З цього приводу ще Г.Ф. Шершеневич зазначав, що хоча у співжитті та в законодавстві для позначення договору майнового найму використовуються різні терміни, такі як найм, оренда, прокат, зняття, оброчне користування, кортомне утримання, але ці розбіжності не мають юридичного значення. Російському законодавству не відома відмінність між користуванням лише річчю та отриманням з неї плодів, як це прийнято в німецькому праві, не відома також відмінність між наймом будинків та рухомості, наймом сільських земель і наймом худоби, як це прийнято у французькому праві.[191][10]

Договори житлового найму, оренди, та прокату є різновидами договору майнового найму. Термінологічні розбіжності (найм, оренда, прокат) не змінюють юридичної природи договору. У всіх випадках ми маємо одні й ті самі відносини. Зміст договірних відносин (найму, оренди, прокату) полягає в наданні майна для тимчасового користування за винагороду. Тому норми Цивільного кодексу про майновий найм поширюються також на оренду та прокат, за винятком тих випадків, коли законодавцем встановлені спеціальні норми для того або іншого виду майнового найму.[158][11]

Не можна не сказати, що ГК України не використовує термін "найм", а називає договір найму (оренди) договором оренди майна.[35][12] Так, відповідно до ст. 283 ГК України встановлюється, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Як вбачається із визначення договору оренди в ГК України, цей договір регулює такі ж правовідносини, що й договір найму (оренди) за ЦК України, з тією особливістю, що майно отримується орендарем в користування для здійснення господарської діяльності. Тобто за своєю правовою природою договір оренди, виділений в ГК України, є цивільним договором найму (оренди).

Перш ніж перейти до визначення поняття договору найму, на нашу думку, слід визначити місце цього договору в системі цивільних договорів та його зміст.

Як зазначається в юридичній літературі, найбільш значущим для класифікації цивільно-правових договорів є їх поділ залежно від таких підстав:

- розподілу обов'язків між сторонами;

- наявності зустрічного задоволення;

- моменту виникнення договору.[17][13]

В залежності від розподілу обов'язків між сторонами договори поділяються на двосторонні та односторонні, в залежності від зустрічного відшкодування - на відплатні та безвідплатні, моменту виникнення договору - реальні та консенсуальні.[182][14]

Договір найму прийнято вважати двостороннім, оплатним та, за загальним правилом, консенсуальним.[158][15]

У законодавстві України поділ договорів на односторонні та двосторонні знайшов відображення в ст. 626 ЦК України. Так, відповідно до ст. 626 ЦК України договір є одностороннім, якщо одна сторона бере на себе обов'язок перед другою стороною вчинити певні дії або утриматися від них, а друга сторона наділяється лише правом вимоги, без виникнення зустрічного обов'язку щодо першої сторони. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Аналогічні визначення даються і в юридичній літературі. Двосторонніми визнаються договори, в яких обидві сторони несуть обов'язки по відношенню одна до одної, а односторонніми визнаються договори, в яких одна сторона лише несе обов'язки, а інша має лише права та не несе обов'язків.[17,159][16]

Отже, оскільки за законодавством України кожна із сторін договору оренди наділяється певними правами та несе певні обов'язки, договір оренди слід визнати двостороннім.

Як прийнято вважати в науці, відплатними є договори, в яких дія однієї особи компенсується відповідною дією іншої. У безвідплатних договорах дії сторін взаємно не компенсуються.[160][17]

В ЦК України не дається визначення відплатних та безвідплатних договорів, не зважаючи на використання понять "відплатні договори" та "безвідплатні договори" в окремих статтях ЦК (ст. ст. 12, 626). Частиною 5 ст. 626 ЦК України встановлено, що договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору. Таким чином, ЦК України встановлює презумпцію відплатності договору.

Договір оренди (найму) вважається відплатним, оскільки з моменту укладення договору та прийняття майна у наймача виникає обов'язок вносити за користування ним плату.

Реальним є договір, який вважається укладеним не з моменту досягнення сторонами згоди, а з моменту здійснення певної дії, а консенсуальний - це договір, для укладення якого достатньо угоди сторін.[160][18]

Класифікація договорів на реальні та консенсуальні знайшла своє відображення у ЦК України. Відповідно до ст. 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідно також передавання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передавання відповідного майна або вчинення певної дії.

Таким чином, ЦК України встановлює загальне правило, згідно з яким договір вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди, тобто за загальним правилом усі договори є консенсуальними, якщо актом цивільного законодавства не встановлено інше.