2) місцеві органи державної реєстрації прав: проводять реєстрацію прав на нерухоме майно, їх обмежень, правочинів щодо нерухомості або відмовляють у реєстрації; ведуть Державний реєстр прав на нерухоме майно, яке або більша за площею частина якого знаходиться в даному реєстраційному (кадастровому) окрузі; надають інформацію про зареєстровані права та їх обмеження в установленому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] порядку; забезпечують в установленому порядку формування та внесення кадастрових планів земельних ділянок та даних технічної інвентаризації інших об'єктів нерухомого майна до Державного реєстру прав (ст. 6 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137]).

Аналізу правового становища суб'єктів земельно-процесуальних правовідносин у сфері реєстрації прав на земельні ділянки нібито свідчить про їх юридичну рівність: немає ієрархічної підпорядкованості, відсутні функції контролю й управління. Однак, на відміну від інших таких суб'єктів реєструючий орган володіє владними повноваженнями, оскільки його діяльність є правозастосовчою.

Владний характер такої діяльності дістає вияв у такому:

1) застосуванням права займаються спеціально уповноважені на це суб'єкти й у межах наданої їм компетенції (у відповідності зі ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137].

Такими суб'єктами є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав;

2) правозастосовча діяльність характеризується винесенням індивідуально-владних приписів, звернених до персонально визначених осіб (у відповідності зі ст. 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] державна реєстрація прав - офіційне визнання й підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень);

3) застосування права здійснюється у спеціально встановленій законом процесуальній формі (порядок проведення державної реєстрації регламентований у ст. 17 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137], а вимоги до документів, що подаються на державну реєстрацію прав, встановлені ст. 20 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137]);

4) правозастосовча діяльність породжує передбачені законом юридичні наслідки (право на нерухоме майно виникає з моменту його реєстрації);

5) така діяльність є професійною правовою діяльністю (згідно ч. 1 ст. 8 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] на посаду державного реєстратора прав на нерухоме майно може бути призначена особа з вищою юридичною освітою, яка пройшла стажування в органах державної реєстрації прав протягом шести місяців, склала кваліфікаційний іспит, отримала свідоцтво державного реєстратора прав та печатку встановленого зразка, які видаються центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів).

Результатом правозастосовчої діяльності уповноваженого суб'єкта по реєстрації прав є прийняття рішення про державну реєстрацію прав або відмову в такій реєстрації та внесення даних до Державного реєстру прав, яке має обов'язкову чинність припису, в тому числі й для правонабувача.

Загальний аналіз Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] дає можливість зазначити, що об'єкт земельно-процесуальних правовідносин щодо реєстрації речових прав на земельні ділянки має складну внутрішню структуру. Зокрема, безпосереднім об'єктом виступає здійснювана в земельно-процесуальній формі, за ініціативою власника (володільця) нерухомого майна або в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, упорядкована сукупність дій заінтересованих осіб та органів, якi здiйснюють державну реєстрацiю прав на нерухоме майно, спрямована на врегулювання земельно-процесуальних правовідносин, пов'язаних із державною реєстрацією прав на нерухоме майно всіх форм власності.

Упорядкована сукупність дій органів, якi проводять державну реєстрацiю прав на землю, поділяється на певні, здійснювані в логічній послідовності, стадії, зокрема:

1) перша стадія - прийом документів, необхідних для державної реєстрації прав у відповідності до ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137].

Вхідна реєстрація таких документів провадиться лише за наявності документа про сплату державного мита. Ця стадія завершується внесенням державним реєстратором запису про прийом документів на реєстрацію й видачею заявникові розписки в одержанні документів на державну реєстрацію з їх переліком, а також із вказівкою дати їх подання. Розписка є доказом прийняття документів на державну реєстрацію прав;

2) друга стадія - проведення правової експертизи - полягає у встановленні відсутності підстав для відмови в державній реєстрації або її призупинення (ст. 19, 20 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137]);

3) третя, заключна, стадія полягає у внесенні записів до Реєстру, в складанні правовстановлюючих документів і видачі свідоцтва про державну реєстрацію прав.

Кінцевим об'єктом земельно-процесуальних правовідносин щодо реєстрації прав на земельні ділянки виступає індивідуально визначена земельна ділянка, стосовно якої вчиняються відповідні юридично значимі дії.

Сукупність земельно-процесуальних функцій, повноважень, прав та обов'язків суб'єктів земельно-процесуальних правовідносин у сфері реєстрації прав на земельні ділянки становлять зміст останніх. Процесуальному праву заявника на визнання та захист державою права на земельну ділянку кореспондують обов'язки відповідних суб'єктів земельно-процесуальних правовідносин у сфері реєстрації прав на земельні ділянки щодо: прийому документів, необхідних для державної реєстрації прав; розгляду та проведення аналізу поданих документів; формування реєстраційної справи; підготовки висновку про реєстрацію або відмову в реєстрації у встановлений строк тощо.

До обов'язків заінтересованої особи можна віднести: обов'язок подання достовірної інформації встановленої процесуальної форми щодо земельної ділянки; обов'язок сплатити державне мито.

На основі визначення особливостей та загальної характеристики елементів земельно-процесуальних правовідносин у сфері реєстрації прав на земельні ділянки, уявляється можливим розглядати останні як урегульовані процесуальними нормами відносини, що складаються в результаті двосторонньої, здійснюваної в земельно-правовій процесуальній формі, упорядкованої діяльності заінтересованих осіб та уповноваженого реєструючого органу, спрямованої на офіційне визнання й підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на земельну ділянку.

У цілому Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] заслуговує на позитивну оцінку. У ньому містяться такі положення:

1) в основу системи державної реєстрації прав на нерухоме майно покладений принцип єдності, неподільності нерухомості як об'єкта прав, що підлягатимуть державній реєстрації. Цей принцип закріплений у новому Цивільному кодексі України й полягає в тому, що земельна ділянка та пов'язане з нею майно, яке не можна відділити від ділянки без завдання істотної шкоди цьому майну (будівлі, споруди тощо), охоплюються одним поняттям нерухомості або нерухомого майна;

2) згідно із Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] державна реєстрація прав на нерухоме майно (зокрема, права на всі види нерухомості) здійснюється за єдиними правилами і в єдиному державному реєстрі;

3) в Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] отримав відображення й "принцип одного вікна", який передбачає створення єдиної системи спеціалізованих державних органів, котрі здійснюватимуть державну реєстрацію прав на нерухоме майно [57].

Однак, треба звернути увагу й на деякі недоліки Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137], що ускладнюють проведення належної земельно-процесуальної діяльності уповноважених суб'єктів у цій сфері, зокрема:

1) у переліку документів для державної реєстрації прав на нерухоме майно, встановленого в статті 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] вказуються акти прийому нерухомого майна до експлуатації. При цьому даною статтею визначено, що згадані документи посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав;

2) проголошений принцип єдності реєстрації прав власності на земельну ділянку разом із нерухомим майном, яке на ній розташоване, суперечить положенням частини третьої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137], якою, зокрема, передбачається, що право власності на будівлю, споруду, їх частину (квартиру, офісне приміщення тощо) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, якщо власники даної земельної ділянки та будівель, споруд, розташованих на ній, не поєднуються в одній особі;

3) відповідно до положень пункту 2 Прикінцевих положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом державний реєстратор прав призначається на посаду без стажування, передбаченого статтею 8 цього Закону, але з обов'язковою його атестацією через рік після призначення. Складно уявити собі, де має місце таке число (для кожного районного центру окремо) спеціалістів. Навіть те, що відповідно до положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] протягом року реєстратори можуть призначатись без стажування, не вирішує проблеми, оскільки низька кваліфікація реєстраторів, які не мають досвіду, може призвести до значних видатків фонду для відшкодування збитків, завданих користувачам Державного реєстру прав місцевими органами державної реєстрації [186];

4) необхідно визначити об'єкт реєстрації, чітко розмежувати реєстрацію речових прав і реєстрацію угод з нерухомістю, визначити порядок реєстрації угод;

5) треба уніфікувати підхід до юридичного значення реєстрації та її наслідків;

6) слід зробити однозначно відкритим перелік правовстановлюючих документів, що підтверджують речові права на нерухоме майно, і їхнього обмеження [187].

7) у ст. 8 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" [137] передбачено, що державний реєстратор прав на нерухомість повинен отримати свідоцтво державного реєстратора. Натомість, цим законодавчим актом не визначено, який державний орган має видавати це свідоцтво, і в якому порядку.

Вважаємо доцільним викласти такі пропозиції щодо окремих положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень":