Земельна реформа в Україні, як цілеспрямована перетворююча діяльність держави, має за мету відновлення ефективного використання земельних ресурсів та проводиться у вигляді правовідносин процесуального характеру. На основі різноманітності прав на землю та їх рівноправного функціонування, перерозподілу земель, паювання й приватизації, переходу до різних форм господарювання на землі та формування багатоукладної економіки, земельна реформа значно впливає на характер і зміст земельних відносин.

Земля відіграє велику роль у майнових відносинах, будучи об'єктом користування і власності. Залучення землі як нерухомого майна в цивільний обіг, безсумнівно, приведе до збільшення числа земельних власників і користувачів, що, у свою чергу, сприятиме росту кількості земельних спорів. Однак уже сьогоднішня ситуація потребує удосконалення у встановленому законом порядку процесуального механізму вирішення земельних спорів, причини виникнення яких можуть бути різними.

Найбільш поширеними з них є:

1) неврегульованість або неповна врегульованість відповідних відносин чинним законодавством;

2) внутрішня суперечливість норм земельного законодавства, що регулюють однотипні відносини;

3) суперечності між нормами земельного права та нормами інших природноресурсових галузей права, які регулюють близькі за змістом положення;

4) неузгодженість між нормами-принципами правового регулювання земельних відносин та нормами-правилами земельного законодавства;

5) недостатня юридична кваліфікація посадових осіб, які застосовують земельно-правові норми;

6) розбіжності в праворозумінні та недостатня правова поінформованість учасників земельно-правових спорів [189, с. 207].

Земельне законодавство не містить визначення поняття земельних спорів, натомість у юридичній літературі із земельних питань зазначається, що: під земельними спорами треба розуміти розбіжності, пов'язані із застосуванням норм земельного законодавства щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, які виникають між громадянами, юридичними особами, державними органами та органами місцевого самоврядування [189, с. 207]; земельні спори - це особливий вид правовідношення щодо розв'язання розбіжностей, пов'язаних з порушенням права власності та права користування, тобто права володіння, користування та/або розпорядження наданою земельною ділянкою, а також - з відводом або вилученням землі. Вони виникають між власниками землі та землекористувачами, іншими особами, органами місцевого самоврядування та державними органами, що здійснюють управління земельними ресурсами [65, c. 446].

На нашу думку, земельний спір -  це врегульоване нормами земельно-, цивільно- і господарсько-процесуального права, правовідношення між двома або більше рівноправними сторонами з приводу володіння, користування чи розпорядження земельною ділянкою.

Вирішення земельних спорів - один із способів захисту суб'єктивних прав власників землі, землекористувачів та інших суб'єктів земельних правовідносин, які є сторонами спору. Вирішення земельних спорів полягає в тому, що суди, органи місцевого самоврядування або органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів виявляють зміст та межі повноважень сторін спору, а також встановлюють їх обов'язкову поведінку стосовно одна одної.

Відповідно до ст. 158 Земельного кодексу України [120] земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Судам підвідомчі спори за заявами, зокрема: з приводу володіння, користування, розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян чи юридичних осіб, і визнання недійсними державних актів про право власності та право постійного користування земельними ділянками; про право громадян на земельну частку (пай) при приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, використання при цьому земельних ділянок із меліоративними системами; про розподіл несільськогосподарських угідь при ліквідації сільськогосподарських підприємств, установ, організацій; про визнання недійсною відмови в розгляді заяви про безоплатну передачу у власність (приватизацію) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського й особистого селянського господарства, садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, дачного будинку та індивідуального гаража; про визнання недійсною відмови в наданні в постійне користування земельних ділянок юридичним особам; про визнання незаконною відмови в продажу земельних ділянок із земель державної або комунальної власності громадянам і юридичним особам, які мають право на набуття цих ділянок у власність, а також іноземним державам; про вирішення спорів, пов'язаних з орендою землі; про встановлення та припинення дії земельних сервітутів тощо [132].

Органи місцевого самоврядування вирішують земельні спори в межах населених пунктів щодо меж земельних ділянок, які перебувають у власності й користуванні громадян, та додержання громадянами правил добросусідства, а також спори щодо розмежування меж районів у містах. Органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів вирішують земельні спори щодо меж земельних ділянок за межами населених пунктів, обмежень у використанні земель та земельних сервітутів.

У разі незгоди власників землі або землекористувачів із рішенням органу місцевого самоврядування, органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів спір вирішується судом.

Отже, держава захищає земельні права, здійснюючи правосуддя.

Може виникнути запитання: чи не суперечить ст. 158 Земельного кодексу України [120], яка визначає органи, що розглядають земельні спори та їх компетенцію, ст. 124 Конституції України [134], відповідно до якої юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини в державі? Уявляється, що тут не закладено жодних суперечностей. Стаття 158 Земельного кодексу України [120] передбачає не обов'язковий позасудовий порядок вирішення земельних спорів, а вказує на ряд питань, які вирішуються саме органами державної влади чи місцевого самоврядування.

Як приклад розглянемо питання про встановлення меж земельної ділянки.

Стаття 125 Земельного кодексу України [120] передбачає, що приступати до використання земельної ділянки можна лише після встановлення її меж у натурі (на місцевості). І це питання - встановлення меж - безпосередньо віднесено до компетенції органів місцевого самоврядування. Суд не може підміняти собою інший орган, що має повноваження щодо відведення земельної ділянки на місцевості. Однак питання про відновлення порушених меж безпосередньо розглядає суд, навіть якщо особа не зверталася з приводу вирішення спору про порушення меж до органу місцевого самоврядування, оскільки це не може бути підставою для відмови в прийнятті позовної заяв чи закриття провадження в уже порушеній справі [190].

Узагальнюючи судову практику, Верховний Суд України та всі апеляційні суди проаналізували 11 235 справ, з яких 6790 пов'язані з приватизацією землі, її успадкуванням, 3355 - з здаванням в оренду приватизованої землі, 33 - про відшкодування збитків, завданих власникам землі, 1057 - щодо спорів з приводу порушення правил добросусідства при користуванні землею. З усіх зазначених справ позови задоволені у 7368, що становить 65,6 % від кількості аналізованих; відмовлено в задоволенні позовних вимог у 1570 справах, або 13,97 %; залишено без розгляду, закрито провадження з різних підстав у 2354 справах, або 20,95 % [132].

Вивчення практики розгляду судами земельних та пов'язаних із земельними відносинами майнових спорів свідчить, що вони вирішуються, в основному, правильно, водночас у ряді випадків допускаються помилки:

1) у визначенні підвідомчості цих спорів;

2) застосуванні норм про вилучення земель і відшкодування заподіяних порушенням земельного законодавства збитків;

3) визначенні порядку використання земельної ділянки громадянами, яким належать жилий будинок, господарські будівлі та споруди на праві спільної власності, тощо.

Неупереджено аналізуючи сучасну судову систему, можна дійти висновку, що суди не повною мірою можуть задовольнити потреби суб'єктів земельних правовідносин у кваліфікованому захисті. Об'єктивні причини такого стану речей (низький рівень матеріально-технічного забезпечення, нестача кваліфікованих кадрів тощо) не дозволяють громадянам та юридичним особам належним чином використати право на захист.

Суди, при вирішенні земельних спорів, керуються, крім вищезазначених у попередніх розділах нормативно-правових актів, законодавством, що регулює земельні відносини в державі:

1) Конституцією України [134];

2) Земельним Кодексом України [120];

3) законами України: від 7 лютого 1991 р. "Про власність" [191], від 14 лютого 1992 р., "Про колективне сільськогосподарське підприємство" [192]; від 27 листопада 2003 року № 1345-IV "Про використання земель оборони" [193], від 20 квітня 2000 року № 1699-III "Про планування і забудову територій" [194] тощо;

4) Указами Президента України: від 10 листопада 1994 р. "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи в сфері сільськогосподарського виробництва" [195], від 8 серпня 1995 р. "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" [196], від 2 лютого 2002 року № 92/2002 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" [197] тощо;

5) постановами Кабінету Міністрів України: "Про порядок використання земель у зонах їх можливого затоплення внаслідок повеней і паводків" від 31 січня 2001 р. № 87 [198]; "Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок" від 26 травня 2004 р. № 677 [199]; "Про затвердження Порядку розроблення проектів землеустрою з організації та встановлення меж територій природно-заповідного фонду, іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення" від 25 серпня 2004 р. № 1094 [200] тощо;

6) наказами: Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва, Державного комітету України по земельних ресурсах "Про затвердження Порядку контролю за додержанням Ліцензійних умов провадження господарської діяльності щодо проведення землевпорядних та землеоціночних робіт" від 18 березня 2003 № 30/64 [201]; Державного комітету України по земельних ресурсах "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" від 23 травня 2003 № 135 [180] тощо.

При цьому суди: приймали до провадження заяви, підвідомчі господарському суду (Андрушівський райсуд, прокурор в інтересах Івницької сільради до ВАТ "Житомирінвест" про визнання недійсним державного акта на право користування землею); у порядку окремого провадження розглядали справи про встановлення факту прийняття спадщини та визнання права на земельну частку (пай) (Малинський райсуд, В. до ПОП "Скуратівське"); у рішеннях покладали обов'язки на осіб, не притягнутих до участі в справі (Коростишівський райсуд, Г. до Студеницької сільради); постановлювали не передбачені процесуальним законодавством ухвали "про виключення з числа відповідачів" (Брусилівський райсуд, В. до Л. про визнання державного акта недійсним) [202].

Надмірна завантаженість судів не дає їм можливості оперативно вирішувати земельні спори, здійснювати захист земельних прав. Одним із шляхів розв'язання цієї проблеми є розвиток саме позасудових форм вирішення земельних спорів.