Договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, згідно з якими орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк (ст. 12 Закону "Про оренду землі"). Договір оренди укладають в письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ч. 1 ст. 14 названого Закону). Такий договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 43. Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 2003 року), яка здійснюється у порядку, передбаченому чинним законодавством [246]. Невід'ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом, а також інші документи, що додаються до договору (п. 43 вищеназваного Типового договору).

Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір); термін дії договору; розмір та форма орендної плати, терміни та порядок її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату; основне цільове призначення, умови використання та збереження стану земельної ділянки; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; обмеження (обтяження) щодо її використання; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини; відповідальність сторін. (ст. 15 Закону України "Про оренду землі") При цьому як істотні, так і додаткові умови договору не повинні суперечити вимогам закону. Однак відсутність хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови у державній реєстрації договору або визнання його у встановленому законом порядку недійсним.

Використання землі в Україні є платним. Власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) сплачують земельний податок. Але, слід зазначити, що на період дії Закону України "Про фіксований сільськогосподарський податок", власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі за умови передачі земельних ділянок та земельних часток (паїв) в оренду платнику фіксованого сільськогосподарського податку звільняються від земельного податку (п. 20) ст. 12 Закону України "Про плату за землю")

Окремо необхідно зупинитись на питаннях, які стосуються орендної плати, оскільки саме вони становлять практичний інтерес для орендодавців, якими у даному випадку виступає більшість селян. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (ч. 2 ст. 21 вищезазначеного Закону). У літературі висунуто пропозицію відповідно до якої періодичність виплат за оренду повинна бути прив'язана до сільськогосподарського циклу. Адже "безглуздо вимагати від орендатора щомісячних виплат, якщо врожай він отримає лише восени" [29, c. 160]. На наш погляд, закріплення подібної залежності ставить орендаря та орендодавця у нерівне становище. Треба враховувати, що орендар може взагалі не отримати врожаю. Таким чином, селяни, які вирішили здати землю в оренду, практично ризикують залишитися без винагороди. Крім того, орендна плата - це плата, яку орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 21 Закону "Про оренду землі"), а не за отримання на ній врожаю. Щодо розміру орендної плати, то він не може бути менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). Крім того, він повинен поступово збільшуватись залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. (п. 1 Указу Президента України від 2 лютого 2002 року "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв) [235] Обчислення розмірів орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (ч. 3 ст. 21 Закону "Про оренду землі). Перегляд розмірів орендної плати є можливим у наступних випадках: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п. 13 Типового договору оренди землі). Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій формі (ч. 1 ст. 22). Сторони можуть поєднати зазначені форми плати. Перерахунок натуральної форми орендної плати за земельну 
ділянку сільськогосподарського призначення та земельну частку 
(пай) у грошову проводиться виходячи з фактичної собівартості визначених договором видів продукції, робіт (послуг), яка склалася у господарстві за минулий рік (Постанова Кабінету Міністрів України від 23 квітня 1999 року № 672 [248].

У процесі реорганізації колективних сільськогосподарських підприємств в сільськогосподарські кооперативи стала звичайною практика застосування договорів оренди земельної частки (паю) [236]. Запровадження обов'язкового укладання підприємствами, які використовують землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренди земельної частки (паю) було введено Указом Президента України  від 3 грудня 1999 року № 1529 (абз. а) п. 1). Деякі науковці звернули увагу на те, що вжиті в зазначених указах терміни "не визначаються чіткістю та юридичною коректністю, що може викликати їх невірне тлумачення в процесі застосування" [42, c. 155; 76, c. 29]. І це насамперед стосується термінів "оренда земельної частки (паю)" та "оренда майнового паю", які за їх думкою "повинні тлумачитися як "оренда земельної ділянки" та "оренда майна" [76, c. 29]. З цією точкою зору можна було б погодитися, адже укладання договорів оренди земельної частки (паю) не передбачено на законодавчому рівні. Так, у  Цивільному (ст. 792) та Земельному кодексах України йдеться тільки про право оренди земельної ділянки (ст. 93). У Законі України "Про оренду землі" об'єктами оренди визнано земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (ст. 3) тощо. Як слушно зазначається в літературі, організація сільськогосподарського виробництва на основі оренди сільськогосподарськими підприємствами земельних часток (паїв), а не земельних ділянок, є порушенням закономірностей правового регулювання орендних відносин. Оскільки в оренду може бути переданий індивідуально визначений об'єкт, наприклад, конкретна земельна ділянка, межі, місцезнаходження та розмір якої чітко визначено. Такі данні про об'єкт оренди є істотними умовами договору оренди [29, c. 162; 137, c. 183; 184, c. 138]. Але подальший розвиток законодавства свідчить про інше. Так, приймається ряд підзаконних нормативно-правових актів, які регулюють відносини, пов'язані з орендою саме земельної частки (паю) [249, 253 та інші].

Слід зазначити, що центральні органи виконавчої влади не дійшли єдиної точки зору щодо можливості застосування договорів оренди земельної частки (паю). Так, Міністерство фінансів України звертає увагу на те, що передання в оренду громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, відповідної земельної ділянки суперечить вимогам статті 23 Земельного кодексу, якою передбачено, що приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право власності або право користування землею, забороняється. Міністерство юстиції України, Державний комітет України по земельним ресурсам та Міністерство аграрної політики України у своєму спільному листі зазначають, що сільськогосподарські підприємства відповідно до договорів оренди орендують у власників право на земельну частку (пай), тільки це право, а не земельну ділянку [267]. Подібна точка зору висловлювалась і в літературі [174, c. 56]. Земельним кодексом України передбачено, що сільськогосподарські підприємства, які уклали з власниками земельних часток (паїв) договори оренди можуть за бажанням власників цих часток (паїв), замовити землевпорядній організації виконання землевпорядних робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі та видачі їх власникам державних актів на право власності на землю (п. 8 Перехідних положень Земельного кодексу України).

Фактично договори оренди земельної частки (паю) визнані українським законодавством. Але, зважаючи на все вищезазначене, треба зауважити, що оренда земельної частки (паю) є "формальним етапом запровадження оренди" [22, c. 4] і повинна носити тимчасовий характер. Так, ряд науковців вважають, що "фактично встановлена заборона на передачу після 1 січня 2002 року земельних часток (паїв) в оренду" [44, c. 671], адже Земельним кодексом України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами, які дають власникам земельної частки (паю) лише право на виділення частки у натурі (п. 17 Перехідних Положень). Єдиним правовстановлюючим документом є Державний акт на право власності на земельну ділянку. Крім того, в Перехідних Положеннях Закону України "Про оренду землі" встановлено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогоподарського призначення. Але на практиці такі договори продовжують укладатися. У своїх роз'ясненнях Державний Комітет України по земельних ресурсах, зазначає, що "враховуючи норми чинного законодавства, фінансово-економічну спроможність орендаря та досягнення взаємної згоди сторін, сільська рада не може відмовити у реєстрації договору оренди земельної частки (паю)" [266].

Відповідно до Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, предметом такого договору є земельна частка (пай) визначеного розміру (в умовних кадастрових гектарах) та вартості, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Договір оренди земельної частки (паю) обов'язково має бути укладений у письмовій формі і підлягає обов'язковій реєстрації у виконавчому комітеті сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) (п. 2 Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119). Державна реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) здійснюється безоплатно (п. 9 зазначеного порядку). Цей договір не потребує нотаріального посвідчення, але може бути нотаріально посвідчений за бажанням однієї із сторін. Набуває чинності з моменту його реєстрації. Договір оренди земельної частки (паю) укладається на термін, визначений за взаємною згодою сторін. Розмір, умови та строки внесення орендної плати визначаються за домовленістю сторін і фіксуються в договорі оренди земельної частки (паю).