ЦК України встановив спеціальні (відмінні від загальних правил найму (оренди) правила найму житла. Правові відносини, пов'язані з наймом (орендою) житла, врегульовані главою 59 ЦК України.

Відповідно до ст. 810 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом. Як бачимо, положення ЦК України поширюються лише на відносини, які виникають на підставі договорів найму (оренди) житла, яке є об'єктом приватної власності. Відносини, які виникають на підставі договорів найму (оренди) житла, яке є об'єктом державної або комунальної власності, регулюються Житловим кодексом Української РСР. Слід мати на увазі, що проектом Житлового кодексу України[142][138] передбачено врегулювання не лише відносин, пов'язаних з користуванням житлом, яке є об'єктом державної або комунальної власності, а й відносин, які виникають при користуванні житлом, яке є об'єктом приватної власності, в тому числі встановлює окремі правила щодо найму (оренди) житла, яке є об'єктом приватної власності.

Як бачимо, ЦК України дотримується традиційного підходу до врегулювання відносин за договором найму житла, а саме окремого врегулювання відносин щодо договору найму житла, яке є об'єктом приватної власності, та договору найму житла, яке є об'єктом державної або комунальної власності. Так, ці відносини були окремо врегульовані в ЖК УРСР, який містить окремі правила щодо регулювання відносин користування жилими приміщеннями приватного житлового фонду та приміщеннями державного і громадського фонду.

Слід зазначити, що окремими вченими висловлювались думки про те, що договір найму житла, незалежно від його виду, є цивільним видом договору та його правове регулювання повинно здійснюватись ЦК України, а не нормами житлового законодавства.[11][139]

Ми вважаємо, що з такою думкою слід погодитись. Враховуючи цивільно-правову природу договору найму житла, на нашу думку, немає підстав встановлення окремого його регулювання в залежності від форми власності, в якій перебуває житло. Що стосується особливостей договору найму житла, яке є об'єктом державної або комунальної власності, то тут на нашу думку, можна говорити лише про особливості укладення договору.

Слід звернути увагу на те, що норми ЦК про договір найму (оренди) житла розміщені в окремій главі, а не в загальній главі про договір найму (оренди) майна. Враховуючи це, слід говорити, що ЦК виділяє договір найму (оренди) житла як самостійний цивільно-правовий договір, відмінний від договору найму (оренди) майна. Тому на відносини щодо найму (оренди) житла не поширюватимуться загальні положення про найм (оренду), які містяться в параграфі 1 глави 58 ЦК.

Як видно із визначення договору найму (оренди) житла, закріпленого в ст. 810 ЦК України, договір найму (оренди) житла може укладатися лише для проживання у цьому житлі. Таким чином, згідно з ЦК України використовуватись житло, передане у користування на підставі договору його найму (оренди), може лише для проживання в ньому, тобто цільове використання житла стає обов'язковим елементом договору найму (оренди) житла. Як зазначає М.І. Брагінський, існують такі договори, в яких мета являє собою їх складовий елемент. При цьому меті надається таке значення, що її недосягнення або, що те ж, відступ від мети, передбаченої в договорі, є достатньою підставою для визнання договору неукладеним. В цьому випадку має значення зіставлення ст. 812 ЦК України та п. 3 ст. 821 ЦК РФ. Якщо в першій з них йдеться про оспорювання договору позики по безгрошевості (гроші або інші речі в дійсності не передані або передані в меншому розмірі), то в другому - про оспорювання внаслідок того, що вказана мета договору не може бути досягнута (позичальник порушив передбачений кредитним договором обов'язок цільового використання кредитів). В обох випадках в результаті рішення суду договір (займу або кредитний) не вважатиметься укладеним. Відмінність полягає лише в тому, що в першій ситуації з самого початку визнається неукладеним, а за другої - він втрачає силу на майбутнє.[17][140]

Виділення договору найму (оренди) житла як самостійного цивільно-правового договору зумовлене особливим призначенням такого об'єкта цивільних прав, як житло, а саме - для проживання в ньому людей. Оскільки фактично житло в будь-якому випадку виступатиме як будівля (її частина), найм (оренда) яких регламентовані гл. 58 ЦК, цільове використання житла - для проживання (мета договору) згідно з ЦК України таким чином стає тією підставою, яка зумовлює виділення договору найму (оренди) житла як самостійного цивільно-правового договору. Таким чином, слід говорити про те, що мета договору найму житла - використання для проживання є складовою договору найму житла.

Інакше до вирішення цього питання підходить Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", відповідно до ст. 26 якого власник приміщення в багатоквартирному будинку, в якому створене об'єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу. За необхідності може бути здійснене переведення приміщення у нежиле на термін дії договору оренди або постійно у порядку, встановленому законодавством.

Виходячи з положень цього закону, Т.В. Глущенко зазначає, що приміщення, розташовані в жилих будинках, можуть використовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо) без дозволу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку тільки в тому разі, якщо договір було укладено до створення такого товариства. В усіх інших випадках - за погодженням з товариством співвласників багатоквартирного будинку. У разі, якщо такого товариства не створено, необхідність погодження влаштування офісного приміщення з власниками квартир багатоквартирного будинку чинним законодавством не передбачено.[32][141]

Як бачимо, Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" допускає можливість передачі житла в оренду не для проживання у ньому, за умови, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу. При цьому зазначається про можливість, за необхідності, переведення житлових приміщень у нежитлові, однак закон не визначає випадків такої необхідності.

Більш категоричний підхід щодо переведення житлових приміщень у нежитлові на строк оренди застосовується в проекті ЖК.

Стаття 60 проекту ЖК України передбачає можливість передачі житла в приватному житловому фонді для використання його не за призначенням, тобто не для проживання. Відповідно до ч. 1 ст. 60 проекту встановлено, що власник житла в приватному житловому фонді може здати в найм житлові приміщення для ведення господарської та іншої не забороненої законодавством діяльності після прийняття Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських, селищних і сільських рад рішення (а в будинках, де створено об'єднання співвласників, за згодою їх вищого органу управління) про переведення житлових приміщень на строк дії договору найму в нежитлові. Таким чином, на відміну від ЦК України, проект ЖК передбачає можливість передачі житла в найм (оренду) не для проживання.

Частинами 2 та 3 ст. 60 проекту ЖК встановлюється, що предметом договору найму житлових приміщень для ведення господарської та іншої не забороненої законодавством діяльності можуть бути лише окремо розташований житловий будинок, квартира або їх частини, що розміщені на першому поверсі житлових багатоквартирних будинків і мають окремий вихід на вулицю. У договорі найму такого приміщення, що укладається в письмовій формі, обов'язково зазначаються предмет договору, мета використання приміщень, номер і дата видачі дозволу на ведення зазначеної діяльності, строк, на який укладається договір, обов'язки і права наймача та наймодавця, інші умови. Не допускається передача в найм приватного житла для ведення господарської та іншої не забороненої законодавством діяльності, якщо це буде обмежувати права інших власників (користувачів) і завдавати шкоди навколишньому природному середовищу. Спори щодо припинення (заборони) використання житла для зазначеної діяльності розглядаються судом за позовом особи, чиї права порушено. Власник і особа, якій передано житло для ведення господарської та іншої не забороненої законодавством діяльності, несуть однакову відповідальність за заподіяні ними збитки. Власник має право зворотної вимоги (регресу) до винної особи в розмірі заподіяного збитку.

На нашу думку, такий підхід до врегулювання відносин найму житла не для проживання є дещо некоректним.