Як зазначалося, відповідно до ст. 760 ЦК України предметом (а фактично об'єктом) договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Виступати об'єктом договору найму (оренди) можуть лише індивідуально-визначені речі, які зберігають свій первісний вигляд при неодноразовому використані. За ознаками предмета договір найму відрізняється від договору позики, предметом якого виступають споживні речі, визначені родовими ознаками.

Слід сказати про те, що ЦК України практично не встановлює спеціальних правил щодо найму (оренди) всіх об'єктів нерухомості, встановлюючи здебільшого особливості правового регулювання для окремих видів нерухомості. Винятком є правило щодо порядку відмови від договору найму (оренди) укладеного на невизначений строк. Так відповідно до ч. 2 ст. 763 ЦК України встановлено, що кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. При цьому встановлюючи особливе правило для нерухомого майна, ЦК тут же припускає можливість встановлення договором або законом іншого строку для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Як окремий об'єкт оренди нерухоме майно визначається в Законі України "Про оренду державного та комунального майна", в ст. 4 якого зазначається, що об'єктами оренди можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів, нерухоме майно та інше окреме індивідуально визначене майно. Як зазначалось у літературі, мова йдеться про нерухомість, яка не є цілісним майновим комплексом, тобто про приміщення, будівлі, споруди без обладнання, змонтованого в них та призначеного для здійснення будь-якої діяльності.[126][67]

Згідно з ч. 3 ст. 283 ГК України встановлено, що об'єктом оренди можуть бути державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

Як бачимо, ст. 283 ГК України значно скорочує перелік об'єктів оренди: ГК вказує, що об'єктом оренди можуть бути державне та комунальні підприємства, тоді як ЦК відповідно до ст. 191 визнає можливість виступати об'єктом оренди будь-якого підприємства як єдиного майнового комплексу, а не лише підприємств юридичних осіб державної або комунальної форм власності.

Крім того, ГК України до нерухомого майна прямо відніс такі об'єкти, як приміщення. В юридичній літературі зазначається, що приміщення є одним з об'єктів нерухомості. Приміщення як самостійний об'єкт цивільних прав є продуктом розвитку економічних відносин. Самостійний оборот окремих приміщень зі збереженням права власності на будівлю отримав розвиток в XX столітті.[131][68]

Т.В. Глущенко зазначає, що віднесення до категорії нерухомості приміщень у будинках чи спорудах залишається спірним питанням, оскільки вони не мають безпосереднього зв'язку з земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. Крім того, суб'єктивне цивільне право на приміщення у будівлі не має такого тісного зв'язку, який спостерігається між будівлею (спорудою) та земельною ділянкою. Однак ця категорія об'єктів речових прав має ті самі істотні риси, як і будівля в цілому, а саме - цінність та індивідуальну значущість (ознаки, спільні для будь-якого різновиду нерухомості), а також характеризується нерозривним зв'язком зі спорудою (будівлею), у якій вона розташована. А оскільки приміщення у будівлі характеризуються тими самими ознаками, що обумовили специфіку правового регулювання інших об'єктів нерухомості, навряд чи є сенс виводити їх із кола традиційних об'єктів нерухомості та встановлювати для них окремий правовий режим. Адже будь-які приміщення у складі будівлі чи будинку - об'єкти тієї самої класифікації й підлягають аналогічному правовому регулюванню. Це не суперечить і ч. 2 ст. 183, ст. 188 ЦК України від 16 січня 2003 р., згідно з якими будівлю чи будинок із приміщеннями, що там знаходяться, можна вважати неподільною складною річчю.[32][69]

На нашу думку, оскільки приміщення є частиною будівель або споруд, їх слід визнати нерухомістю. Крім того, ЦК України в окремих випадках поширює на них правила, що стосуються будівель та споруд взагалі (параграф 4, гл. 58 ЦК України).

Враховуючи невідповідність ст. 283 ГК України ст. 191 ЦК України та безпідставність обмеження в ст. 283 ГК України кола таких об'єктів оренди, як підприємства лише державними та комунальними підприємствами, ми вважаємо, що до ст. 283 ГК України необхідно внести зміни, якими вилучити з абзацу 2 ч. 3 слова "державні та комунальні".

Як зазначалося, поняття нерухомості об'єднує декілька об'єктів цивільних прав, які суттєво відрізняються один від одного. Саме тому в законодавстві не встановлюється єдиного правового регулювання для всіх об'єктів нерухомості, а визначаються лише окремі загальні правила та особливості правового режиму кожного окремого об'єкта нерухомості (земельні ділянки, будівлі споруди, підприємство тощо). Такий же підхід застосовується ЦК України і при регламентації відносин найму (оренди). Так, ЦК України визначає особливі правила для регулювання відносин найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд та їх частин (параграф 4 глави 58), земельних ділянок (параграф 3 глави 58)

Враховуючи це, дослідження особливостей договору найму (оренди) нерухомості доцільно проводити шляхом розгляду особливостей правового регулювання відносин найму (оренди) договорів окремих видів нерухомості, а саме: земельних ділянок, будівель та інших капітальних споруд (їх окремих частин) та підприємства як єдиного майнового комплексу.

На підставі вищенаведеного можна зробити такі висновки:

- договір найму (оренди) є, за загальним правилом, консенсуальним. Договори найму (оренди) нерухомості за, загальним правилом, є формальними договорами;

- умови щодо розміру плати за користування майном та строку договору, відносяться не до істотних умов договору найму (оренди), а до  звичайних;

- форма плати за користування майном є істотною  умовою  договору найму (оренди);

- оскільки договір оренди (найму) є цивільним видом  договорів, тому відносини, що виникають на підставі договору найму (оренди) не можуть регулюватись нормами ГК України;

- говорячи про нерухомість, слід говорити про те, що нерухомість, є родовим об'єктом, який включає в себе такі види нерухомості: земельні ділянки, будівлі та інші капітальні споруди (їх окремі частини) та підприємство як єдиний майновий комплекс (його частину);

- згідно з законодавством України можна виділити такі види об'єктів нерухомості: земельні ділянки, будівлі та інші капітальні споруди (їх окремі частини) та підприємство як єдиний майновий комплекс.