Як зазначає В.Ф. Сіренко, людство напрацювало у ході свого розвитку звід принципів щодо власності, які мають конституційний характер. Із цього випливає; право власності у принципі невідчужуване, позбавлення цього права можливе як виняток; порядок позбавлення повинен бути встановлений тільки законом; такий закон має визначити випадки суспільної необхідності, за яких можна позбавити суб’єкта права власності; ця необхідність повинна бути очевидною; позбавлення права власності можливе тільки з відшкодуванням; відшкодування повинне бути справедливим (критерії справедливості мають визначатися законом; наприклад, ринкова ціна майна, що відчужується, може враховуватись при цьому і упущена вигода від його використання тощо[175].

Вирішуючи спори, що випливають із права приватної власності громадян, суди повинні виходити з положень ст. 41 Конституції про те, що це право є непорушним і ніхто не може бути протиправно його позбавлений. Примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване тільки як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, які встановлені законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості (крім умов воєнного чи надзвичайного стану, коли можливе наступне відшкодування).

Необхідно мати на увазі, що відповідно до ч. 6 ст. 41 Конституції конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. У зв’язку з цим справи, за вчинення яких законом передбачено конфіскацію житла у особи, повинні розглядатися тільки судами, що передбачають покарання у вигляді конфіскації майна полягає у примусовому безоплатному вилученні у власність держави всього або частини майна, яке є власністю засудженого.

Законодавство не містить відмінностей та особливостей при зверненні стягнення на житло, яке належить фізичним чи юридичним особам. Але якщо юридичну особу можна залишити без основних фондів, то людину не можна позбавляти житла (якщо, звичайно, воно єдине у людини), а якщо де і здійснювати, то тільки у межах, чітко передбачених законами, які не дозволять цій особі в майбутньому претендувати на поліпшення житлових умов. Мабуть, тому і розробники нового Житлового кодексу стоячи на захисті інтересів громадян України, у ст. 79 проекту обмежили права власника і вирішили, і до відчуження власником приватного житла, в якому залишаються проживати члени його сім’ї, можливе лише в разі попереднього укладення договору найму, оренди житла між ними. Строк дії договору оренди приватного житла не може бути меншим ніж 3 роки, а якщо у членів сім’ї власника приватного житла є неповнолітні діти – до досягнення ними повноліття.

Запропонована норма відповідатиме реальним суспільним відносинам, а з іншого боку, у випадку, якщо боржник у своєму будинку чи квартирі постійно не проживає, здає його в оренду, не використовує його як житло, якщо норми, що припадають на членів сім’ї перевищують норми, встановлені законодавством, то такий будинок, квартира, їхні частини можуть бути реалізовані на загальних підставах.

Наша правова система, яка перебуває на стадії свого становлення, у новому Законі відмовилася від таких обмежень, не продублювала додатки до Цивільного процесуального та Кримінально-процесуального кодексів і цим надала правові можливості для задоволення кредиторів, позбавити людину житла, що належить їй на праві власності. Разом із тим, перелік майна, що не підлягає конфіскації за судовим вироком, міститься у додатку до Кримінального кодексу України 1960 р., відповідно до якого не підлягає конфіскації жилий будинок з господарськими будівлями в сільській місцевості, якщо засуджений та його сім’я постійно в ньому проживають.

Жилий будинок не може бути конфіскований в тому випадку, коли в ньому постійно проживають члени сім’ї, якщо вони є співвласниками або не є співвласниками, а тільки користувачами. Відповідно до ст. 29 Цивільного кодексу України фізична особа може мати кілька місць проживання. Вважаємо, що конфіскації не повинне підлягати житло, в якому проживають члени сім’ї незалежно від того, чи є вони співвласниками чи користувачами житла.

Для забезпечення ефективної житлової політики, відповідно до вимог Конституції України, необхідно терміново внести доповнення до ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження» і відновити обмежувальну норму, за якою «не може бути звернено стягнення на жилий будинок, квартиру, якщо боржник і його сім’я постійно в ньому проживають, крім випадків стягнення на окремі частини будинку, квартири, в яких сім’я проживає, якщо жила площа, що припадає на одного члена сім’ї, перевищує норми, встановлені Житловим кодексом» (в розмірах, визначених Житловим кодексом України – не більше 13,65 м2 на одну особу, або за іншими норматнвно-правовимн документами – не більше 21 м2 на одну особу і додатково 10 м2 на сім’ю та будинку, квартири, що є у власності сім’ї, в яких сім’я постійно не проживає)». Така норма Закону повинна бути нормою прямої дії, а не додатку, який має іншу правову силу, змістовну навантаженість та обов’язковість до виконання. До речі, в іншому випадку ці питання так і вирішені у ст. 3 «Кошти на які не може бути звернено стягнення» Закону «Про виконавче провадження», де прямо визначено виплати, на які не може бути звернено стягнення.

Застава житла допускається під отримання кредитів для будівництва нового. Але не зрозуміло, як діятимуть кредитори у випадку, коли позичальник не виконає своїх боргових зобов’язань і не збудує нового житла. Відповідно до законів України на це майно звертається стягнення і ці мешканці мають бути виселені з житла. В цих випадках держава має нести ризик за цими угодами і надавати право зберігати положення договору найму або оренди жилого приміщшення, укладені до виникнення іпотеки.

З досвіду Російської Федерації видно, зазначає І. Пучковська, що проблема виселення колишнього власника будинку (квартири) – заставодавця, членів йрго сім’ї, а також інших осіб, є найбільш наболілою і важковиршуваною[176].

Припинення юридичної особи або смерть власника, Смерть однієї із сторін цивільних правовідносин є безумовною підставою припинення житловнх правовідносин. На практиці смерть наймача жилого приміщення у будинках державного або комунального житлового фонду тягне за собою зміну статусу члена сімї наймача на статус повного наймача. Якщо наймач є єдиним, що проживає у будинку державного чи комунального житлового фонду, жиле приміщення вважається звільненим. Якщо воно було приватизоване, то після його смерті включається до складу спадкової маси.

Для переходу будинку (квартири) за набувальною давністю, зареєстрованою за певною особою, місце перебування якої невідомо, необхідні певні умови: 1) будівля дійсно не мала власника; 2) власник попередньо повинен бути визнаний померлим або безвісно відсутнім; 3) будівля повинна перейти до іншої особи, в т.ч. і до держави, як відумерле майно. За відсутності хоча б однієї з умов право власності на будівлю не переходить.

Враховуючи значний обсяг нормативного масиву, що визначає порядок виникнення і припинення права власності на житло, виникає потреба у їх додатковому регулюванні. Цивільний кодекс визначає правовий режим набуття, зміни чи припинення права власності на об’єкти нерухомості.

Новий Житловий кодекс мусить регулювати особливості, пов’язані із набуттям, зміною, припиненням прав на житло.