По-перше, на нашу думку, відносини, які виникають з приводу укладення, виконання або розірвання договору найму (оренди) житла, яке є об'єктом приватної власності, є цивільно-правовими відносинами, та повинні врегульовуватись та врегульовані в ЦК України. Не можна визнати вдалим підходом в законотворенні регламентацію одних і тих самих відносин різними кодифікованими актами, оскільки це звичайно призводить до ускладнення реалізації цих норм на практиці та виникнення певних колізій норм цих нормативних актів. Тому ми вважаємо, що не можна встановлювати в ЖК положення щодо врегулювання відносин найму (оренди) житла, яке є об'єктом приватної власності.

По-друге, як ми вже зазначали обов'язковим елементом договору найму (оренди) житла є цільове використання житла, а саме: використання його виключно для проживання в ньому. Тому, на нашу думку, некоректним є зазначення про договір найму житлових приміщень для ведення господарської та іншої не забороненої законодавством діяльності, оскільки такий договір за своєю правовою природою не може розглядатись як договір найму (оренди) житла, передбачений главою 59 ЦК, оскільки відсутня мета - використання житла виключно для проживання.

По-третє, після прийняття рішення про переведення житлових приміщеннь у нежитлові такі приміщення не будуть вважатись житлом. Тому некоректно говорити про те, що предметом договору найму житлових приміщень для ведення господарської та іншої не забороненої законодавством діяльності можуть бути лише окремо розташований житловий будинок, квартира або їх частини, що розміщені на першому поверсі житлових багатоквартирних будинків і мають окремий вихід на вулицю. На нашу думку, в такому випадку слід говорити не про вимоги до предмета договору найму, а про умови щодо переведення житлових приміщень у нежитлові. Тому абз. 1 ч. 2 ст. 60 проекту ЖК необхідно замінити таким абзацом: Переведені з житлових у нежитлові приміщення можуть бути лише окремо розташований житловий будинок, квартира або їх частини, що розміщені на першому поверсі житлових багатоквартирних будинків і мають окремий вихід на вулицю.

По-четверте, як зазначалося, мета договору найму житла - використання для проживання людей, є складовим елементом договору найму житла, тому у разі використання його не за призначенням не можна говорити про те, що фактично такі відносини не можуть вважатися договором найму житла.

Взагалі, якщо допускати можливість передачі житла у найм (оренду) не для проживання в ньому, а для здійснення господарської або іншої не забороненої діяльності, то, нашу думку, такі положення повинні встановлюватись не в ЖК, а в ЦК. Ми вважаємо, що власникам житла необхідно надати право на передачу житла у найм (оренду) не для проживання в ньому, однак в такому випадку відносини між наймодавцем та наймачем повинні регулюватись нормами не гл. 59 про найм (оренду) житла, а нормами гл. 58 про найм (оренду), зокрема параграфом 4 "Найм (оренда) будівель або інших капітальних споруд".

До речі, про доцільність надання права власникам житла передавати його у найм не для проживання вже зазначали окремі дослідники. Так, на думку В.А. Бондаря не можна беззастережно встановлювати правило, що будь-яке житло повинно використовуватися тільки для проживання громадян.[11][142] Крім того, на нашу думку, безпідставною є умова, щодо необхідності отримання власником житла дозволу на передачу житла в найм (оренду) від місцевих державних адміністрацій або виконавчих комітетів міських, селищних і сільських рад. Якщо встановлення такого порядку зумовлене намаганням вирішити житлову проблему, то, на нашу думку, це не зупинить передачу житла у користування не для проживання у ньому, а призведе лише до значного ускладнення цивільного обороту.

На думку окремих вчених, законодавчо має бути передбачена неможливість використання жилого приміщення для господарських та інших потреб (кафе, бар, офіс, відеосалон тощо), якщо такі приміщення розташовані вище першого поверху і з них не можна обладнати окремого виходу на вулицю, крім випадків, якщо так використовуються всі інші приміщення, розташовані в даному будинку, і останній складатиметься тільки з нежилих приміщень. Будь-яке переобладнання жилих приміщень у нежилі для інших потреб, крім проживання, має провадитися з дотриманням санітарно-гігієнічних, протипожежних, архітектурних, техніко-будівельних норм і правил. Запропонований порядок та обмеження не слід розглядати як ущемлення інтересів власників приватизованого (викупленого) житла. Вони насамперед мають бути спрямовані на взаємо-узгодженість інтересів осіб, які проживають у багатоквартирних будинках, на виховання у всіх взаємоповаги до прав й інтересів інших.[102][143]

Якщо порівняти договір найму (оренди) майна та договір найму житла, можна виділити ряд спільних та відмінних рис цих договорів.

Так, схожим є підхід законодавця до врегулювання форми договору, укладення договору піднайму, встановлення окремих обов'язків сторін.

ЦК України встановлює спеціальні вимоги щодо форми договору найму житла. Так, відповідно до ст. 811 ЦК України встановлено, що договір найму житла укладається у письмовій формі. Встановлення письмової форми для договору найму житла уявляється цілком логічним, оскільки письмова форма встановлена законодавством для всіх договорів найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд (їх частин).

Однаковий підхід використовується законодавцем і для врегулювання відносин, пов'язаних з передачею об'єктів найму у піднайм за договорами найму майна та найму житла. Відповідно до ст. 823 ЦК встановлено, що за договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Таким чином, ЦК України допускає передачу житла у піднайм лише за згодою наймодавця. Відповідно до ст. 774 ЦК передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Таким чином, на відміну від договору найму житла для найму майна ЦК прямо передбачає можливість встановлення в законі або договорі можливості передачі майна в піднайм без згоди наймодавця.

В ст. 812 ЦК України закріплене спеціальне право наймача житла в багатоквартирному будинку. Відповідно до частини третьої цієї статті наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Це правило спирається на положення ст. 186 ЦК про загальне призначення головної речі та її приналежності.[37][144] Слід зазначити, що в законодавстві України немає визначення майна, що обслуговує будинок. В юридичній літературі вказують на те, що до майна, яке обслуговує будинок, відносяться приміщення загального користування або допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку, побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, будинку, і т.п.[37][145]

На нашу думку, з аналізу чинного законодавства можна зробити висновок, що до майна, яке обслуговує будинок, можна віднести майно, яке належить власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку на праві спільної сумісної власності відповідно до ст. 382 ЦК України (приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку) та допоміжні приміщення та технічне обладнання багатоквартирного будинку. Відповідно до ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення), а технічним обладнанням багатоквартирного будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).

Закріплення такого права за наймачем житла в багатоквартирному будинку викликане необхідністю забезпечення умов для нормального проживання наймача в багатоквартирному будинку, яке неможливе без надання права на користування майном, що обслуговує будинок. Слід зауважити, що застосування в ст. 812 ЦК України терміна "майно, що обслуговує будинок" є некоректним з огляду на відсутність в законодавстві чіткого визначення такого майна. Враховуючи це, на нашу думку, доцільно замінити в ст. 812 термін "майно, що обслуговує будинок" на термін "допоміжні приміщення та технічне обладнання будинку".