У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі.

Відповідно до ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

Як зазначається в юридичній літературі, правовою підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що знаходиться в державній чи комунальній власності, є рішення власника (орендодавця) в особі відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування.[125][85]

У частинах 4, 5, 6, 7 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" зазначено, що передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення. У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, встановленому законом. У разі надходження двох або більше заяв (клопотань) на оренду однієї й тієї самої земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності, відповідні органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування проводять аукціон або конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший порядок. Порядок проведення конкурсу чи аукціону та набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається законодавством.

Відповідно до ст. 14 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Згідно з ст. 20 цього закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Згідно з ст. 18 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Ці положення відповідають також нормам ЗК України, в ч. 2 ст. 125 якого зазначається, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Таким чином, можна говорити про те, що договір оренди землі належить до формальних договорів, які вважаються укладеними з моменту їх державної реєстрації.

Слід звернути увагу на те, що в законі зазначається, що порядок реєстрації договорів оренди землі встановлюється законом. Однак, на сьогодні закони України не визначають порядку реєстрації договорів оренди земельних ділянок. Це положення встановлене в законі в новій редакції, яка набула чинності з 5 листопада 2003 року. У попередній редакції Закону України "Про оренду землі" в ст. 18 встановлювалось, що порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються Кабінетом Міністрів України. Відповідно до цих положень Кабінетом Міністрів України постановою від 25 грудня 1998 року №2073 був затверджений Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, відповідно до п. 3 якого встановлювалось, що державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Після набрання чинності новою редакцією Закону України "Про оренду землі" цілком логічно постає питання щодо правомірності встановлення порядку реєстрації договорів оренди землі підзаконним нормативним актом, оскільки в ст. 20 зазначається, що порядок реєстрації договорів оренди землі встановлюється законом.

Звичайно, встановлення порядку реєстрації договорів оренди землі підзаконним нормативним актом прямо суперечить положенням ст. 20 чинної редакції Закону України "Про оренду землі". Враховуючи це, назріла нагальна потреба у прийнятті закону, яким буде встановлений порядок реєстрації договорів оренди землі.

Встановлення такого порядку передбачається проектом Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень".

На відміну від договорів найму (оренди) майна, щодо яких законодавство не встановлює прямо перелік істотних умов договору, для договорів оренди землі законодавство чітко встановлює такий перелік. Так, відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" встановлюється, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Як бачимо, на відміну від звичайних договорів найму (оренди) майна, де істотними умовами визнається умова про предмет договору та плата за користування майном (орендна плата),[25][86] перелік істотних умов договору оренди землі є значно більшим.

Відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 Закону України "Про оренду землі" є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Не можна не зауважити, що такі положення певною мірою не відповідають загальній цивілістичній доктрині щодо визнання договорів недійсними, яка існувала як у ЦК УРСР так і використовується на сьогодні ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Такі ж положення встановлені і в ст. 153 ЦК УРСР. У п. 17 роз'яснення Вищого господарського суду України № 02-5/111 від 12.03.1999р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними" недійсною може бути визнана лише укладена угода, тобто така, щодо якої сторонами в потрібній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов (ст. 153 Цивільного кодексу). Якщо у процесі вирішення спору буде встановлено, що угоду між сторонами фактично не було укладено, господарському суду на підставі пункту 1-1 статті 80 ГПК України слід припинити провадження у справі. Згідно з п. 4 Оглядового листа Вищого арбітражного суду України № 01-8/481 від 20.04.2001р. "Про деякі питання практики вирішення спорів про визнання угод недійсними" за відсутності у договорі істотних умов він визнається неукладеним.

На неможливість визнання неукладеного правочину зверталась увага і в юридичній літературі. Так, Є.О. Харитонов вказує на те, що недійсним може бути визнаний лише правочин, який вже здійснений.[36][87]

У судовій практиці зверталась увага на таку особливість договорів оренди землі. Так, у листі Вищого арбітражного суду України № 01-8/10 від 14.01.1999р. "Про Закон України "Про оренду землі" зазначається, що необхідно мати на увазі, що згідно із частиною третьою цієї ж статті відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, а також порушення вимог статей 4-7, 9, 13, 15, є підставою для визнання договору недійсним. Пов'язані з цим правові наслідки мають визначатися з урахуванням обставин і матеріалів конкретної справи відповідно до вимог розділу 3 ЦК України.

Встановлюючи перелік істотних умов договору найму землі, Закон водночас не обмежує сторони договору в можливості встановити в договорі й інші умови. Так, згідно з ч. 3 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема, якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди тощо. Стосовно таких умов Вищий господарський суд України роз'яснив у листі № 01-8/10 від 14.01.1999 "Про Закон України "Про оренду землі", що коли за заявою однієї з сторін щодо таких умов чи хоча б однієї з них має бути досягнута згода, але її не досягнуто, договір оренди відповідно до ст. 153 ЦК України слід вважати неукладеним.

Таким чином, Законом України "Про оренду землі" фактично встановлені різні наслідки відсутності в договорі істотних умов, визнаних такими за законом, та істотних умов, які визнаються такими за згодою сторін, оскільки в разі відсутності в договорі істотних умов, визнаних такими законом, такий договір повинен визнаватись недійсним відповідно до Закону України "Про оренду землі", а за недосягненням згоди з істотних умов, які визнані такими сторонами, має застосовуватися загальне правило, встановлене цивільним законодавством, і такий договір вважається неукладеним.