Щодо визначення договору найму (оренди) земельної ділянки в ЦК України, то слід зазначити, що в юридичній літературі вказувалось, що поняття оренди земельної ділянки дається законодавцем за допомогою ознак, які виділяють найм (оренду) земельної ділянки як серед відносин найму (оренди) інших об'єктів, так і серед інших правових форм землекористування. Такими ознаками є: 1) специфічний об'єкт орендних відносин - земельна ділянка як важливий натуральний ресурс, частина основного національного багатства, яке перебуває під охороною держави; 2) договірний характер орендного землекористування; 3) тривалість орендного землекористування; 4) платність орендного землекористування.[37][78] На нашу думку, ознакою, яка виділяє найм (оренду) земельної ділянки серед відносин найму (оренди) інших об'єктів є лише специфічний об'єкт цих правовідносин - земельна ділянка.

Орендні відносини з приводу землі, засновуючись на загальних принципах, мають своєрідну специфіку, передусім, пов'язану з особливостями даного виду майна - головного засобу виробництва в сільському господарстві. Хто б не був земельним власником, земля як засіб виробництва є загальнонаціональним надбанням, що зумовлює особливості механізму орендних відносин, зокрема, пов'язані з категорією земельної ренти. Ці особливості зумовлені також формами земельної власності та господарювання на землі.[9][79]

Згідно із ст. 19 ЗК України в Україні виділяються такі категорії земель:

- землі сільськогосподарського призначення;

- землі житлової та громадської забудови;

- землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

- землі оздоровчого призначення;

- землі рекреаційного призначення;

- землі історико-культурного призначення;

- землі лісового фонду;

- землі водного фонду;

- землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Залежно від категорії земель законодавством України встановлюються особливості використання відповідної земельної ділянки. Причому законодавством України не допускається використання земельної ділянки за іншим призначенням, ніж призначення, встановлене нормативними актами. Таке використання допускається лише за умови попередньої зміни цільового призначення землі. Відповідно до ч. 2 ст. 20 ЗК України зміна цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання у користування, вилучення (викуп) земель і затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.

Як зазначає Є. Мічурін, правовий режим землі забезпечується тим, що державою ведеться її кадастровий облік. У ньому відображається цільове призначення земель, зазначається їх правовий режим, розподіл землі між власниками та орендарями, наводиться якісна характеристика та господарська цінність земель. Це забезпечується проведенням топографо-геодезичних робіт, картографічних та інших робіт та пошуків, що відображено у Розділі VII ЗК України. У земельному кадастрі опис ведеться за земельними ділянками, межі яких є визначеними щодо інших ділянок та у географічному відношенні. Кожен власник чи орендар землі вказується щодо кожної такої ділянки і її фактичне місце розташування можна виявити на географічному плані місцевості, який має легальне значення, оскільки він закріплений у кадастрі.[115][80]

Стаття 93 ЗК України визначає право оренди земельної ділянки як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Н. Ільницька, виходячи з юридичних ознак поняття земель, визначає оренду землі - це окрема форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу, що оформляється нотаріально посвідченим договором, власником (державою, громадянином чи юридичною особою України) земельної ділянки у тимчасове строкове володіння та користування орендаря за плату для здійснення підприємницької чи іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції, доходів.[78][81]

Основним нормативним актом, яким врегульовані відносини, що виникають з приводу укладення, виконання та припинення договорів оренди земельних ділянок, є Закон України "Про оренду землі". Відповідно до ст. 13 цього закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Як бачимо, у визначенні договору оренди землі звертається увага саме на використання земельної ділянки відповідно до вимог земельного законодавства, що пов'язано з чітким визначенням цільового призначення кожної земельної ділянки.

Слід зазначити, що таке визначення піддавалось критиці в юридичній літературі. Так, Н. Ільницька вважає, що це визначення не можна визнати повністю досконалим з таких міркувань: по-перше, неправильним є вжиття поняття "земля" у даному випадку, адже предметом договору оренди є земельна ділянка (на цьому наголошувалося неодноразово у науковій літературі); по-друге, не точно тут буде вживати термін "угода", оскільки угода може бути і одностороння, а договір оренди завжди двосторонній; по-третє, упущенням цього визначення є те, що не приділяється увага екологічним аспектам орендних земельних відносин.[78][82]

В юридичній літературі договір оренди землі визначається як угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.[125][83] В. Андрейцев визначає будь-який договір оренди природних ресурсів як угоду, за якою орендодавець передає за плату на певний строк конкретні природні ресурси (їх частину), а орендар зобов'язаний тимчасово користуватися ними, сплачувати орендну плату, виконувати інші умови договору.[5][84]

Законодавством України встановлений порядок укладення договорів оренди землі, яка є державною або комунальною власністю. Відповідно до ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. У випадку, якщо при передачі в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам змінюється цільове призначення цих земельних ділянок та якщо земельна ділянка передається в оренду із земель запасу під забудову, розробляється проект відведення в спеціальному порядку, встановленому статтями ЗК України.

Згідно з ч. 1 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, повинна звернутися до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки шляхом подання заяви (клопотання). При цьому в законі встановлено, що розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому ЗК України. Однак слід мати на увазі, що цей кодекс не встановлює спеціального порядку розгляду заяв (клопотань) осіб про надання земельної ділянки в оренду.