Відповідно до ст. 820 ЦК розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Таким чином, на відміну від договору найму (оренди) майна, в якому плата за користування майном не належить до істотних умов договору, умова про розмір плати за користування житлом у договорі найму житла не належить до істотних умов договору. До речі, в юридичній літературі висловлювалась й інша думка. Зокрема зазначалось, що гл. 59 ЦК безпосередньо не визначає розміру плати за користування житлом як істотну умову договору. Крім того, ч. 2 ст. 762 ЦК прямо визначає, що розмір плати за користування майном не належить до істотних умов договору і може бути визначений у випадку спору судом. Системний аналіз вказаних статей, ч. 1 ст. 638 та ч. 3 ст. 810 ЦК дає підстави для висновку про те, що розмір плати за користування житлом не відноситься до істотних умов договору.[37][150] Однак слід зазначити, що такий висновок авторів є помилковим, оскільки початково базується на неправильній посилці про поширення норм глави 58 ЦК "Найм (оренда)" на відносини за договором найму житла, який є самостійним цивільно-правовим договором та врегульований нормами гл. 59 ЦК.

Посилання на те, що гл. 59 ЦК безпосередньо не визначає розміру плати за користування житлом як істотну умову договору, є також безпідставним, оскільки для визнання умови договору істотною не обов'язково на це повинно бути прямо вказано в договорі. Відповідно до ст. 638 ЦК істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Таким чином, вказівка в ст. 820 ЦК на необхідність визначення розміру плати за користування житлом у договорі робить умову про розмір плати за користування житлом необхідною умовою для договору найму житла, тобто істотною умовою.

ЦК України встановивлено спеціальні правила для визначення строку внесення плати за користування житлом. Так, відповідно до ч. 3 ст. 820 встановлено, що наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

В юридичній літературі зверталась увага на те, що в цій статті не конкретизована форма плати за житло. Відповідно до ст. 762 ЦК за користування майном сторони можуть передбачити плату в грошовій або натуральній формі. Тому і в договорі найму житла сторони можуть передбачити плату в названих формах.[37][151] З такою думкою не можна повністю погодитись. Як зазначалось, норми ЦК, що регулюють відносини найму житла, виділені в окрему главу 59, а не розміщені в главі 58 "Найм (оренда)". Враховуючи це, ми вважаємо, що договір найму житла є самостійним цивільно-правовим договором і на нього не поширюються норми глави 58 ЦК про найм (оренду). Однак той факт, що форма плати за користування житлом у законодавстві не визначена, це надає можливість сторонам визначити її в договорі. Оскільки в гл. 59 ЦК не міститься вказівок, що плата за користування житлом повинна вноситись в грошовій формі, слід говорити про те, що вона може вноситись як у грошовій так і в натуральній формі.

Інші правила, ніж для договору найму (оренди) майна, встановив ЦК для визначення строку в договорі найму житла, укладеному без визначення строку. Відповідно до ст. 821 договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

Законодавцем застосований однаковий підхід при встановленні переважних прав наймача на укладення нового договору найму та придбання об'єкта найму як для договору найму (оренди) майна, так і для договору найму житла. Однак, на відміну від договору найму (оренди) майна за договором найму житла законодавець більш детально визначив порядок реалізації переважного права наймача на укладення договору найму житла. Так, у ст. 822 встановлено, що у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніш як за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

Позитивним моментом у врегулюванні порядку реалізації переважного права наймача житла на укладення договору найму житла на новий строк є встановлення строку, протягом якого наймач у разі відмови наймодавця від укладення договору має переважне право на укладення договору та визначення способу захисту наймачем свого порушеного права.

На необхідність прямого врегулювання цих питань зверталась увага науковців ще до прийняття нового ЦК України. Так, М.В. Мороз, досліджуючи питання, пов'язані з переважним правом орендаря на продовження договору оренди державного та комунального майна, правильно звертає увагу на необхідність окреслити граничний термін існування права орендаря на переважне укладення договору оренди одним роком, а також забезпечити реалізацію цього права у випадку його порушення можливістю застосування орендарем конкретних заходів по його захисту, передбачивши право висунення ним вимоги про переведення на нього прав та обов'язків орендаря за новим договором оренди.[120][152]

На жаль, ці питання не визначені для договору найму (оренди) майна, що, на нашу думку, є неправильним. Враховуючи це, на нашу думку, ст. 777 ЦК України доцільно доповнити положеннями, якими встановити, що коли наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом трьох місяців уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

Ми вважаємо, що строк в один рік для реалізації переважного права наймача є актуальним саме для договору найму житла, враховуючи його особливе призначення, а для іншого майна можна встановити і більш короткий строк.

Ще однією особливою умовою договору найму житла є встановлення спеціальних прав наймача та інших осіб, які проживають разом з ним, на заміну наймача за договором. Відповідно до ст. 824 ЦК встановлено, що на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Спеціальні правила встановлені ЦК для розірвання договору найму житла. Відповідно до ч. 1 ст. 825 ЦК встановлено, що наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Згідно з ч. 2 цієї статті встановлено, що договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Таким чином, як бачимо, ЦК встановлює різні підстави та порядок припиненням договору найму майна та договору найму (оренди) житла. Таку принципову відмінність у підходах до вирішення питання щодо розірвання договору можна пояснити особливим призначенням житла - для проживання людей. Тобто житло виконує в такому випадку певну соціальну функцію і законодавець таким чином намагається встановити певні соціальні гарантії для осіб, які не забезпечені житлом.