На думку Л. Андреєвої, предметом договору є в основному активні дії сторін: виконання відповідних робіт та отримання їх результату, передача товару у власність та його прийняття та інші. Об'єкт необхідно розглядати як складову частину предмета відповідного договору. В іншому випадку при ототожненні предмета та об'єкта договору може статись, що, наприклад, договір купівлі-продажу підприємства та його оренди має однаковий предмет - підприємство.[4][58]

Що стосується об'єкта договору, то в юридичній літературі немає єдиної думки з цього приводу.

Виділяють декілька підходів у визначенні категорії "об'єкт правовідношення". Одні цивілісти вважають, що об'єктом цивільного правовідношення взагалі, а отже й договору як різновиду правовідношення є те, з приводу чого виникає та здійснюється діяльність його учасників, тобто - речі (майно); роботи й послуги; результати творчої діяльності; особисті немайнові блага.[41;113;39][59] Це так звана "речова" концепція об'єкта правовідношення, згідно з якою його властивості визнаються лише за матеріальними предметами навколишнього світу.

Інші вважають, що об'єктом правовідношення слід вважати дії, поведінку зобов'язаних суб'єктів, що направлена на різного роду матеріальні й нематеріальні блага.[74;45][60] При цьому необхідно розрізняти поведінку суб'єктів цивільного правовідношення в процесі їх взаємодії між собою та їх поведінку, спрямовану на матеріальне благо. Перше утворює зміст цивільного правовідношення, а друге - його об'єкт.[45][61]

Крім того, існує так звана "змішана" концепція об'єкта правовідношення, згідно з якою об'єктом визнаються не тільки речі як матеріальні частини зовнішнього світу, але й духовні та інші блага: результати духовної та інтелектуальної творчості, особисті немайнові блага, а також дії, в тому числі послуги. Так, Г.Ф. Шершеневич об'єктом права називає все те, що може слугувати засобом здійснення інтересу. Такими засобами можуть бути: а) речі, тобто предмети матеріального світу, б) дії інших осіб, які полягають у передачі речі, в особистих послугах, в прикладенні своєї робочої сили.[191][62]

На нашу думку, вирішувати питання щодо визначення об'єкта та предмета договору слід виходячи з норм ЦК України. Так, ст. 177 ЦК України зазначає, що об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні й нематеріальні блага. Тотожність об'єкта прав і об'єкта правовідносин є прийнятою в науці цивільного права - право є завжди елементом правовідношення, і тому поняття "об'єкта права" і "об'єкта правовідношення" збігаються.[177][63]

Таким чином, ЦК України сприйняв концепцію визнання об'єктом цивільних прав саме майна, а не дій.

Враховуючи це, під об'єктом договору ми будемо розуміти майно, а під предметом - дії, які повинні бути вчинені за договором.

В ст. 760 ЦК України встановлюється, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Таким чином, ЦК України зазначає про предмет договору найму (оренди) як про річ. Однак це положення не відповідає загальним принципам, встановленим самим же ЦК, згідно з якими під об'єктами цивільних прав слід розуміти речі, майно. В ст. 191 ЦК України, зазначається, що підприємство або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів. Зі змісту цієї статті можна зробити висновок, що в цій статті законодавець під об'єктом договору оренди розуміє річ (майно).

Доречі на неузгодженість термінології, яка використовується ЦК при регламентації відносин оренди, загальним поняттям, які використовуються в ЦК України, вже зверталась увага науковців. У зв'язку з цим ми підтримуємо пропозицію В.В. Мусієнка про те, що з метою узгодження термінології, яка використовується в Цивільному кодексі України до ст. 760 ЦК України необхідно внести зміни, якими термін "предмет" в ст. 760 ЦК України замінити терміном "об'єкт".[124][64]

На відміну від ЦК в ст. 284 Господарського кодексу України зазначається, що до істотних умов договору належить об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Таким чином Господарський кодекс України під об'єктом договору оренди розуміє майно. Відповідно до ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" до об'єктів договору оренди державного та комунального майна віднесені, цілісні майнові комплекси підприємств, нерухоме майно та інше майно. Таким чином, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" також визнає об'єктами договору оренди саме майно.

В.В. Вітрянський до предмета договору оренди відносить: дії орендодавця по наданню у володіння та користування орендаря наданого в оренду майна, по забезпеченню його належного використання останнім (здійснення капітального ремонту, утримання від дій, які створюють перепони в користуванні майном); дії орендаря по утриманню майна та використанню його за призначенням, передбаченим договором, по внесенню орендної плати, а також поверненню орендованого майна по закінченні строку договору оренди.[25][65]

М.В. Мороз при визначенні предмет договору оренди взагалі зазначає, що оскільки об'єктом цивільних правовідносин є різноманітні матеріальні та нематеріальні блага, здатні задовольняти потреби суб'єктів цих правовідносин, поняття "об'єкт орендних правовідносин" та "предмет договору оренди" є тотожними.[120][66] Такий підхід, на нашу думку, є неприйнятним з погляду цивільного права, оскільки призводить до необґрунтованого змішання різних понять, які використовуються в теорії цивільного права.

Враховуючи вищенаведене, об'єктом договору оренди слід визнати орендоване майно, а предметом договору - дії орендодавця по передачі орендарю орендованого майна та дії орендодавця по прийняттю та поверненню по закінченні договору цього майна та сплаті орендної плати.