Припинення права власності на житло у зв’язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене (ст. 351 ЦК України). Право власності на жилий будинок у зв’язку з викупом земельної ділянки на якій він розміщений, у зв’язку з суспільною необхідністю, може бути припинене або за згодою власника, або за рішенням суду шляхом їх викупу і з обов’язковим попереднім відшкодуванням збитків у повному обсязі. Іншої підстави для виникнення права державної чи комунальної власності на жилий будинок зазначена стаття ЦК України не передбачає, хоча викуп може здійснюватися і на договірних засадах за спільною домовленістю сторін. І тільки у разі виникнення спору він має вирішуватися судом. Слід відмежовувати підстави та наслідки припинення права на житло від правових наслідків самочинної забудови, здійсненої власником, що визначаються ст. 376 ЦК України як самочинне будівництво.

Вважаємо, що позов про викуп жилого будинку у зв’язку з викупом земельної ділянки, на якій він розміщений, може бути поданий тільки юридичними особами публічного права. Юридичні особи приватного права та фізичні особи права на подання позову на викуп жилого будинку не мають, оскільки, як зазначено у ст. 350 ЦК України, рішення про викуп земельної ділянки приймає орган державної влади або орган місцевого самоврядування.

Викуп зазначеного майна можливий тільки у випадку, якщо позивач доведе, що використання земельної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю є неможливим без припинення права власності на жилий будинок.

Суд може постановити рішення або про знесення жилого будинку, який розміщений на земельній ділянці, що підлягає викупу, або про перенесення його, за бажанням власника, на іншу земельну ділянку в межах даного населеного пункту та його відбудову, якщо це можливо. При цьому як в першому, так і в другому випадках особа має право на попереднє відшкодування збитків та упущеної вигоди.

Знесення жилого будинку не допускається до забезпечення особи, яка проживала у ньому як власник, та членів її сім’ї, а також особи, яка проживала в ньому як наймач, та членів її сім’ї, помешканням у розмірі та в порядку, встановлених законом. Проте таке посилання Цивільного кодексу України на закон вимагає і відповідної розробки такого закону.

Якщо власник земельної ділянки, що підлягає викупу в зв’язку з суспільною необхідністю, є власником жилого будинку, вимога про припинення права власності розглядається разом із вимогою про викуп земельної ділянки. Позов до суду про викуп жилого будинку є, по суті, вимогою про укладання договору (міни, обміну), а не викупу в грошах. Прийняття рішення про викуп земельної ділянки є необхідною умовою для викупу жилого будинку.

До набрання законної силн рішенням суду про викуп земельної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю власник має право використовувати жилий будинок за призначенням.

Правові наслідки знесення будинку в зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розташований будинок, для державних і громадських потреб передбачені статтями 110, 111 ЖК УPCP. Громадянам, яких виселяють з такого будинку, надається інше благоустроєне жиле приміщення виконавчим органом відповідної ради, а у випадках, коли земельна ділянка відводиться юридичній особі, – цією організацією.

Необхідність вилучення жилого будинку в зв’язку з викупом земельної ділянки для державних або громадських потреб виникає для потреб міст у зв’язку з містобудуванням, розширенням існуючих підприємств, зведенням нових, реконструкцією вулиць, майданів, будівництвом об’єктів соціально-побутового призначення. Тому рішення має бути винесено місцевою радою, на території якої знаходиться земельна ділянка, незалежно від належності будинку і форми власності. Воно має бути обґрунтованим і визначати зобов’язання надати тим, хто виселяється, жилі приміщення, контроль за виконанням рішення покладається на виконавчі органи відповідної місцевої ради.

Обов’язок надати інше жиле приміщення у зв’язку з вилученням земельної ділянки і знесенням будинку покладається на конкретну організацію, якщо земельна ділянка вилучається для потреб цієї організації.

Якщо будинок зноситься у зв’язку з відведенням земельної ділянки для задоволення потреб житлово-будівельних кооперативів, обов’язок надання іншого благоустроєного приміщення покладається на виконавчий орган відповідної місцевої ради.

На підставі ст. 378 та гл. 29 Цивільного кодексу України гарантується захист прав власника у разі вилучення для суспільних потреб земельної ділянки, на якій розташовано належне йому житло, шляхом встановлення у законі підстав вилучення та за рішенням суду. У разі незгоди громадянина-власника квартири в будинку державного чи громадського житлового фонду, в якому частина жилих приміщень передана у приватну власність, з рішенням, що тягне за собою припинення його права власності (про знесення будинку, переобладнання жилого будинку в нежилий), це рішення, відповідно до Цивільного кодексу України і ст. 172 Житлового кодексу УРСР, не може бути виконане до вирішення спору судом. При розгляді такого спору мають вирішуватися питання відшкодування власникові завданих збитків форми компенсації, якщо будуть встановлені законні підстави для прийняття рішення про вилучення земельної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю. У Російській Федерації законом прямо заборонено вилучати житло без згоди власника. Так, ст. 10 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» не допускає примусового вилучення нерухомості в житловій сфері без згоди власника. Проте, якщо власником є юридична особа, то вилучення на підставах, передбачених законом, може здійснюватися на підставі рішення господарського суду[161].

Згідно з п. 16 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовтня 1991 р. № 7 при вирішенні спорів про припинення права власності громадянина на будинок у зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розміщується будівля, слід мати на увазі, що відповідно до Цивільного кодексу України, ст. 171 ЖК УPCP право вибору виду компенсації належить власнику. Зокрема вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, наданих громадянам України, провадиться після виділення за їх бажанням місцевою радою рівноцінної земельної ділянки, будівництва на новому місці юридичними особами, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі всіх інших збитків.

Звернення стягнення на житло за зобов’язаннями власника. Зверненню стягнення на житло власника за невиконаними зобов’язаннями можуть підлягати: а) юридична особа, неспроможна виконати свої грошові зобов’язання перед кредиторами (ст. 1 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»); б) іпотекодавець або інша особа, що несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання. Іпотекодавцем є особа, яка безпосередньо передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем (ст. 1 Закону України «Про іпотеку»). Можна зробити висновок, що звернення стягнення на житло можливе і в позасудовому порядку.

Стягнення може здійснюватися як у примусовому, безакцентному, так і добровільному порядку. Примусовий – проводиться на підставі рішення суду, що передбачає настання кримінальної чи цивільно-правової відповідальності в частині майнових стягнень, що застосовується до правопорушника. Безакцептний – не потребує рішення суду чи згоди боржника, а проводиться на підставі визнаної вимоги стягувача або виконавчого напису нотаріуса. Добровільний – стягнення, яке проводиться стягувачем на підставі укладеного договору між боржником і кредитором.

Оскільки йдеться про стягнення на житло, яке є єдиним місцем проживання, то і виселення громадян має проводитися в особливому порядку.

У Законі України «Про виконавче провадження»[162] визначені умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які відповідно до закону підлягають примусовому виконанню, у разі невиконання їх у добровільному порядку.

Відповідно до Закону України «Про державну виконавчу службу» безпосереднє примусове виконання рішень здійснюють державні виконавці. Виконанню Державною виконавчою службою підлягають: 1) рішення, ухвали й постанови судів у цивільних справах; 2) вироки, ухвали й постанови судів у кримінальних справах у частині майнових стягнень; 3) виконавчі написи нотаріусів; 4) не сплачені у строк платіжні вимоги, акцентовані платником.

В окремих передбачених законом випадках має місце примусове виконання зобов’язань боржника в безспірному порядку на підставі розпорядження нотаріуса про стягнення з боржника, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів» від 29 червня 1999 р. № 1172.

Право на стягнення виникає з моменту, коли боржник повинен був виконати умови договору, але не виконав у встановлений договором строк або з моменту вступу у законну силу рішення суду щодо стягнення майна.

Найчастіше звернення стягнення на житло відбувається на підставі договорів застави (іпотеки). Заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави, якщо в момент настання терміну виконання зобов’язання, забезпеченого заставою, воно не буде виконане.

Звернення стягнення згідно зі статтями 36, 38 Закону України «Про іпотеку»[163] та ст. 7 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»[164], встановлюють нові позасудові форми стягнення: 1) стягнення на підставі іпотечного договору. Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору, тобто на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі; 2) на підставі окремого договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договором про задоволення вимог іпотекодержателя також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, що визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Також договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.