Сторонами договору найму житла відповідно до ст. 813 ЦК можуть бути фізичні та юридичні особи. Згідно з частиною другою цієї статті встановлено, що коли наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Слід зазначити, що з огляду на положення ст. 383 ЦК України, відповідно до якої власник житла немає права використовувати житло не для проживання, та ст. 810, відповідно до якої мета надання у найм житла (для проживання) є обов'язковою умовою договору, незрозумілим є зазначення в ст. 813 про те, що юридична особа-наймач, може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Зі змісту ст. 383 та ст. 810 ЦК України можна зробити висновок, що використання житла не за призначенням за договором найму житла не допускається у будь-якому випадку, незалежно від того, хто виступає наймачем. Крім того, в ч. 1 ст. 815 ЦК прямо закріплений обов'язок наймача використовувати житло лише для проживання у ньому.

Однак встановлення прямої заборони використання житла, переданого за договором найму житла не для проживання лише для юридичних осіб, ставить питання про те, чи має право використовувати житло не для проживання наймач-фізична особа? З огляду на ст. 383, 810 та ст.  815 ЦК можна говорити, що не має. Таким чином, на нашу думку, положення ч. 2 ст. 813 ЦК є непослідовними і повинні бути виключені, оскільки в будь-якому випадку наймач за договором найму житла (незалежно від того, це фізична чи юридична особа) відповідно до ст. 810 ЦК має право використовувати житло лише для проживання фізичних осіб.

Як і для договору найму (оренди) майна для договору найму житла закріплене правило щодо збереження чинності договору у разі зміни власника житла, переданого у найм. Відповідно до ст. 814 ЦК у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Однак на відміну від договору найму майна ЦК прямо не надає права сторонам договору найму житла встановити в договорі, що договір припиняється у разі відчуження наймодавцем житла. Так, відповідно до ч. 2 ст. 770 ЦК встановлено, що сторони можуть встановити у договорі найму, що в разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Однак, на нашу думку, це не позбавляє сторін договору найму житла права встановити, що договір найму житла припиняється у разі відчуження наймодавцем житла. Так, відповідно до ч. 3 ст. 6 ЦК України встановлено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. В ст. 814 ЦК прямо не вказано про неможливість відступу від її положень та обов'язковість цієї статті не випливає ні з її змісту ні з відносин сторін, які є цивільними правовідносинами. Враховуючи це, ми вважаємо, що сторони в договорі найму житла мають право встановити, що договір найму житла припиняється у випадку відчуження наймодавцем житла.

Однак для запобігання різному тлумаченню положень ЦК, ст. 814 на нашу думку, доцільно доповнити частиною другою, якою встановити, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем житла договір найму припиняється.

ЦК у ст. 815 закріплює такі основні обов'язки наймача житла: використовувати житло лише для проживання у ньому; забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані; своєчасно вносити плату за житло; самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. Крім цього, відповідно до ч. 1 ст. 819 ЦК закріплений обов'язок наймача здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором.

Як зазначається в юридичній літературі, під забезпеченням збереження житла та підтриманням його в належному стані слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов'язків по збереженню капітального або поточного ремонту, бережливе ставлення до санітарно-технічного або іншого обладнання, об'єктів благоустрою, дотриманням правил пожежної безпеки і т.д.[37][146]

Спільним є підхід до встановлення обов'язків щодо проведення ремонту. Так, відповідно до ст. 819 ЦК встановлено, що поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймач, а капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором. Такі ж правила встановлені ЦК і для договорів найму (оренди) майна.

Загалом ці обов'язки відповідають обов'язкам наймача за договором найму майна. Так, наприклад, відповідно до ст. 773 ЦК закріплений обов'язок наймача користуватись річчю відповідно до її призначення та умов договору, відповідно до ст. 762 ЦК обов'язок вносити плату за користування майном, згідно зі ст. 776 обов'язок проводити поточний ремонт речі.

Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Такі положення відповідають загальним правилам встановленим ЦК для договорів найму (оренди) майна (ч. 3 ст. 773 ЦК)

Особливістю договору найму житла є те, що в ньому мають бути прямо визначені інші особи, які, окрім наймача, можуть постійно використовувати житло для проживання у ньому. Так, у статті 816 ЦК встановлено, що у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Як зазначає Л.Г. Лічман, щодо договору найму відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді дострокового розірвання договору та виселення. Виходячи з принципу рівності прав та обов'язків наймача та осіб, з якими намагається проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на зазначених осіб. Вони і наймач стають солідарними боржниками.[37][147]

Відповідно до ч. 4 ст. 816 ЦК порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду.

Особливості житла як особливого об'єкта цивільних прав зумовлюють закріплення в ЦК спеціальних прав наймача. Так, відповідно до ст. 817 ЦК України, закріплене право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, на вселення інших осіб у житло. Відповідно до цієї статті встановлено, що наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Особи, які вселилися у житло відповідно до частини першої цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні. Л.Г. Лічман звертає увагу на те, що в законі відсутні вимоги стосовно належної форми досягнення взаємної згоди між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним, та з наймодавцем. Уявляється, що йдеться мова про зміну умов договору найму житла. Тому згода наймодавця може бути надана в письмовій формі, виходячи з вимог ст. 811 ЦК, ст. 651 та 652 ЦК.[37][148]

З цією думкою слід погодитись. Додамо лише те, що відповідно до ст. 816 ЦК встановлена вимога щодо обов'язкового зазначення в договорі найму житла осіб, які будуть проживати спільно з наймачем. Враховуючи такі вимоги законодавства, цілком логічною уявляється необхідність письмового оформлення згоди наймодавця та наймача про вселення у житло інших осіб для постійного проживання.

Ще одним особливим правом наймача, характерним для договору найму житла, є право наймача дозволити тимчасове проживання іншим особам без стягнення плати. Відповідно до ст. 818 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання в помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

На відміну від осіб, які постійно проживають разом із наймачем, тимчасові мешканці не мають самостійних прав щодо користування житлом і тому для їх вселення у житло, передане у найм, не вимагається отримання згоди на це наймодавця. Відповідно до ст. 818 ЦК для цього достатньо лише попередньо повідомити наймодавця. Встановлюючи вимоги щодо попереднього повідомлення наймодавця про вселення тимчасових мешканців, закон не встановлює наслідків порушення наймачем цих вимог. На це вже зверталась увага науковців, які зазначали, що порушення вимоги щодо попереднього повідомлення само по собі не передбачає ніяких наслідків для наймача та тимчасового мешканця.[37][149] Враховуючи це, на нашу думку, необхідно виключити із ст. 818 ЦК положення про попередне повідомлення наймодавця про вселення тимчасових мешканців.