Погляд на договори, що існував ще в римському цивільному праві, давав змогу розглядати їх з трьох точок зору: як підставу виникнення правовідношення, як безпосередньо правовідношення, що виникло на цій підставі, і, нарешті, як форму, якої відповідне правовідношення набуває. Багатозначне уявлення про договір знайшло відображення і в радянській юридичній літературі. Так, О.С. Іоффе зазначав, що термін "договір" не завжди використовується в одному і тому ж значенні цього слова. Окрім того, що так іменують угоду сторін, іноді під договором розуміють саме зобов'язання, яке виникає з такої угоди, а в деяких випадках цей термін означає документ, який фіксує факт виникнення зобов'язання за волею учасників.[73][1]

Вказане багатозначне уявлення про договір з певними змінами практично реалізоване в ЦК РФ і в цивільних кодексах інших країн.[17][2] Так, згідно зі ст. 420 ЦК РФ договором визнається угода двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Слід зазначити, що в радянському законодавстві не було визначення поняття договору. Законодавець визначав лише порядок укладення та форму договору. В теорії радянського цивільного права договір прийнято визначати як угоду сторін, спрямовану на виникнення, зміну та припинення цивільних правовідносин.[159][3]

Таке визначення договору дається ще в дорадянській юридичній літературі. Так, Г.Ф. Шершеневич визначає договір як угоду двох або більше осіб, спрямовану на встановлення, зміну або припинення юридичних відносин.[191][4] Подібне визначення договору наводить і Д.І. Мейєр: договір (contractus, pactum) є угодою двох або декількох осіб, яка породжує право на чужу дію, що має майновий інтерес.[113][5]

В ст. 626 ЦК України договір визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Не можна не сказати про не зовсім коректний термін "домовленість". Цей термін, на нашу думку, не розкриває суті договору саме як юридичного факту, який є підставою для виникнення, зміни чи припинення цивільних прав та обов'язків.

У сучасному цивільному праві договір майнового найму (оренди), визначається як цивільно-правовий договір, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.[183][6]

В.В. Вітрянский визначає договір оренди як цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння та користування або в тимчасове користування, а орендар зобов'язаний сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція і доходи, які отримував орендар в результаті використання орендованого майна, відповідно з договором, є його власністю.[16][7]

В ст. 759 ЦК України закріплюється традиційне визначення договору найму. Згідно з цією статтею встановлюється, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Основні ознаки такого визначення збереглись ще з ЦК УРСР, ст. 256 якого встановлювала, що за договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

До основних ознак найму (оренди) відносяться передання майна в користування (а не у власність, як за договором купівлі-продажу) за плату, на певний строк.

Слід звернути увагу на новелу ЦК України щодо визначення співвідношення понять "найм" та "оренда". ЦК України вирішив тривалий теоретичний спір, який існував у науці цивільного права щодо співвідношення понять договорів "оренди" та "найму", встановивши, що ці поняття є тотожними.

Договори оренди та найму розрізняються здебільшого в законодавстві зарубіжних країн. Відповідно до № 535 Німецького цивільного уложення визначається, що за договором найму наймодавець зобов'язується надати наймачу річ у тимчасове користування. Наймач зобов'язаний виплачувати наймодавцю обумовлену плату. А № 581 Німецького цивільного уложення встановлюється, що за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю на час оренди користування орендованим предметом та право споживання його плодів, якщо останні можуть бути віднесені до доходу, який отримується при належному веденні господарства. Орендар зобов'язаний вносити орендодавцю обумовлену орендну плату. До оренди, за винятком оренди землі, відповідно застосовуються приписи про найм, якщо з №№ 582-584 не випливає інше.[31][8] Як бачимо, німецьке законодавство вбачає принципову відмінність між договорами оренди та найму саме в можливості отримувати та споживати з орендованого майна доходи.

Традиційно в теорії цивільного права як радянського, так і дорадянського періодів, договори найму та оренди ототожнювались.

У радянській і дорадянській юридичній літературі та в законодавстві при визначенні відносин строкового та оплатного користування вживався переважно термін "найм". Так, говорячи про договір найму майна, Д.І. Мейєр вказував, що "цей договір має у нас й інші назви: наприклад, називається він "віддачею в утримання", "віддачею в оброчне, орендне, кортомне утримання", "орендою", "прокатом"; нерідко говорять про "зняття якого-небудь майна", наприклад, млина." Всі ці назви вказують на один і той самий договір майнового найму, хоча між ними і є деякі відмінності в застосуванні, хоча здебільшого, кожна назва надає договору особливого відтінку: так, орендою, кортомом називається звичайно найм землі, будинку, взагалі нерухомого майна, а прокатом - найм меблів, одягу, взагалі майна рухомого.[113][9]