Утворення сільськогосподарських кооперативів у процесі реорганізації колективних сільськогосподарських підприємств має ряд особливостей, які пов'язані, насамперед, з формуванням земельного масиву таких суб'єктів господарювання за рахунок земельних часток (паїв). Зокрема, Земельним кодексом України передбачено, що громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення фермерського господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток (паїв) не мають права до 1 січня 2007 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім передачі їх у спадщину та вилучення для суспільних потреб (п. 15 Перехідних Положень Земельного кодексу України). Це дало підстави деяким науковцям вважати, що при внесенні земельних ділянок або часток (паїв) до Пайового фонду кооперативу необхідно враховувати зазначену норму кодексу [185, c. 597], тобто, фактично заперечується можливість внесення земельних ділянок або земельних часток (паїв) до цього фонду. Як слушно зазначається у літературі, дія пункту 14 Перехідих положень Земельного кодексу України, яким передбачено заборону до 1 січня 2007 року вносити право на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств, поширюється тільки на господарські товариства як юридичних осіб" [43, c. 75] і не може застосовуватись до сільськогосподарських виробничих кооперативів. Тому вважаємо за доцільне доповнити Закон України "Про сільськогосподарську кооперацію" окремим розділом (статтею), в якій ці особливості було б врегульовано. Слід також зазначити, що вони стосуються не лише внесення земельних часток (паїв) до Пайового фонду кооперативу, а й використання їх на умовах оренди або укладання договорів ренти, про що йдеться далі.

Крім того, до прийняття Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України"[224], передбачалась можливість вносити до пайового фонду кооперативу крім земельної ділянки, також і право користування нею (п. 2 ст. 20 Закону "Про сільськогосподарську кооперацію"). Однак із змісту зазначеної статті було не зрозуміло, що саме мається на увазі під "правом користування". Так, з одного боку, якщо розглядати право користування земельною ділянкою як пайовий внесок, то особа, яка здійснила цей внесок, повинна отримувати відповідну частку доходу на свій пай. З іншого ж боку, зазначеним нормативно-правовим актом встановлювалось, що користування ділянкою є платним.

На практиці це призводило до помилкового застосування норми зазначеної статті і під правом користування земельною ділянкою розумілася її оренда. Але при укладанні договору оренди землі орендодавець за плату надає земельну ділянку орендареві у володіння і користування (ст. 13 Закону України "Про оренду землі". Розмір винагороди орендодавця визначається за згодою сторін і не залежить від прибутків орендатора (він отримує орендну плату з певною періодичністю, а не відсотки на паї, які виплачуються за підсумками фінансового року). При переданні земельної ділянки в оренду, власники зберігають можливість по завершенні терміну оренди, розпоряджатися нею за своїм вибором відповідно до чинного законодавства, "крім того, така особа може взагалі і не бути членом кооперативу" [45, c. 65] (якщо не здійснить відповідний пайовий внесок). Таким чином, передачу земельної ділянки в оренду не можна розглядати як пайовий внесок, хоч у статутах ряду виробничих кооперативів ця норма закону знайшла своє закріплення (п. 4.2. Статутів сільськогосподарського виробничого кооперативу "Україна" с. Плосько-Забузьке Вільшанского району Кіровоградської області, сільськогосподарського кооперативу "Маяк", "Авангард" Красилівського району. Хмельницької області, п. 7.1 Статутів сільськогосподарських виробничих кооперативів ім. Котовського, ім. Щорса, Маяк, п. 8.1 Статуту сільськогосподарського виробничого кооперативу "Розаліївський" Білоцерківського району Київської області). З урахуванням вищенаведеного автором пропонувалось внести відповідні зміни до пункту 2 статті 20 Закону України "Про сільськогосподарську кооперацію" [27, c. 68].

Ряд вчених вважають, що в кооперативах доцільно застосовувати передачу до пайового фонду саме права користування [24, c. 61; 45, c. 64-66] земельною ділянкою, хоч земельним законодавством таку можливість не передбачено. Вони зазначають, що "право користування земельною ділянкою може бути оцінено у грошовому виразі і внесено у статутний капітал комерційної організації. Але для цього устав кооперативу має містити докладні умови на яких вноситься право користування землею: строки, порядок грошової оцінки, порядок реєстрації такої угоди тощо" [45, c. 66] Подібний порядок передбачено законодавством Російської Федерації щодо внесення в пайовий фонд кооперативу права користування земельною часткою (паєм). У цьому випадку за згодою членів кооперативу встановлюється оцінка права користування часткою в рублях; вона враховується при розрахунку пайового внеску, а частки доходу на паї виплачуються на кожний руб суми оцінки [24, c. 61]. Крім того, право користування земельною часткою вноситься до статутного фонду на термін не більше трьох років з можливістю внесення права користування земельною часткою у подальшому. Протягом цього строку власник зберігає можливість виділення земельної ділянки в рахунок частки у натурі [116, c. 15].У науковій літературі існує також думка, що члени кооперативу можуть передавати як пайовий внесок тільки право користування належною їм земельною ділянкою [16, c. 127; 17, c. 249], а не саму ділянку, як це передбачено статтями 1 та 20 Закону України "Про сільськогосподарську кооперацію". Але, основні засади, які стосуються порядку передачі права користування земельною ділянкою мають бути встановлені у Земельному кодексі України. За відсутності врегулювання зазначених відносин на законодавчому рівні, не можна погодитись із твердженням професора В.І. Семчика, що "питання про передачу у пайовий фонд кооперативу земельної ділянки чи права користування земельною ділянкою вирішується членом кооперативу самостійно" [139, c. 212-213].

На теперішній час подібне положення міститься в Господарському кодексі України, яким встановлено, що члени кооперативу можуть передавати як пайовий внесок право користування належною їм земельною ділянкою у порядку визначеному земельним законодавством. За земельну ділянку, передану виробничому кооперативу у користування, з кооперативу може справлятись плата, у розмірах, визначених загальними зборами кооперативу (п. 2 ст. 100). По-перше, як вже зазначалось вище, земельна ділянка кооперативу може формуватись за рахунок внесення до пайового фонду земельних ділянок його засновниками та членами, а не права користування ними. Крім того, Земельним кодексом України передбачено лише право постійного користування земельною ділянкою (ст. 92) та право оренди земельної ділянки (ст. 93). Суб'єктами права постійного користування визначені державні та комунальні підприємства. Тому, можна зробити висновок, що в Господарському кодексі України, напевно, мається на увазі передання до пайового фонду кооперативу земельної ділянки на умовах оренди. Про те, що передачу земельної ділянки в оренду не можна розглядати як пайовий внесок, уже зазначалось вище. Таким чином, пропонуємо викласти пункт 2 статті 100 вищезазначеного кодексу в такій редакції:

" 2. Засновники (члени) кооперативу можуть передавати земельну ділянку, яка належить їм на праві власності, до пайового фонду кооперативу у якості пайового внеску (частини пайового внеску) та/ або здавати її кооперативу в оренду, у порядку, визначеному законодавством України. За земельну ділянку, передану в оренду, справляється відповідна плата згідно з договором, у розмірах, визначених загальними зборами".

Друга група земельних прав членів кооперативів пов'язана з набуттям ними права власності на земельну ділянку. Як зазначалось вище, право власності на земельні ділянки, передані до пайового фонду, отримує кооператив як юридична особа. "Він може нею користуватися на свій розсуд: побудувати на ній будівлі, споруди, використовувати її в інших господарських цілях чи навіть продати" [185, c. 599]. Члени кооперативу мають право лише вимагати виділення певної земельної ділянки після припинення членства в ньому. Але у такому випадку виникає питання: чи повинні вони отримувати саме "свої" ділянки при виході з кооперативу? Законом України "Про сільськогосподарську кооперацію" не встановлено, що при виході (виключенні) з кооперативу особі надається саме та ділянка, яку вона внесла в кооператив при вступі до нього. Необхідно також відмітити, що оскільки на законодавчому рівні кооператив є власником майнових паїв (п. 1 ст. 20 вищезазначеного Закону), то земельна ділянка яка вноситься як майновий пай (його частина) переходить відповідно у його власність. Таким чином, у випадку припинення членства, кооператив (на підставі рішення загальних зборів його членів) має право вибрати ділянку для члена, який вибуває на свій розсуд. Подібна норма міститься і в Законі Російської Федерації "Про сільськогосподарську кооперацію" (п. 8 ст. 18). 

Деякі автори вважають, що у випадках, коли членові повертається інша земельна ділянка, кооператив повинен компенсувати йому "різницю між вартістю земельної ділянки, що була передана, та тієї, що повертається, у грошовій, майновій формі ( за вибором члена кооперативу)" [167, c. 14]. На наш погляд, у разі припинення членства, кооператив має право вибрати ділянку на свій розсуд, але насамперед відповідно до розміру здійсненого особою пайового внеску, його якісних та інших характеристик. При цьому кожний член повинен бути захищений від зловживань з боку посадових осіб кооперативу і має гарантовано отримати рівнозначну земельну ділянку. Допущення компенсації у грошовій або майновій формі, по-перше, суперечить Закону "Про сільськогосподарську кооперацію" по-друге, може сприяти обезземеленню селян. Зважаючи на особливу роль землі як основного засобу виробництва на селі необхідно ввести до Закону України "Про сільськогосподарську кооперацію" статтю, яка б регулювала порядок виходу з кооперативу його члена із належною йому земельною ділянкою [27, c. 72].

Селянин може реалізувати своє право власності на земельну ділянку і шляхом передачі  її в оренду кооперативу. Передача земельних ділянок в оренду доцільна і для пенсіонерів, а також інших категорій осіб, якщо вони не бажають стати членами кооперативу та брати трудову участь в його діяльності. Вони можуть стати також асоційованими членами кооперативу. У такому випадку вони передають свої земельні частки в рахунок пайового внеску, якщо це передбачено статутом кооперативу. Передача кооперативу в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і кооперативом та регулюється Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі".