На відміну від ЦК України ЦК РФ прямо відносить такі об'єкти до нерухомості. Так, Є.Ю. Петров зазначає, що, крім нерухомості, по природі ст. 130 ЦК РФ відносить до нерухомості ті, що підлягають державній реєстрації, повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомого майна може бути віднесено й інше майно.[131][49]

Слід зазначити, що в юридичній літературі віднесення окремих об'єктів до нерухомості піддавалось критиці. Так, В.В. Вітрянський зазначає, що деякі об'єкти включені до переліку об'єктів нерухомості безпідставно, зокрема водні об'єкти, ліси, багатолітні насадження. В цих випадках насправді мова йде про такі об'єкти нерухомості, як земельні ділянки, зайняті відповідно водою, лісом або багатолітніми насадженнями, які й повинні визнаватись об'єктами нерухомості: земельні ділянки відповідно водного фонду, лісового фонду і т.п. Не зовсім виправдане також визнання об'єктом нерухомості підприємства як майнового комплексу, що використовується в підприємницькій діяльності (ст. 132 ЦК РФ). Водночас у переліку об'єктів нерухомості, що міститься в ст. 130 Кодексу, ми не знаходимо жилі і нежилі приміщення, а також об'єкти незакінченого будівництва, які давно визнані й законодавством, і судовою практикою об'єктами нерухомості.[21][50]

Що стосується об'єктів незакінченого будівництва, то справді, на практиці досить часто виникають питання, пов'язані з можливістю укладення договору найму (оренди) об'єктів, будівництво яких не завершене та вони не прийняті в експлуатацію. При вирішенні питання щодо визнання таких об'єктів нерухомістю слід виходити з наступного.

Відповідно до ст. 331 ЦК України встановлено, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Тому ми вважаємо, що об'єктом нерухомості такі об'єкти можуть бути визнані тільки після їх відповідної реєстрації. До їх державної реєстрації ці об'єкти не вважаються єдиним об'єктом і тому до них не можуть застосовуватися норми, які регулюють відносини, пов'язані з використанням нерухомості в цивільному обороті.

На думку В.В. Вітрянского, підприємство в цілому (як майновий комплекс) не повинно визнаватись об'єктом нерухомості, оскільки дана обставина значно ускладнює майновий оборот підприємств. Підприємство може включати (або не включати) в себе об'єкти нерухомого майна, а також майнові права на нерухомість ("нерухомість у складі підприємства"). Права на підприємство, обмеження і обтяження цих прав, їх виникнення і призупинення повинні бути звільнені від необхідності державної реєстрації. Публічний характер угод із підприємствами, що є необхідною гарантією прав і законних інтересів кредиторів та інших учасників майнового обороту, може бути забезпечений введенням обов'язкової публікації відомостей про угоди з підприємствами.[21][51]

Що стосується підприємства, то, на нашу думку, правильність віднесення цього об'єкта до нерухомості не повинна викликати сумнівів. Як слушно зазначає С.А. Степанов, підприємства - це одна з основ економічного добробуту суспільства, та значна цінність для державної влади, які фактично забезпечують її існування та розвиток останньої. Значимість для публічної влади цієї і правової, і соціально-економічної категорії зумовила і законодавчо встановлений особливий, характерний для нерухомості порядок обігу підприємства в сфері цивільного обороту.[163][52] Ми вважаємо, що з такою думкою слід погодитись, оскільки визнання підприємства нерухомим майном та поширення на нього загальних для нерухомості правил, найбільше відповідає інтересам учасників цивільного обороту, враховуючи особливу складність відносин, які виникають при укладенні правочинів з підприємством як єдиним майновим комплексом, що зумовлена наявністю в складі підприємства як прав вимоги, так і зобов'язань перед третіми особами.

Таким чином, на сьогодні згідно з законодавством України можна виділити такі види об'єктів нерухомості, як: земельні ділянки, будівлі та інші капітальні споруди (їх окремі частини) та підприємство як єдиний майновий комплекс.

При визначенні питання щодо нерухомості як об'єкта договорів найму (оренди) слід насамперед уточнити, що слід розуміти під об'єктом договору взагалі та об'єктом договору найму (оренди) зокрема.

Слід взяти до уваги, що при визначенні предмета та об'єкта правовідносин в юридичній літературі не існує єдиного підходу. Так, Д.В. Боброва об'єктами зобов'язань називає дії, а об'єктами відносин власності - речі.[184][53] Є.А. Суханов зазначає, що предметом речових правовідносин можуть бути лише речі, а предметом зобов'язання є поведінка зобов'язаних осіб.[42][54]

Д.І. Мейєр розумів предмет зобов'язання як право на чужі дії.[113][55]

На думку М.І. Брагінського, в найелементарнішому вигляді предмет договору виражається в формулі "що та скільки". Однак у деяких випадках законодавством можуть бути встановлені й додаткові вимоги щодо інформації про предмет договору.[17][56] Тобто предметом договору є те, заради чого він укладається.

В.В. Вітрянський вважає, що предмет договору , а точніше сказати предмет зобов'язання, яке випливає з договору, являє собою дії (або бездіяльність), які повинна вчинити зобов'язана сторона (або відповідно утриматись від їх здійснення). Наприклад, предметом договору купівлі-продажу є дії продавця з передачі товару у власність покупця та відповідно дії покупця з прийняття цього товару та сплаті за нього встановленої грошової суми (ціни), а не товар (його кількість та найменування), як іноді вважають.[28][57]