Зокрема, спільними з ЦК права орендодавця є права вимагати використання земельної ділянки за цільовим призначенням, своєчасного внесення орендної плати, а до особливих прав можна віднести такі права, як право вимагати дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів, дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються.

До обов'язків орендодавця, які є спільними з обов'язками, встановленими ЦК України, можна віднести такі обов'язки, як: обов'язок передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; не вчиняти дій, які перешкоджали б орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди. Особливим обов'язком, який виділяється Законом України "Про оренду землі", є такий обов'язок, як обов'язок при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки. Встановлення такого обов'язку пов'язане з можливістю існування специфічних прав на земельну ділянку у третіх осіб. До таких прав можна віднести право користування чужою земельною ділянкою. Відповідно до ст. 401 ЦК України право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Згідно зі ст. 404 ЦК право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо.

Серед прав орендаря, виділених Законом України "Про оренду землі", спільними з ЦК є: право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; право отримувати продукцію і доходи. Особливими правами орендаря слід визнати такі права, як: за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження, здійснювати у встановленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Спільними з ЦК обов'язком орендаря є обов'язок вносити орендну плату. Особливими обов'язками орендаря землі є: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

Як бачимо, Закон України "Про оренду землі" закріпив цілий ряд особливих прав та обов'язків сторін договору оренди землі.

Слід зазначити, що, окрім Закону України "Про оренду землі", певні обов'язки на орендаря земельної ділянки покладаються ЗК України. Так, відповідно до ст. 96 ЗК України встановлено, що землекористувачі зобов'язані: не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

ЦК України відповідно до ст. 781 містить такі підстави припинення договору найму (оренди): смерть фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлене законом або договором, та ліквідації юридичної особи - сторони договору.

Закон України "Про оренду землі" встановлює певні особливості застосування цих підстав для договору оренди землі. Так, ст. 7 закону встановлено, що право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам ЗК України та цього Закону. У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам ЗК України та цього Закону.

З урахуванням цих положень у ст. 31 цього закону встановлено, що договір оренди землі припиняється у випадку смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки. Таким чином, на відміну від договорів найму (оренди) іншого майна договір оренди землі припиняється смертю або засудженням до позбавлення волі орендаря лише у випадку, якщо особи, до яких переходить право оренди землі, відмовляються від виконання договору оренди.

Особливі правила для договору оренди встановлені також у випадку ліквідації юридичної особи - сторони договору. Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" підставою для припинення договору оренди землі є ліквідація юридичної особи - орендаря, а не будь-якої сторони договору оренди, як це встановлює ЦК України.

Враховуючи це, постає питання щодо можливості застосування до відносин оренди землі такої підстави припинення договору найму (оренди), встановленої загальними положеннями про найм (оренду) ЦК України, як ліквідація юридичної особи - наймодавця (орендодавця).

З першого погляду можна говорити про те, що норми Закону України "Про оренду землі" є спеціальними щодо ЦК України, і тому застосовуватися повинні саме норми закону. З іншого погляду Закон України "Про оренду землі" не встановлює, що перелік підстав для припинення договору найму землі є вичерпним, а навпаки, в ч. 2 ст. 31 зазначається, що договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Це дає підстави говорити, що враховуючи те, що договір оренди землі є різновидом цивільного договору найму (оренди) і на нього поширюються загальні положення про найм (оренду) ЦК України. Як зазначає Є.О. Харитонов, за своїм характером Цивільний кодекс України є актом універсальної дії, що застосовується до регулювання будь-яких відносин, що знаходяться у сфері дії приватного права і не регламентуються спеціальним законодавством.[179][88]

Отже, у випадку ліквідації юридичної особи - орендодавця, договір оренди землі повинен припинятись на підставі ч.2 ст. 781 ЦК України.

Окрім інших загальних підстав припинення договору, можна виділити такі підстави припинення, які характерні тільки для договору оренди землі, а саме: викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом (ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").

Особливістю землі як об'єкта цивільних прав є те, що ЗК України передбачає можливість примусового викупу та примусового відчуження земельної ділянки Так, відповідно до ч. 1 ст. 146 ЗК України органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених цим Кодексом, мають право викупу земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для таких суспільних потреб:

а) під будівлі і споруди органів державної влади та органів місцевого самоврядування;

б) під будівлі, споруди та інші виробничі об'єкти державної та комунальної власності;

в) під об'єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) оборони та національної безпеки;

ґ) під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо);

д) під розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав та міжнародних організацій;

е) під міські парки, майданчики відпочинку та інші об'єкти загального користування, необхідні для обслуговування населення.

Згідно з ч. 1 ст. 147 ЗК України у разі введення воєнного або надзвичайного стану земельні ділянки, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, можуть бути відчужені (вилучені) з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законом.

Закон України "Про оренду землі" в ч. 3, 4 ст. 31 встановлює, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Як бачимо, за загальним правилом, не допускається розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, виключення з якого можуть встановлюватись у законах або сторонами в договорі. Зокрема можливість припинення договору в односторонньому порядку встановлена ст. 782 ЦК України, відповідно до ч. 1 якої встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Враховуючи те, що договір оренди землі є різновидом цивільно-правового договору найму (оренди) і на відносини за договором оренди землі поширюються загальні положення ЦК України про найм (оренду) (параграф 1, глава 58), на нашу думку, цілком припустимим буде застосування до відносин сторін за договором оренди землі ст. 782 ЦК України.