Житлові спори – особливий різновид спорів, що торкаються житлових прав і інтересів громадян і організацій. Це конфліктні ситуації, що виникають у процесі експлуатації житлового фонду при недодержанні встановлених нормативів власниками, наймачами і орендарями жилих та нежилих приміщень у жилих будинках[242].

Характеристика житлових спорів, що розглядаються в судовому порядку, також характеризує особливості суперечок у житловій сфері.

І. Спори можна класифікувати залежно від правових підстав виникнення.

Спори, що випливають із Житлового кодексу:

– із договору найму житла, договору соціального найму житла, договору користування житлом соціального призначення;

– із права власності громадян на жилий будинок (квартиру);

– із захисту права приватної власності громадян;

– із житлово-кооперативних відносин.

Спори, що випливають із Цивільного кодексу, можуть бути щодо різного роду договорів, зокрема:

– купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утримання;

– найму, оренди, сервітут житла;

– будівництва житла, притримання;

– застави (іпотеки) житла;

– відшкодування позадоговірної шкоди;

– спадкування житла;

– порушення меж здійснення цивільних прав (порушення прав інших осіб, порушення моральних засад суспільства, зловживання правом, завдання шкоди культурній спадщині).

Спори, що випливають із Сімейного кодексу України, зокрема такі:

– виселення із жилого приміщення у зв’язку з реєстрацією недійсного шлюбу або визнання права на житло;

– порядок користування житлом подружжям, якому воно належить на праві спільної сумісної власності відповідно до умов шлюбного договору;

– розпорядження часткою, що є об’єктом спільної сумісної власності подружжя;

– поділ жилого будинку (квартири) подружжя;

– припинення права на утримання за домовленістю подружжя взамін набуття права власності на житло;

– влаштування дитини, батьки якої позбавлені батьківських прав;

– припинення права на аліменти на дитину у зв’язку з набуттям права власності на житло;

– збереження права на житло особи, над якою встановлено опіку та піклування.

Спори, що випливають із Господарського кодексу України, зокрема такі.

Правові засади містобудівної діяльності в Україні визначаються законами України «Про основи містобудуванням від 15 листопада 1992 р., «Про відповідальність підприємств, їх об’єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14 жовтня 1994 р. та за умови дотримання положень статей 143, 149, 151 Земельного кодексу України, в яких йдеться про передачу забудовниками органам місцевого самоврядування частини площі у новозбудованих будинках, розподіл жилої площі у будинках, збудованих за рахунок коштів, переданих у порядку дольової участі, тощо.

Спориу що випливають із Адміністративного кодексу, зокрема такі.

Кодекс України про адміністративні правопорушення визначає суб’єктом відповідальності за вчинення адміністративного правопорушення лише фізичну особу (у тому числі службову), а не юридичну. Кодекс передбачає відповідальність за порушення у сфері житлових прав громадян, які випливають із Житлового кодексу, що полягають у: 1) порушенні посадовими особами порядку взяття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зняття з обліку та надання громадянам жилих приміщень, недодержання строків заселення жилих будинків і жилих приміщень (ст. 149); 2) порушенні правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових площадок, ліфтів, під’їздів, прибудинкових територій, порушенні правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарному їх утриманні, а також самовільному переобладнанні та переплануванні жилих будинків і жилих приміщень, використанні їх не за призначенням, псуванні жилих будинків, жилих приміщень, обладнанні їх та об’єктів благоустрою {ст. 150); 3) самоправному зайнятті жилого приміщення у будинках державного чи громадського житлового фонду чи фонду житлово-будівельних кооперативів (ст. 151), а також:

– порушенні правил благоустрою територій міст та інших населених пунктів, а також недодержанні правил щодо забезпечення чистоти й порядку в містах та інших населених пунктах (ст. 152);

– знищенні або пошкодженні зелених насаджень, окремих дерев, чагарників, газонів та інших об’єктів озеленення в населених пунктах, невжитті заходів для їх охорони, а також самовільному перенесенні до інших місць під час забудови окремих ділянок, зайнятих об’єктами озеленення (ст. 153);

– утриманні собак і котів у місцях, де це заборонено відповідними правилами, чи понад установлену кількість, чи незареєстрованих собак, або приведення в громадські місця, або вигул собак без повідків і намордників (крім собак, у реєстраційних свідоцтвах на яких зроблено спеціальну відмітку) чи в невідведеиих для цього місцях (ст. 154), Правила тримання собак, котів і хижих тварин у населених пунктах Української PCP, затверджені 17 червня 1980 р. Міністерством житлово-комунального господарства УРСР, Міністерством сільського господарства УРСР, Міністерство охорони здоров’я УРСР;

– самовільному будівництві будинків або споруд, а так само самовільній зміні архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації та зведення громадянами літніх садових будиночків без належно погодженого проекту або з відхиленнями від норм, чинних на початок будівництва (ст. 97); порушенні вимог законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо захисту населення від шкідливого впливу шуму чи правил додержання тиші в населених пунктах і громадських місцях (ст. 182).

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення» власник зобов’язується вживати заходів щодо недопущення перевищення рівнів шуму, встановлених санітарними нормами; забороняється вчинення певних дій – проведення у робочі дні з 21 до 8 години, а у святкові та неробочі дні цілодобово ремонтних робіт, що супроводжуються шумом.

Спори, що виникають із Кримінального кодексу України, зокрема такі.

Особи, винні у порушенні порядку взяття громадян на квартирний облік, зняття з обліку і надання громадянам жилих приміщень, несуть кримінальну відповідальність згідно з чинним законодавством України. Так, Кримінальний кодекс України має своїм завданням правове забезпечення прав і свобод людини, власності, громадського порядку і встановлює кримінальну відповідальність за цілу низку суспільно небезпечних діянь, які містять ознаки злочинів. Кримінальна відповідальність (ст. 167 КК України) встановлена за використання опіки та піклування з корисливою метою на шкоду підопічному для зайняття жилої площі, використання майна тощо; за незаконне проникнення до житла. незаконне проведення в ньому обшуку, незаконне виселення або інші дії, що порушують недоторканність житла громадян (ст. 162 КК України). Кримінальна відповідальність також передбачена за злочинні посягання на приватну, колективну, державну власність. Проникнення до житла при крадіжці, грабежі, розбої є кваліфікуючою ознакою, що обтяжує відповідальність.

ІІ. Спори можна класифікувати за ознакою публічності:

1) за позовами юридичних осіб, за позовами громадян до державних органів, за позовами уповноважених державних органів про захист права приватної власності громадян від неправомірних посягань, що розглядаються в порядку, передбаченому Кодексом адміністративного судочинства;

2) між громадянами, членами їх сімей про порядок користування жилими приміщеннями, між власниками, користувачами, що проживають в одній квартирі, будинку тощо; розглядаються в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодексом України.

Ш. Спори можна класифікувати залежно від підстав та правових наслідків.

1. Визнання громадян такими, що втратили право на жиле приміщення внаслідок розірвання договору найму жилого приміщення.

Спори, що випливають із Житлового кодексу.

Підстава закріплена у Житловому кодексі, згідно з нею за тимчасової відсутності наймача або членів сім’ї за ними зберігається житло протягом 6 місяців. Це правило поширюється на відносини проживання громадян у будниках державного і комунального житлового фонду. На практиці довгострокова відсутність громадян у жилих приміщеннях створює перешкоди для громадян, пов’язаних договором найму, для здійснення житлових прав, зокрема права на приватизацію, на оплату житла та комунальних послуг, а для власників – на відчуження жилих приміщень.

Спори, що випливають із договору найму жилого приміщення. Спори, що випливають із Житлового кодексу, пов’язані з договором найму жилого приміщення, зокрема: про надання наймачеві звільненого жилого приміщення у комунальній квартирі; про відмову у видачі охоронного свідоцтва; про примусовий обмін жилого приміщення, яке він займає; відмову підприємства, установи і організації у згоді на обмін або виконкому – у видачі обмінного ордера; про переселення на час капітального ремонту жилого будинку; про відмову в наданні жилого приміщення, що збереглося після капітального ремонту; про визнання і втрату права на жиле приміщення; про видачу ордера на жиле приміщення, що надається згідно зі статтями 52, 53 ЖК України у будинку відомчого житлового фонду за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету або в будинку громадського житлового фонду за спільним рішенням органу громадської організації і профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчого органу місцевої ради про надання жилого приміщення для заселення у випадку відмови виконавчого органу ради у видачі ордера; про надання жилого приміщення на вимоги тромадян, які мають право на позачергове надання жилих приміщень, у тому числі у випадках порушення встановленого законодавством строку надання житла тощо.

Особливою підставою для вселення до жилого приміщення державного житлового фонду є ордер. Він може бути виданий тільки на вільне жиле приміщення на підставі рішення про його падання у будинку державного чи громадського житлового фонду. Ордер дійсний протягом 30 днів. Він носить персоніфікований характер і не може передаватися іншим особам. Зазначений термін може бути продовжений тільки за наявності поважних причин. Ордер вручається громадянинові, на ім’я якого він виданий, або за його дорученням – іншій особі. При одержанні ордера пред’являються документи, що посвідчують особу: паспорти чи документи, що їх замінюють, усіх членів сім’ї, включених до ордера. При вселенні громадянин здає ордер до житлово-експлуатаційної організації, одночасно отримуючи при цьому паспорти всіх членів сім’ї з відміткою про виписку з попереднього місця проживання. До наданого жилого приміщення переселяються члени сім’ї, які включені в ордер і дали письмове зобов’язання про переселення.

Ордер – це, по суті, правоустановчий документ індивідуального характеру, що видається виконавчим органом місцевої ради, до компетенції якого входить прийняття рішення про надання житла та видача документа, який є єдиною правовою підставою на вселення громадянина особисто або з його сім’єю до жилого приміщення. З одного боку, він породжує адміністративно-правові відносини між виконавчим органом ради і житлово-експлуатаційною організацією, куди він здається, а з другого – цивільно-правові відносини між громадянином і зазначеним ЖЕКом, який зобов’язаний укласти з ним договір найму жилого приміщення.