон, не змінюють його суті, а носять допоміжний характер.

Роз’яснення видаються Верховним Судом України в рамках його повноважень, мають правову силу, стають обов’язковими для виконання всіма учасниками судочинства і є джерелом житлового права. Основними в житловій сфері є постанови Пленуму Верховного Суду України: «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2; «Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи» від 18 вересня 1987 р. № 9; «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовтня 1991 р. № 7; «Про судову практику в справах за скаргами на нотаріальні дії або відмову в їх вчиненні» від 31 січня 1992 р. № 2; «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності» від 22 грудня 1995 р. № 20 тощо. Хоча до цих постанов постійно вносяться зміни та доповнення відповідно до змін у законодавстві, але слід зазначити, що вони всі прийняті до 1995 р., тобто до прийняття Конституції України.

Звичаї. Право – це форма існування та закріплення юридичних уявлень, традицій, звичаїв. Право не завжди виступає у формі законодавства. Можливі навіть форми, що є законом, прецедентом і правовим звичаєм. Ще близько 1256 р. Г. Брактон сформулював поняття «звичай^» «Звичай – це те, що іноді виконується як закон у тих місцевостях, де він утвердився після довгого використання і витримується подібно до закону, тому що тривале використання і звичай мають не меншу силу (ніж закон)»[39].

У першій патриді Мудрого короля дона Альфонса (Іспанія 1256-1265 рр.) визначається, що «звичай – це право, яке не записане. Ним люди користувалися впродовж тривалого часу. Звичай повинен передаватися з покоління в покоління»[40]. Стаття 7 Цивільного кодексу України визначає, що звичаєм є правило поведінки, яке не встановлене актами цивільного законодавства, але є усталеним у певній сфері цивільних відносин. Виходячи із поняття і розуміння звичаю як правила, яке передається із покоління в покоління, виходячи із незначного досвіду приватноправового регулювання житлової сфери звичаї можуть застосовуватися тільки, коли вонн зафіксовані у відповідному документі (наприклад, при поділі житла здійснюється рішення прийняття, яке приймається відповідно до усталених правил користування кімнатами у квартирі, сімейне проживання дітей і батьків здійснюється незалежно від віку).

Йдеться про таку аналогію, як визначення можливості прояву в індивідів юридичних прав без спеціальної на те вказівки закону. Судові органи наділені правом визнавати певні вимоги суб’єктів правовими у випадку, якщо вонн не відображені в чинному житловому законодавстві, але входять до сфери правового регулювання.

У випадках, коли житлові правовідносини не врегульовані житловим законодавством або угодою учасників, за відсутності норм цивільного законодавства, що прямо регулюють зазначені відносини, застосовується житлове законодавство, що регулює схожі суспільні відносини. Якщо такої можливості використати аналогію закону немає, то зміст прав і обов’язків учасників житлового правовідношення повинен визначатися на основі принципів житлового та цивільного права: добросовістності, розумності, справедливості, гуманності тощо. Суд у цьому разі не створює нову норму, а використовує загальні принципи галузі права.

У цьому контексті слід перенести акцент із застосування аналогії в цивільному праві на аналогію в житловому праві.

На застосування аналогії орієнтує Верховний Суд України. Так, відповідно до п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2 за умови розгляду спорів, не врегульованих житловим законодавством, суд має застосовувати норми цивільного законодавства. Наприклад, при розгляді вимог наймача про усунення перешкод у користуванні жилим приміщенням правила Цивільного кодексу щодо строків давності застосовуються в позовах стосовно визнання недійсним договору найму жилого приміщення і виселення у зв’язку з цим – ст. 150 ДК. На підставі норм, які регулюють договір майнового найму, а не житлового законодавства, вирішуються вимоги про виселення з приміщень, що не входять до складу житлового фонду (виробничих та інших нежилих приміщень, вагончиків, збірно-розбірних, пересувних, контейнерних та інших підсобних споруд).

При розгляді спорів, пов’язаних із користуванням жилими приміщеннями в будинках і квартирах, належних громадянам на праві приватної власності (про виселення, право користування тощо), слід виходити з норм гл. 6 розд. III ЖК про користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.

Норми гл. 2 цього розділу ЖК про користування жилими приміщеннями в будинках державного і комунального житлового фонду до житлових відносин у приватному житловому фонді застосовуються у випадках, коли в гл. 6 ЖК є посилання на них (наприклад, ст. 116 ЖК застосовується щодо виселення членів сім’ї власника, які не є учасниками спільної власності на дане житло) або коли схожі житлові відносини не врегульовані нормами гл. 6 і застосування до них норм гл. 2 не суперечить змісту.

Положення ст. 9 Цивільного кодексу України прямо визначають можливість застосування аналогії. Зокрема, такими сферами визначено: господарювання, використання природних ресурсів, охорони довкілля, трудових та сімейних відносин, якщо вони не врегульовані. Але ця стаття поза межами особливого правового реглювання залишає житлову сферу. В той самий час норма ст. 8 Цивільного кодексу України допускає застосування агалогії тільки якщо відносини не врегульовані актами цивільного законодавства або договором. Разом із тим, як було зазначено вище, не всі житлові правовідносини регулює Цивільний кодекс і не ставить собі це за мету, а якщо неврегульовані відносини не можуть врегульовуватися на рівні договору за змістом, то можна говорити про звужене застосування аналогії за змістом ст. 8 Цивільного кодексу в житлових правовідносинах. Для усунення такої суперечності повинно йтися про доповнення ст. 9 Цивільного кодексу такого змісту: «У випадках якщо житлові відносини не врегульовані житловим законодавством або договором, і за відсутності норм цивільного або іншого законодавства, що прямо регулюють ці відносини, до них, якщо це не суперечить їх сутності, застосовується законодавство, що регулює схожі відносини». Такий підхід виявляється логічним навіть з огляду на те, що поряд із трудовими та сімейними знайде своє місце аналогія у житловій сфері.