Перш ніж, як визначити особливості нерухомості як об'єкта договору найму, необхідно з'ясувати питання щодо визначення поняття нерухомості та коло об'єктів, які належать до нерухомості.

В римському праві нерухомістю (res immobiles) визнавались речі, переміщення яких неможливе в принципі або неможливе без заподіяння істотної шкоди їх субстанції. До перших належать земельні ділянки. До других - речі, органічно пов'язані з землею, і будівлі, міцно прикріплені до землі (які мають фундамент).[6][35]

В законодавстві інших країн існує різне визначення нерухомості та різні підходи віднесення до нерухомості окремих видів майна.

В Цивільному кодексі Франції (ЦК Франції) майно визнається нерухомим або за природою, або в силу призначення, або внаслідок предмета, до якого воно належить (ст. 517 ЦК Франції). До нерухомого майна за природою відносяться земельні ділянки та споруди, вітряні та водяні млини, які встановлені на стовпах та складають частину споруди (ст. 518, 519 ЦК Франції). Нерухомим майном за призначенням ЦК Франції визнає тварин та предмети, які власник помістив на свою ділянку для її обслуговування та експлуатації, а саме: тварини, які використовуються для обробки землі; землеробське знаряддя; насіння, яке надане фермерам або особам, які обробляють землю, за частину плодів; голуби в голуб'ятниках; кролі в садках; вулики; риба у водоймах, не перераховані в статті 402 Кодексу законів про сільськогосподарську оренду та водяні плеса, вказані в статтях 432, 433 того ж кодексу; преси, котли, апарати для перегонки, кадки та діжки; знаряддя, необхідне для експлуатації кузень, паперових фабрик та інших заводів; солома та добрива. Також нерухомим майном за призначенням є всі рухомі речі, які власник назавжди прикріпив до земельної ділянки (ст. 524). Відповідно до ст. 525 ЦК Франції власник вважається таким, що прикріпив назавжди до своєї земельної ділянки рухомі речі, якщо вони прикріплені гіпсом, вапном або цементом, або коли вони не можуть бути відділені без пошкодження або погіршення, або без ломки або погіршення частини земельної ділянки, до якої вони прикріплені. Дзеркала в приміщеннях визнаються встановленими назавжди, якщо підлога, до якої вони прикріплені, складає єдине ціле з дерев'яною рампою. Це ж стосується картин та інших прикрас. Що стосується статуй, то вони визнаються нерухомим майном, коли вони розміщенні в ніші, зробленій спеціально для їх постановки, хоча б вони могли бути зняті без їх пошкодження або погіршення.

Нерухомим майном за предметом, до якого вони відносені, ЦК Франції визнає узуфрукт на нерухомі речі; сервітути або земельні повинності; позови, які мають своїм предметом витребування нерухомого майна (ст. 526).[176][36] Як бачимо, ЦК Франції застосовує поділ на рухоме та нерухоме не лише щодо речей, а й стосовно до речових прав.

Крім цього, цікаву позицію займає французьке законодавство щодо окремих об'єктів майна. Так, відповідно до ст.520 ЦК Франції врожай на корню та плоди, які не зняті ще з дерев, є також нерухомим майном. Відтоді, як колосся зрізані, а плоди зірвані, хоча б ще не було проведено збирання, вони є рухомим майном. Якщо скошена лише частина врожаю, лише ця частина є рухомим майном. Згідно зі ст. 521 ЦК Франції звичайні вирубки лісу, розділеного на лісосіки, стають рухомим майном лише в міру того, як дерева зрубані. Відповідно до ст. 522 ЦК Франції тварини, які надані власником земельної ділянки фермеру або наймачу на половинних засадах (особа, яка використовує майно із сплатою власнику половини плодів), незалежно від того, оцінені вони чи ні, вважаються нерухомим майном до тих пір, поки вони залишаються прикріпленими до ділянки в силу домовленості. Тварини, надані власником наймачу, який не є фермером або наймачем на половинних засадах, є рухомим майном. В статті 523 ЦК Франції зазначається, що труби, які проводять воду в будинок або в інший маєток, є нерухомим майном та становлять частину земельної ділянки, до якої вони прикріплені.[176][37]

Відповідно до ст. 1 Закону Ізраїлю "Про нерухоме майно" від 1969 року, нерухоме майно - нерухомість, визначена як земельна ділянка, побудови та посадки на ній, а також усі інші предмети, пов'язані з земельною ділянкою та невіддільні від неї.[38][38]

В юридичній літературі зазначається, що поняття "нерухоме майно" є виключно поняттям цивілістичним і відноситься до об'єктів цивільних прав, а саме "речі". У всіх системах права віднесення майна до рухомого або нерухомого має певну мету і значення. Різними є форма встановлення права власності та інших речових прав на ці види майна, а також укладення з ними угод. Такі юридичні акти щодо нерухомості підпорядковані певним вимогам. Угода має обов'язково бути укладеною у письмовій формі, як правило, нотаріально посвідчена і зареєстрована у специфічному реєстрі - поземельній книзі або іншому реєстрі земельних ділянок і будівель. Публічність угод з нерухомістю є засобом забезпечення інтересів суб'єктів цих відносин, реальності прав, яких вони набувають. У цьому зацікавлені передусім особи, які набувають у власність нерухомість або кредитують власників нерухомості під її заставу, передусім банки. Реєстрація угод з нерухомістю сприяє їх стабільності й прозорості цивільних угод.[189][39]

В науці цивільного права останніми роками, була висунута теорія про юридичний характер поняття "нерухоме майно". На думку її прибічників, нерухомістю визнається не будь-яке майно, міцно пов'язане з землею, а тільки те, права на яке зареєстровані.[165][40]2

Як зазначає О.М. Козир, нерухомістю в цивільному праві визнається не будь-яке майно, яке відповідає ознаці пов'язаності з землею, а тільки те, яке, володіючи такими ознаками, може бути об'єктом цивільних прав. Це означає, що як нерухоме майно має розглядатися тільки майно, на яке може бути встановлене право власності та інші права. А для виникнення таких прав необхідна державна реєстрація.[83][41]

Протилежна точка зору висловлена В.В. Вітрянським.[22][42] На думку Є.Ю. Петрова, який підтримує цю позицію, по-перше, якщо, а це і не оспорюється, нерухоме майно підлягає державній реєстрації, то аналогічно і суперечливо водночас стверджувати, що нерухомість виникає з моменту реєстрації. Об'єктивні явища зумовлюють появу юридичної категорії. По-друге, концепція юридичного поняття нерухомості призводить до послаблення засад формальності обороту нерухомості. Тому більш правильним буде вважати, що державна реєстрація прав - не ознака, а наслідок віднесення майна до нерухомості.[131][43]