В законодавстві України поділ речей на рухомі та нерухомі знайшов своє відображення в ЦК України. Відповідно до ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Схожий підхід до визначення об'єктів нерухомості застосовується й у законодавстві РФ. У зв'язку з цим в юридичній літературі Росії звертається увага на те, що фактично в законодавстві говориться не про окремий об'єкт цивільних прав, а про певну категорію об'єктів. Як зазначає В.В. Вітрянський, в законодавстві РФ базове поняття "нерухома річ" (нерухоме майно, нерухомість) міститься в ст. 130 ЦК РФ, яка насправді говорить не про єдиний об'єкт нерухомості (як об'єкт цивільних прав), а про чотири категорії нерухомого майна.

По-перше, до нерухомих речей прямо і безпосередньо віднесені земельні ділянки, ділянки надр і відособлені водні об'єкти (нерухоме майно за своїми природними якостями).

По-друге, нерухомістю визнаються об'єкти, для яких характерні тісний зв'язок з землею і неможливість їх переміщення без нерозмірного збитку їх цільовому призначенню. До цієї категорії об'єктів віднесені: ліси, багатолітні насадження, будівлі і споруди, а також інші об'єкти, що володіють відповідними ознаками (нерухомість за ознакою нерозривного фізичного і юридичного зв'язку із земельною ділянкою).

По-третє, режим нерухомості поширений і на ряд об'єктів, що вказані в ст. 130 ЦК РФ, які за своїми якостями належать до рухомих речей: що підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти ("нерухомість за законом").

По-четверте, ст. 130 містить положення про те, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Зокрема, безпосередньо в тексті Кодексу маються норми про віднесення до нерухомого майна таких об'єктів, як підприємство і жиле приміщення, іншими федеральними законами до нерухомого майна віднесені також нежилі приміщення, об'єкти незакінченого будівництва, житлові кондомініуми.[21][44]

Фактично це саме можна сказати і про визначення нерухомих речей в законодавстві України.

Як зазначається в юридичній літературі, виділення нерухомості з іншого майна пояснюється не лише важливістю для економіки країни природних ресурсів, які вона має, тісним зв'язком іншої нерухомості з земельними ділянками, а й тим, що до нерухомості належать найбільш цінні та суспільно значущі об'єкти. На відміну від рухомих речей, для нерухомих встановлюється особливий правовий режим: правила набуття права власності на нерухомість, обов'язковість державної реєстрації правочинів з нерухомістю, форма укладення договорів учасників відносин у зв'язку з нерухомістю, порядок припинення та ліквідації прав на нерухомість та ін.[57][45]

Слід відзначити, що законодавчо поділ речей на рухомі та нерухомі був закріплений лише в новому ЦК України. Однак, незважаючи на це, поняття нерухомого майна використовувалось в багатьох законодавчих актах України. Зокрема, спеціальні правила щодо нерухомого майна встановлювались ЦК УРСР (ст. 235 - стосовно строків пред'явлення претензій у зв'язку з недоліками проданої речі; ст. 244 щодо застосування до договорів дарування нерухомого майна правил нотаріального посвідчення договорів за участю громадян), Повітряним кодексом України (ст. 46 щодо маркування нерухомих об'єктів і споруд), Законом України "Про захист прав споживачів" (ст. 13 щодо встановлення строків обчислення гарантійних термінів, строків пред'явлення вимог у випадку виявлення недоліків), Законом України "Про систему оподаткування" (податок на нерухоме майно), Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (щодо укладення угод, пов'язаних з передачею нерухомого майна в оренду, заставу, з внесенням зазначеного майна як внеску до статутного фонду господарських товариств, або розпорядженням нерухомістю іншим чином), Законом України "Про заставу" (щодо форми договору та ін), Законом України "Про виконавче провадження" (щодо спеціального порядку звернення стягнення на нерухоме майно), Законами України "Про нотаріат", "Про місцеве самоврядування", "Про професійних творчих працівників та творчі спілки" та інших.

Наявність різноманітних видів нерухомого майна зумовлює необхідність розглядати особливості правового регулювання правочинів з кожним окремим видом. Як звертає увагу В.В. Вітрянський, разом з тим, наявність різних категорій нерухомого майна, кожна з яких володіє специфічними якостями, вимагає диференційованого регулювання відносин з приводу вказаних об'єктів нерухомості. У цьому розумінні слід визнати, що спроба встановлення єдиних правил, розрахованих на будь-який об'єкт нерухомості (наприклад, правила про купівлю-продаж нерухомості - № 7 глави 30 ЦК РФ), себе не виправдала. Ця обставина, а саме наявність різних категорій об'єктів нерухомості, заставляє зробити ще один висновок: у випадку, коли законодавець включає до переліку нерухомого майна будь-який новий об'єкт, він повинен забезпечити його правове регулювання або хоча б визначити, які норми про інші об'єкти нерухомості підлягають застосуванню. Всім відома історія, що відбулася з нежилими приміщеннями. Після того , як вказані нежилі приміщення були визнані об'єктами нерухомості (вперше це було зроблено у Федеральному законі "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і угод з ним"), виникла проблема визначення правильного співвідношення норм ЦК РФ, що регулюють питання державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна (ст. 609), і правил про державну реєстрацію договорів оренди будівель і споруд (ст. 651). Врешті-решт судова практика зупинилась на тому, що, оскільки нежилі приміщення були визнані об'єктами нерухомості після введення в дію частини другої ЦК РФ, що містить відповідні положення, і питання про державну реєстрацію договорів оренди саме нежилих приміщень не знайшло спеціального вирішення в Кодексі, дані правовідносини в силу аналогії закону повинні регулюватися нормами про державну реєстрацію договорів оренди будівель і споруд (ст. 651 ЦК РФ).[21][46]

На нашу думку, не можна повністю погодитися з недоцільністю встановлення в законодавстві загальних правил, що стосуються правового режиму нерухомості. На сьогодні, не зважаючи на наявність спеціального регулювання в законодавстві окремих видів нерухомості, досить часто зустрічаються правила, які поширюються на всі об'єкти нерухомого майна. Зокрема, це стосується правил щодо виникнення права власності, державної реєстрації об'єктів нерухомого майна та ряду інших правил щодо правочинів з нерухомим майном. Застосування такого підходу, на нашу думку, цілком себе виправдовує.

До того ж, наприклад, у деяких зарубіжних країнах регулювання відносин, пов'язаних з нерухомим майном, здійснюється саме шляхом встановлення в законодавстві загальних правил саме для всіх об'єктів нерухомості. Так, в Ізраїлі діє спеціальний Закон "Про нерухоме майно", відповідно до ст. 84 якого встановлено, що загальні норми Закону про оренду діють у відношенні оренди нерухомого майна з урахуванням обмежень, встановлених у відповідній частині цього Закону.[38][47]

Зі змісту ст. 181 ЦК України можна виділити такі види нерухомого майна:

1. Земельні ділянки;

2. Об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення (будівлі та інші капітальні споруди);

3. Речі, на які режим нерухомої речі може бути поширений законом (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації). Так, зокрема нерухомістю відповідно до ст. 191 визнається підприємство як єдиний майновий комплекс.

В юридичній літературі зазначалось, що закон відносить до нерухомого майна і цілком рухомі речі: державні повітряні та морські судна, космічні об'єкти, що вимагає поширити на них спеціальний правовий режим, встановлений для нерухомого майна. Ці об'єкти вважаються нерухомістю не за принципом їх зв'язку з землею, а в силу необхідності їх державної реєстрації.[57][48]

Тут слід звернути увагу, що ЦК України не визнає повітряні і морські судна, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації, нерухомістю. ЦК України лише встановлює можливість поширення на ці речі режиму нерухомості. На сьогодні законами України повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти нерухомістю не визнавалися та на них не поширювався режим нерухомої речі.