Статті 73-78 ЖК, що визначають порядок та умови бронювання жилих приміщень, останнім часом майже не застосовуються, оскільки наймач жилого приміщення має право приватизувати його, після чого на нього поширюються всі права власника, в тому числі й право безстрокової охорони прав власності. Але в певних випадках бронювання жилого приміщення є єдиним способом збереження права на житло. Це стосується, насамперед, тих випадків, коли наймач або не скористався, або не має права на приватизацію житлового фонду, або член сім’ї не дав згоди на приватизацію. Бронювання жилого приміщення регулюється ЖК, а також Правилами бронювання жилих приміщень в Українській PCP, затвердженими постановою Ради Міністрів Української PCP від 9 вересня 1985 р. № 342, розпорядженням Кабінету Міністрів України «Про бронювання та придбання жилих приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну» від 24 січня 1997 р. № 44-р, та низкою підзаконних нормативних документів для військовослужбовців.

Жилі приміщення бронюються за таких обставин:

– при направленні на роботу за кордон – на весь час перебування за кордоном;

– при виїзді на роботу до районів Крайньої Півночі Російської Федерації і прирівняних до них місцевостей – на весь час дії трудового договору;

– при виїзді на роботу до сільської місцевості – на обумовлений договором строк.

4 .Порушення прав власника жилого приміщення.

Відповідно до Цивільного кодексу України власнику належить право володіння, користування, розпорядження майном. Проживання інших осіб у приміщеннях, що належать громадянам на праві власності, залежить від волі власника. Громадяни можуть проживати як члени сім’ї власника житла, на підставі договору найму (оренди). Підстава виселення залежить від правових підстав виселення. Члени сім’ї власника, що проживають разом із ним, мають право нарівні з власником користуватися житлом. Право користування приміщенням зберігається за членами сім’ї й у випадку припинення шлюбних стосунків. При цьому колишні члени сім’ї перетворюються на наймачів, а при їх виселенні повинна визначатися можливість забезпечення їх іншим житлом.

Підстави для виселення можуть бути різними: порушення прав співмешканців, систематичне невнесення плати за займане жиле приміщення. До цієї категорії справ належать і вимоги нових власників про зняття з місця реєстрації, місця проживання, якщо це не було здійснено до моменту набуття права власності. При цьому власники спираються на норми Цивільного кодексу України про усунення перешкод у володінні майном. З іншого боку, особи спираються на норму статей 403, 814 Цивільного кодексу України, згідно з якою перехід права власності на займане за договором найму приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму житла. Тому суд повинен з’ясувати, чи були такі договори найму умовою договору відчуження. Якщо такі умови передбачені не були, то наймачі виселяються.

Наявність умов обтяження жилого приміщення є підставою для відмови у позові про виселення громадян, навіть у випадках, якщо вони не є власниками житла чи наймачами.

У суді повинно враховуватися місце реєстрації громадянина, оскільки при реєстрації має значення згода власника житла на вселення фізичних осіб у належне йому житло. При виселенні осіб із будинків, квартир повинно враховуватися чи давали згоду на виселення співвласники, які мають реальні чи ідеальні долі.

5. Визнання правочинів недійсними.

На практиці, якщо правочин визнається недійсним відносно житла, це означає, як правило, зобов’язання однієї сторони повернути житло попередньому власнику. Новий власник, відповідно, зобов’язаний виселитися із придбаного жилого приміщення, без надання іншого жилого приміщення, оскільки житло необхідне для користування власника та членів його сім’ї. Визнання правочинів із житлом у більшості випадків пов’язано з порушенням прав малолітніх, неповнолітніх та недієздатних осіб, а також соціально незахищених верств населення.

При цьому виникає складність визначення правомірності набуття прав на житло при подальшій передачі житла іишнм особам. При цьому всі інші договори за загальним правилом визнаються недійсними, що тягне виселення всіх нових власників без надання жилого приміщення.

У ряді випадків Цивільний та Житловий кодекси допускають виселення без надання іншого жилого приміщення у випадках систематичного здійснення винних дій під час проживання у житловому приміщенні.

6. Систематичне руйнування житла або використання його не за призначенням.

7. Неможливість спільного проживання.

Відповідно до Житлового кодексу УРСР можливе виселення громадян, коли вони систематично порушують правила співжиття, що створює неможливість для інших проживання з ним в одній квартирі або в одному будинку, а заходи попередження і суспільного впливу не дали результатів.

8. Позбавлених батьківських прав, якщо спільне проживання батьків з дітьми визнано неможливим. Неможливість спільного проживання з відповідачем – є необхідність застосування заходів захисту малолітніх і неповнолітніх дітей, навіть у випадку, якщо батьки або один із батьків не були позбавлені батьківських прав.

9. Примусовий обмін житла.

Наймач жилого приміщення має право за згодою членів сім’ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла. Якщо між членами сім’ї не досягнуто згоди про обмін, кожний із них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну житла на жилі приміщення в різних будинках (квартирах). Якщо суперечка виникла між членами сім’ї, що займають окрему квартиру, відсутність згоди одного або кількох переїхати до комунальної квартири не є підставою відмови у прийнятті позову, при цьому повинні враховуватися обставини (стає здоров’я, вік тощо), що перешкоджають переїзду.

10. Виселення із гуртожитків та службового житла.

11. Виселення із самовільно зайнятих жилих приміщень.

12. Виселення внаслідок визнання ордеру недійсним.

13. Виселення у зв’язку із капітальним ремонтом жилого будинку.

Виходячи із проведеного аналізу можна говорити про складність застосування норм житлового та цивільного законодавства, що стосуються виселення громадян із жилих приміщень. Однією з причин є те, що закони, що регламентують житлові правовідносини, прийняті в різний час і між собою не узгоджуються. Для усунення суперечностей необхідне прийняття нового Житлового кодексу, внесення змін та доповнень до чинного Цивільного кодексу, що вплине на єдину правозастосовчу практику.

Судовий порядок виселення повинен застосовуватися до осіб у випадках, прямо передбачених в законі, оскільки ні Житловий ні Цивільний кодекси України не передбачають адміністративного порядку виселення осіб за санкцією прокурора.

У випадку правопорушень особа, що вважає свої права та законні інтереси порушеними, може звернутися до суду з оскарженням неправомірних дій посадових осіб, у тому числі й відшкодування шкоди.

Спори, що виникають з житлово-кооперативних правовідносин.

1. Спори за позовами кооперативів: про стягнення з членів ЖБК заборгованості з платежів у погашення банківського кредиту, платежів у рахунок покриття витрат на експлуатацію та капітальний ремонт жилого будинку і утримання прибудинкової території, зі сплати комунальних послуг, а також із внесків у спеціальні фонди; про стягнення з членів кооперативу додаткових сум пайових внесків у зв’язку зі збільшенням загальними зборами членів ЖБК їх розміру при зростанні будівельної вартості квартири; про переселення членів кооперативу та членів їх сімей до іншого жилого приміщення на час капітального ремонту жилого будинку; про виселення членів кооперативу, членів їх сімей з жилих приміщень у будинку ЖБК, наданих на час капітального ремонту жилого будинку, із займаного приміщення при одержанні на всю сім’ю у порядку поліпшення житлових умов жилого приміщення, яке звільнилось у будинку ЖБК, у випадках» передбачених ст. 148 ЖК України, якщо член ЖБК не є власником квартири; про виселення осіб, які самовільно зайняли жиле приміщення; про стягнення з члена ЖБК, який вибув до повної сплати пайового внеску, сум на проведення поточного ремонту для приведення квартири у належний стан.

2. Спори за позовами членів ЖБК: про надання в користування визначеної відповідно до п. 4 Примірного статуту ЖБК квартири; про відмову у наданні звільненої у будинку ЖБК квартири членові цього кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов і користується переважним правом на її одержання; про виключення з ЖБК; про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правлінця ЖБК у згоді на здавання жилого приміщення в найм, в обміні жилими приміщеннями між членами того самого ЖБК, а також про примусовий обмін жилого приміщення, якщо між членом кооперативу, який не повністю сплатив пайовий внесок, і членами його сім’ї не досягнуто згоди про обмін; про стягнення з кооперативу вартості проведеного ремонту у випадках, передбачених підпунктом 4 п. 30 Примірного статуту ЖБК, стягнення сум, що виплачені зайво у рахунок паєнагромадження, оспорювання виконавчого напису нотаріального органу за простроченими платежами; про виділ члену кооперативу, який повністю сплатив пайовий внесок (члену його сім’ї, за яким визнано право на частину паєнагромадження) частки зі спільної власності у вигляді ізольованих приміщень.

3. Спори між членами кооперативу і членами їх сімей (у тому числі колишніми членами сім’ї) про порядок користування жилими приміщеннями.

4. Спори між кількома спадкоємцями, які проживають в одній квартирі, з питань про право на членство у кооперативі та право на жиле приміщення, яким користувався померлий.

5. Судам підвідомчі також спори щодо оскарження прийнятих загальними спорами рішень: зокрема, про визнання члена кооперативу таким, що втратив право на жилу площу, про дозвіл на переобладнання та перепланування: приміщення, що займає член кооперативу; про розмір і строки внесення вступних пайових внесків, внесків до спеціальних фондів, на експлуатацію жилого будинку і утримання прибудинкової території, про розподіл квартир між членами створеного кооперативу, а також надання звільненого жилого приміщення, спори про прийом до ЖБК, а також спір між членами кооперативу, які потребують поліпшення житлових умов, про те, хто з них має переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилось у будинку ЖБК, чи кому з членів кооперативу, що проживають у квартирі, має бути надана кімната (кімнати), що звільнилась у цій квартирі, якою особа, що внбула, не вправі була розпорядитись. Ці питання відповідно до п. 32 Примірного статуту ЖБК можуть вирішуватися загальними зборами членів кооперативу (зборами уповноважених), рішення яких може бути оскаржено в суді (пункти 2, 3 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи» від 18 вересня 1987 р. № 9).

Органи, що розглядають житлові спори.

Відповідно до ч. 2 ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі, Тому у випадках, коли чинним законодавством України передбачено право оскаржити рішення державного чи іншого органу, їх посадових осіб за підпорядкованістю, суб’єкти житлового права вправі на власний розсуд вирішувати питання про оскарження актів таких органів за підпорядкованістю чи шляхом звернення до суду із позовною заявою чи скаргою.