Проведення земельної реформи в Україні, розвиток ринку земель та нерухомості, розміщеної на них, запровадження інституту іпотеки землі, потребують від держави законодавчо закріплених гарантій та невідкладного вдосконалення управління земельними ресурсами та нерухомим майном. Вирішенню вказаних питань сприятиме запровадження єдиної державної реєстрації земельних ділянок, іншого нерухомого майна та прав на них, завданням якої є внесення конкретних земельних ділянок, об'єктів наявного нерухомого майна та прав на них до державного реєстру, який ведеться за єдиною схемою на всій території України.

Система реєстрації нерухомості й прав на неї відіграє значну роль у забезпеченні економічного обороту земельних ділянок та іншого нерухомого майна. Вона включає дві, поєднані між собою, складові: визначення земельних ділянок і пов'язаного з ними нерухомого майна, місця їх розташування, виду й розміру; опис усіх прав на земельні ділянки та іншу нерухомість [171, с. 11].

Цікавим є огляд практики реєстрації прав на нерухоме майно деяких країн континентального та англосаксонського права.

Так, згідно з німецьким законодавством відповідні функції здійснюють спеціалізовані відділи в судах загальної юрисдикції, при цьому голова суду є наглядовою інстанцією. Від земельної ділянки не відокремлюються об'єкти нерухомості, що на ній розташовані, - вони вважаються її приналежністю. Законотворці США передбачили реєстрацію безпосередньо суб'єкта, а не об'єкта права власності на нерухоме майно, тобто реєстр ведеться щодо осіб, а за нормами законодавства Російської Федерації реєстрації підлягає власне угода, в результаті якої набувається право власності на нерухомість [172].

Процес створення як системи державного земельного кадастру, так і системи державної реєстрації є непростою справою в Україні, оскільки необхідно враховувати специфіку країни, існуюче законодавство, міжвідомчу взаємодію тощо [173, с. 52]

У ході наукових дискусій стосовно створення кадастрово-реєстраційної системи значна увага приділяється питанням вивчення й запровадження в Україні досвіду країн із розвиненою ринковою економікою щодо створення таких систем. Але жодна із зарубіжних систем не може бути в повному обсязі запроваджена в умовах нашої держави.

Цьому є кілька причин. Головні з них полягають у такому: система реєстрації відображає національні традиції, менталітет нації, ступінь економічного розвитку тощо. І ці фактори суттєво впливають на організацію системи реєстрації, її системно-технічні, технологічні та фінансові аспекти; на основні параметри систем впливають визначені часом національні підходи до реєстрації об'єктів нерухомого майна та прав, особливості ідентифікації об'єктів і посвідчення прав, наявність (чи відсутність) інституту нотаріату, а також стан завершеності робіт зі створення (розвитку) національної системи.

У розвинених країнах перехід від традиційних паперових технологій реєстрації на інформаційні комп'ютерні технології розпочався в основному всередині 70-х років, коли ще не настала епоха персональних комп'ютерів, машинної графіки тощо. Тому програмне забезпечення реєстраційних систем там базується на двох засадах:

1) забезпечення безперервного функціонування запроваджених у 70-і роки систем;

2) збереження наявного програмно-технічного та інформаційного забезпечення й максимальне запровадження засобів сучасних інформаційних та ГІС-технологій.

Ці засади унеможливлюють запровадження кадастрово-реєстраційних систем економічно розвинених країн в умовах України. Але разом із тим досвід таких країн у цій сфері для вирішення Україною зазначеної проблеми важко переоцінити [174, с. 25].

У цілому історичний етап становлення української системи реєстрації прав на нерухомість із моменту проголошення незалежності й до прийняття Цивільного кодексу України [133] і Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 року [137] характеризувався:

1) відсутністю визначення поняття "нерухоме майно" у чинному тоді законодавстві, у зв'язку з чим реєстрація прав здійснювалася, так би мовити, "на око";

2) регулюванням процедури реєстрації прав на нерухомість винятково на рівні підзаконних нормативно-правових актів, причому навіть не постанов Кабінету Міністрів України, а наказів відповідних міністерств і відомств;

3) постійною боротьбою між відомствами за право виступати власником єдиного реєстру прав на нерухоме майно;

4) відсутністю єдиного банку даних, що містить інформацію про всі права на конкретний об'єкт нерухомості, у тому числі на земельну ділянку, а також про їх обмеження.

Саме створення сучасної моделі єдиного державного реєстру земельних ділянок у складі державного земельного кадастру розпочато "Програмою створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру", затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 р. № 1355 [175], якою передбачено: створення, на основі новітніх комп'ютерних та інформаційних технологій, дієвого механізму автоматизованого ведення державного земельного кадастру; підтвердження права власників та користувачів на земельні ділянки; забезпечення земельно-кадастровою інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, громадян, підприємств, установ, організацій.

З метою послідовної адаптації законодавства України, що регулює питання захисту права власності, до законодавства Європейського Союзу, вдосконалення системи обліку земельних ділянок та нерухомого майна, а також створення сприятливих умов для розвитку ринкових відносин та активізації інвестиційної діяльності в Україні, Указом Президента України "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" від 17 лютого 2003 року № 134/2003 [176] функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах.

На виконання згаданого Указу Кабінет Міністрів України Постановою "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" від 15 травня 2003 р. № 689 [177], визначає Державний комітет України по земельних ресурсах держателем Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно. Цією постановою встановлено, що реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру проводиться шляхом внесення записів до Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно. Чітко розмежовані функції між виконавчими органами, залученими до цих робіт, а саме: Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах вносить дані про реєстрацію земельних ділянок та прав на них до бази даних державного земельного кадастру; комунальні підприємства, бюро технічної інвентаризації, вносять дані про об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, та права на них, до бази даних державного реєстру прав власності на нерухоме майно.

Забезпечення загального функціонування Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно покладається на Державний комітет України по земельних ресурсах, а постанова Кабінету Міністрів України від 16 травня 2002 р. № 661 "Про заходи щодо створення системи реєстрації прав власності на нерухоме майно" [178] визнається такою, що втратила чинність. На виконання пункту 3 вищезгаданого Указу Президента України Кабінетом Міністрів України прийнято постанову від 17 липня 2003 р. № 1088 "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" [179], якою Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах визначено адміністратором Держаного реєстру прав на землю та нерухоме майно, а також установою, що здійснює державну реєстрацію земельних ділянок та прав на них, а згодом - державну реєстрацію нерухомого майна та прав на нього.

З метою реалізації завдань, визначених даним Указом Президента України, постановою Кабінету Міністрів "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" [179] та з метою удосконалення структури державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і його структурних підрозділів Державний комітет України по земельних ресурсах прийняв наказ від 23 травня 2003 р. № 135 "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" [180], який зареєстровано в Міністерстві юстиції України 27 травня 2003 р. за № 408/7729.

Державним комітетом України по земельних ресурсах також було видано наказ від 2 липня 2003 р. № 174 "Про запровадження Тимчасового порядку ведення Державного реєстру земель" [181], зареєстрований у Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 р. за № 641/7962, яким визначені поняття державного реєстру земель, реєстратора державного реєстру земель, порядок взаємодії при веденні державного реєстру земель, порядок заповнення реєстраційної картки та внесення відомостей до бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру, порядок ведення книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, структура, порядок ведення та зберігання книги реєстрації та Поземельної книги, порядок надання витягів з державного реєстру земель тощо.

Уже наступного року Верховною Радою України прийнято Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 року № 1952-ІV [137], яким передбачено, що органами державної реєстрації речових прав на об'єкти нерухомого майна та їх обмежень є центральні та місцеві органи державної реєстрації в системі центральних та місцевих органів виконавчої влади з питань земельних відносин.

Слід зазначити, що на даний момент в Україні три інституції можуть претендувати на роль єдиної установи, відповідальної за процес реєстрації прав на землю: Міністерство юстиції України, Державний комітет України по земельних ресурсах, Бюро технічної інвентаризації.

Головним чинником намагань виграти цю конкурентну боротьбу є стратегічний економічний інтерес: усі види послуг, що надаватимуться системою реєстрації, будуть платними, і як тільки земля в Україні стане товаром, усі операції із землею стануть джерелом дуже великого прибутку.

Кожна із заінтересованих сторін намагається якнайшвидше створити власну інформаційну комп'ютерну систему й тим самим терміново довести, що саме вона має право стати головним претендентом на роль державного реєстратора; особливо це стосується Міністерства юстиції та Державного комітету України по земельних ресурсах.