На нашу думку, такий підхід є неправильним. Слід погодитися з позицією Вищого господарського суду України, що за відсутності в договорі істотних умов він є неукладеним і тому не може визначатися недійсним. Дійсно, відсутність у договорі істотних умов, означає фактично відсутність самого договору як правочину, оскільки він не укладений і не породжує правових наслідків. Адже не можна визнавати недійсним те, чого немає.

Враховуючи це, на нашу думку, зі ст. 15 Закону України "Про оренду землі" необхідно виключити положення про те, що у випадку відсутності в договорі оренди землі істотних умов такий договір визнається недійсним.

Першою серед істотних умов договору оренди землі Закон України "Про оренду землі" називає об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки). В ст. 15 закону встановлені спеціальні вимоги щодо визначення об'єкта оренди. Так, у ч. 4 цієї статті зазначається, що невід'ємною частиною договору оренди землі є:

- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених Законом.

Законом України "Про оренду землі" встановлене обмеження максимального строку передачі землі в оренду. Так, відповідно до ст. 19 закону встановлено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Залежно від строку договору найму землі ЗК України виділяє короткострокову та довгострокову оренду. Так, відповідно до ч. 3. ст. 93 ЗК України оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

Спеціальні правила встановлені для обчислення строків оренди окремих категорій земель. Так, у ст. 19 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що в разі передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відведення, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.

Наступною істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За загальним правилом, встановленим у ст. 21 Закону України "Про оренду землі", обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Однак зі змісту цієї статті неможливо зробити однозначний висновок про те, яким чином повинен враховуватись індекс інфляції при обчислені розміру орендної плати - при укладенні договору для визначення розміру орендної плати або під час дії договору розмір орендної плати повинен змінюватись в залежності від індексів інфляції. Враховуючи те, що до істотних умов договору Закон України "Про оренду землі" відніс строки та порядок внесення та перегляду орендної плати, на нашу думку, слід говорити про те, що після укладення договору оренди землі індекси інфляції можуть враховуватися при визначенні орендної плати тільки в тому випадку, коли  про це прямо зазначено в договорі.

Взагалі на сьогодні, на нашу думку, встановлення загального правила щодо визначення розміру орендної плати з урахуванням індексу інфляції є недоцільним. Як правило, індексація орендної плати законодавством встановлювалася для відносин оренди державного та комунального майна (Закон України "Про оренду державного та комунального майна"). Як ми вже зазначали, на сьогодні велика частина земель передана з державної та комунальної власності у приватну власність фізичних та юридичних осіб. Враховуючи це, ми вважаємо, що недоцільно встановлювати загальне правило, про врахування індексів інфляції при обчисленні орендної плати за договорами оренди земельних ділянок, які знаходяться у приватній власності. Враховуючи закріплення в новому ЦК України принципу свободи договору ,на нашу думку, сторонам потрібно надати право самостійно визначати порядок обчислення розміру орендної плати, а правило щодо врахування індексів інфляції залишити лише щодо договорів оренди землі, яка є об'єктом державної або комунальної власності.

Згідно зі ст. 22 Закону України "Про оренду землі" орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Внесення орендної плати оформляється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про плату за землю" розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Згідно з Законом України "Про державний бюджет України на 2004 рік" дію цієї статті зупинено на 2004 рік у частині визначення строків внесення орендної плати виключно в договорі оренди. Однак слід мати на увазі, що подібна норма встановлена в Законі України "Про оренду землі". Так, відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. При цьому дія цієї норми не зупинена. Таким чином, на сьогодні маємо дві норми двох законів, які встановлюють, що строки внесення орендної плати за землю визначаються виключно договором оренди землі, однак дія однієї норми зупинена, а другої ні. В такому випадку виникає питання щодо правомірності застосування норми Закону України "Про оренду землі" з огляду на те, що дію такої ж норми Закону України "Про плату за землю" зупинено на 2004 рік.

Дати однозначну відповідь на це питання на нашу думку неможливо. В даному випадку має місце колізія в законодавстві, яка може бути вирішена лише шляхом внесення відповідних змін до законодавчих актів. Тобто необхідно або зупинити дію також і ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", або виключити з Закону України "Про державний бюджет України на 2004 рік" положення про зупинення дії ст. 19 Закону України "Про плату за землю" в частині встановлення строків внесення орендної плати виключно в договорі оренди землі.

Взагалі, на нашу думку, підставою виникнення такої колізії є насамперед невдалий підхід, який використовується в законодавстві України стосовно врегулювання відносин щодо оренди землі декількома різними законодавчими актами, що призводить до невиправданого дублювання одних і тих самих норм. Зокрема, ми вважаємо, що недоцільно врегульовувати відносини щодо сплати орендної плати в Законі України "Про плату за землю", а слід це робити в Законі України "Про оренду землі", який є спеціальним законом у сфері відносин, які виникають з приводу укладення, виконання та припинення договорів оренди землі. Врегулювання відносин щодо сплати орендної плати за землю та земельного податку в одному нормативному акті було виправданим на той час, коли більшість земель України перебувала в державній (комунальній) власності і орендодавцями за договорами оренди в переважній більшості випадків виступали відповідні державні органи або органи місцевого самоврядування. На сьогодні день вже значна частина земель перебуває в приватній власності фізичних та юридичних осіб, тому врегулювання окремих питань, пов'язаних із відносинами оренди землі в законодавчому акті, який за сферою відносин, які ним врегульовані та методами регулювання, на нашу думку, має більше фінансово-правову (податкову), а не цивільно-правову спрямованість, є недоцільним.

Ми вважаємо, що не можна врегульовувати цивільно-правові та фінансово-правові (податкові) відносини в одному нормативному акті, оскільки цивільне та фінансове право суттєво відрізняються одне від одного за методами правового регулювання. Зокрема, з точки зору цивільного права слід визнати неприпустим зупинення дії норми щодо визначення розміру орендної плати виключно в договорі оренди землі, хоча це буде цілком прийнятним з точки зору фінансового права.

Враховуючи це, на нашу думку, з Закону України "Про плату за землю" необхідно виключити норми, якими врегульовані відносини, пов'язані із сплатою орендної плати. ЦК України визнав договір оренди землі різновидом цивільно-правових договорів найму (оренди) майна, при чому цей договір належить до цивільно-правових і в тому випадку, коли в оренду передаються земельні ділянки, які є об'єктами державної та комунальної власності. Ми вважаємо, що відносини, пов'язані з орендою землі, в тому числі питання сплати орендної плати та особливості оренди земельних ділянок, які перебувають в державній або комунальній власності, повинні регулюватись Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначається максимальний розмір орендної плати за землю, яка є державною або комунальною власністю. Згідно зі ст. 21 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати. Однак слід мати на увазі, що дію цієї норми зупинено на 2004 рік у частині централізації орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, на спеціальних бюджетних рахунках, а також щодо її розподілення та використання згідно з Законом України "Про державний бюджет України" на 2004 рік".

Відповідно до ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Частиною 3 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" закріплене право орендаря вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини. Цим законом окремо визначені права сторін договору оренди землі. Деякі з цих прав та обов'язків відповідають загальним правам та обов'язкам сторін договору найму (оренди) за ЦК України, однак закон встановлює і певні специфічні права та обов'язки, які є характерними лише для договору оренди землі, та їх встановлення зумовлене особливостями землі як особливого об'єкта цивільних прав та її особливим правовим статусом.

Статті 24 та 25 Закону України "Про оренду землі" містять норми щодо прав та обов'язків сторін, деякі з яких є спільними з ЦК України.