РОЗДІЛ 2 ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
Сторінки матеріалу:
Стаття 32 Закону України "Про оренду землі" встановлює спеціальне правило щодо наслідків розірвання договору з ініціативи орендаря. Відповідно до ч. 2 ст. 32 цього закону у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було зумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
Відповідно до ст. 26 Закону України "Про оренду землі" встановлене спеціальне правило щодо витрат на утримання нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці. Так, відповідно до ст. 26 встановлено, що коли договором оренди земельної ділянки передбачено використання нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, пов'язані з цим витрати покладаються на орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди.
У зв'язку з цим, на нашу думку, слід звернути увагу на певне нововведення, запроваджене ЦК України. В новому ЦК України як окремий об'єкт цивільних прав серед інших виділений такий об'єкт, як садиба. Відповідно до ст. 381 ЦК України садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. Отже, садиба - це комплекс житлових, господарських, гаражних, паркових та інших будівель, які складають одну господарську та архітектурну цілісність (житловий будинок, сад, допоміжні приміщення та споруди, наземні та підземні комунікації, багаторічні насадження, що розміщені на присадибних земельних ділянках). Як бачимо, садиба являє собою складний об'єкт, який складається з декількох окремих: земельної ділянки, житлового будинку, господарсько-побутових будівель, наземних і підземних комунікацій, багаторічних насаджень.
Як зазначається в юридичній літературі, характерною особливістю садиби є її призначення - ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, заняття садівництвом, будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.[37][89]
Відповідно до Закону України "Про власність" власник, володіючи правом власності на садибу, на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Тобто він має право продати, подарувати, заповісти, закласти та вчиняти інші не заборонені законом правочини із садибою.
Згідно зі ст. 188 ЦК України, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ). Правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором. Як вже зазначалося, до складу садиби відноситься не тільки житловий будинок, а увесь комплекс споруд, наземні та підземні комунікації та багаторічні насадження. Саме тому в частині 2 ст. 381 ЦК України встановлюється, що у випадку відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.
Таким чином, садиба на сьогодні може виступати самостійним об'єктом договору оренди.
Садиба є складною річчю, яка включає в себе як земельну ділянку, так і окремі будівлі та інші капітальні споруди, в тому числі житловий будинок, призначений для проживання. Законодавство України встановлює спеціальні правила щодо регулювання відносин оренди (найму) цих об'єктів, а договір найму житла ЦК взагалі визнає самостійним цивільно-правовим договором.
Враховуючи це виникає потреба у визначені норм, які будуть застосовуватися для регулювання відносин оренди садиби.
На нашу думку, в такому випадку до відносин сторін за договором оренди (найму) садиби мають застосовуватись як норми, що регулюють відносини оренди землі, так і норми, які регулюють відносини найму житла. Однак, враховуючи різні підходи до врегулювання відносин найму житла та найму (оренди) землі та будівель та інших капітальних споруд, в ЦК України необхідно встановити спеціальні правила щодо регулювання відносин, пов'язаних з наймом (орендою) садиби. Зокрема, необхідно визначити як співвідносяться норми, якими врегульовані відносини оренди землі, з нормами про найм (оренду) будівель та споруд, а також норми, якими врегульовані відносини щодо найму (оренди) житла з нормами, якими врегульовані відносини, що виникають на підставі договору найму (оренди) майна.
При цьому при визначені пріоритету певних норм необхідно виходити з призначення об'єктів, які належать до складу садиби. Так, якщо земельна ділянка виділялась для будівництва та обслуговування жилого будинку, пріоритет повинні мати норми, якими врегульовані відносини щодо найму (оренди) житла. А якщо земельна ділянка відводилася для ведення фермерського господарства, особистого підсобного господарства тощо, а житловий будинок та інші споруди будувались саме для обслуговування цієї земельної ділянки, то пріоритет повинні мати норми земельного законодавства.
Враховуючи наведене вище, можна зробити наступні висновки:
- договір найму (оренди) земельної ділянки є різновидом договору найму (оренди) майна, тому до відносин, які виникають на підставі цього договору повинні застосовуватись як загальні положення щодо договорів ЦК України, так і загальні положення щодо договорів найму;
- предметом регулювання цивільного права повинні бути відносини, які виникають безпосередньо між сторонами договору найму (оренди) з питань передачі земельної ділянки, істотних умов договору, сплати орендної плати та припинення договору. Земельне право повинно встановлювати особливі умови використання землі, збереження її стану та відповідальності за порушення цих умов, тобто визначати особливі обов'язки сторін договору щодо дотримання цих умов;
- з статті 15 Закону України "Про оренду землі" необхідно виключити положення про те, що у випадку відсутності в договорі оренди землі істотних умов, такий договір визнається недійсним;
- з Закону України "Про плату за землю" необхідно виключити норми, якими врегульовані відносини, пов'язані із сплатою орендною платою;
- виділення в ЦК України, як окремого об'єкту цивільних прав, садиби, зумовлює необхідність законодавчого врегулювання питань, пов'язаних із застосуванням до таких відносин норм спеціального законодавства, яким регулюються відносини найму (оренди) окремих видів майна, яке входить до складу садиби (житло, будівлі та споруди, земля). При визначені пріоритету певних норм, необхідно виходити з призначення об'єктів, які входять до складу садиби. Так, якщо земельна ділянка виділялась для будівництва та обслуговування жилого будинку, пріоритет повинні мати норми, якими врегульовані відносини щодо найму (оренди) житла. А якщо, земельна ділянка відводилась для ведення фермерського господарства, особистого підсобного господарства тощо, а житловий будинок та інші споруди будувались саме для обслуговування цієї земельної ділянки, то пріоритет повинні мати норми земельного законодавства.