Серед органів, уповноважених розглядати житлові спори в адміністративному порядку, треба назвати, перш за все, місцеві державні адміністрації та виконкоми місцевих рад. Цим органам підвідомчі такі спори: з питань обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень; про відмову наймача або членів його сім’ї у згоді на вселення до жилого приміщення інших осіб або у здаванні його у піднайм; вимога наймача до наймача іншого жилого приміщення в тій самій квартирі про примусовий обмін жилого приміщення на підставі ст. 80 ЖК або визнання його таким, що втратив право користування приміщенням на підставі статей 71 і 107 ЖК; про переселення в межах одного і того самото гуртожитку й інші спори, для вирішення яких можливий адміністративний порядок прийняття рішень.

Незгода з прийнятим будь-яким адміністративним рішенням може бути висловлена у формі: заяви; протесту; скарги; клопотання тощо (ст. 3 Закону України «Про звернення громадян»).

Спори щодо порядку адміністративного провадження можуть розглядатися вищестоящими адміністративними органами в порядку підлеглості, тобто рішення виконавчого органу місцевої ради, місцевої державної адміністрації з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень можуть бути, в першу чергу, оскаржені до виконавчого органу вищої за підпорядкованістю ради.

Оскільки для оспорювання правомірності прийнятих державними органами рішень у загальному порядку допускається звернення до того самого органу, який прийняв неправомірне, на думку заявника, рішення, то всі винесені рішення можуть бути оскаржені безпосередньо керівнику відповідного державного органу, власнику або уповноваженому ним органу підприємства, установи, організації, органу громадської організації, профспілкового комітету, який може винести остаточне рішення зі спірного питання.

Разом із тим, скарги на рішення виконкомів місцевих рад, місцевих державних адміністрацій, їх посадових осіб із цих питань можуть бути предметом розгляду адміністративного суду в порядку, визначеному Кодексом адміністративного судочинства України. Оскарження неправомірних дій органів держав його управління і службових осіб, що ущемляють права громадян, є справами адміністративної юрисдикції. Так, відповідно до ст. 3 Кодексу адміністративного судочинства України до справ адміністративної юрисдикції належать публічно-правові скори, у яких хоча б однією із сторін є органи виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, їх посадова чи службова особа тощо.

Завданням адміністративного судочинства в Україні с забезпечення повноцінної реалізації прав і свобод, перш за все, фізичних осіб. Адміністративне судочинство є певним обмеженням свавілля влади державних органів та їх посадових осіб. Але це повинно призводити до розуміння не певного применшення ролі держави у реалізації прав громадян, а навпаки, зміцнення ролі держави (у особі судової гілки влади) у виконанні цієї суспільно-політичної функції саме на державно-правовому рівні.

Розуміючи величезне значення повноцінної і всеосяжної реалізації прав і свобод громадян для створення громадянського суспільства слід вказати на те, що дієздатне адміністративне судочинство є однією з його основних підвалин.

Кодексом адміністративного судочинства України[244] прямо встановлено, що завданням адміністративного судочинства в Україні є захист прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб у сфері публічно-правових відносин від порушень із боку органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб, інших суб’єктів при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень.

До адміністративних судів можуть бути оскаржені будь-які рішення, дії чи бездіяльність суб’єктів владних повноважень, крім випадків, коли щодо таких рішень, дій чи бездіяльності Конституцією чи законами України встановлено інший порядок судового оскарження (ст. 2 КАСУ).

При вирішенні підвідомчості житлового спору необхідно зазначити, що житлові спори можуть бути предметом розгляду Конституційного Суду України, який посідає особливе місце серед органів державної влади. Відповідно до Закону України «Про Конституційний Суд України» від 16 жовтня 1996 р. № 422/96-ВР завданням Конституційного Суду України є гарантування верховенства Конституції України як основного закону держави на всій території України.

Житлові спори можуть вирішуватися і третейським судом, який створюється, відповідно до Закону України «Про третейські суди», за згодою всіх учасників конкретного спору. Рішення третейського суду, не виконані добровільно, можуть бути виконані примусово на підставі виконавчого листа, виданого районним судом за місцезнаходженням третейського суду.

Спори, пов’язані із житлом, є однією із складних категорій і складають значну частину цивільних справ, що розглядаються судами. Однією із гарантій захисту житлових прав особи є правильне вирішення судами цієї складної категорії спорів. Більшість житлових спорів є цивільно-правовими, що вирішуються місцевими судами, але в певних випадках можуть бути предметом розгляду господарського, адміністративного, кримінального, конституційного судочинства.

Спори, що випливають із Цивільного кодексу України.

Спори, пов’язані із самовільним будівництвом будинків. Стаття 376 Цивільного кодексу України передбачає відповідальність за самочинне будівництво. Жилий будинок вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на нього.

При цьому рішенням суду може бути: визнане право власності за особою, яка здійснила самочинне будівництво за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Або будинок має бути знесений особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Спори, що випливають з права власності громадян на жилий будинок.

1. Спори, пов’язані з правом власності на жилий будинок, стосуються:

– визнання права власності на будинок або його частину (частку), витребування цього майна з чужого незаконного володіння, усунення будь-яких порушень зазначеного права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкодування заподіяних цим збитків.

Відповідно до юридичної літератури віндикаційниії позов – це позов неволодіючого власника про витребування майна із чужого незаконного володійня.

Негаторний позов – це позов, за яким власник вимагає усунути порушення, які шкодять користуватися річчю, але не позбавляють його володіння.

Таким чином, при віндикації позивач у момент пред’явлення позову не володіє річчю, яка знаходиться в незаконному володінні відповідача. Вимоги позивача спрямовані на визнання за ним права власності й витребування майна із незаконного володіння. Для негаторного позову характерно, що позивач у момент пред’явлення позову володіє річчю і відповідач своєю протиправною поведінкою заважає нормально здійснювати право власності. Подати негаторний позов може тільки власник, що володіє майном. Якщо власник квартири вимагає визнання права власності на житло, а не на витребування майна із чужого незаконного володіння, позов слід кваліфікувати як негаторний. Якщо позов неволодіючого власника спрямований на витребування житла із незаконного володіння відповідача, то цей позов є віндикаційним.

Не можна погодитись із деякими авторами[245], які визнають можливість відникаціі залежно від добросовісності набувача, особливо це стосується випадків вилучення житла у недобросовісного набувача.

Самозахист цивільних прав здійснюється самою особою, або вони можуть бути встановлені договором чи актами цивільного законодавства (ст. 19 ЦК України).

Способи захисту можна поділити на:

– способи превентивного характеру, основним призначенням яких є запобігання цивільним правопорушенням у майбутньому. Зокрема, це може мати місце при вирішенні житлових спорів, коли перед судом постає питання про визнання за особою права на житлову площу;

– способи, які безпосередньо спрямовані на захист майнової сфери особи, але не здійснюють матеріального впливу на правопорушеника. До них належить: витребування майна із чужого незаконного володіння; усунення перешкод у здійсненні права; повернення осіб у попередній стан, якщо правочин визнається недійсним; повернення безпідставно набутого іншою особою майна;

– способи, безпосередньо спрямовані на захист майнової сфери: відшкодування збитків, які виникли внаслідок невиконання чи неналежного виконання зобов’язання; відшкодування шкоди.

Залежно від змісту слід розрізняти такі позовні вимоги:

– якщо позивач просить не тільки визнати за ним право власності, а й виселити незаконних володільців – позов є віндикаційним;

– якщо позивач просить визнати право власності, але не вимагає виселення – позов є негаторним.

2. Спори про виділ частки з будинку (поділ будинку), що є спільною власністю (частковою чи сумісною).

3. Спори про надбудову, прибудову або перебудову будинку і підсобних будівель, якщо є дозвіл виконкому місцевої ради, але проти пього заперечують інші учасники спільної часткової власності.

4. Спори про визначення порядку користування жилим будинком.

5. Спори про зміну розміру часток будинку, що перебувають у спільній частковій власності.

6. Спори про право привілеєвої купівлі частки у спільній частковій власності на будинок.

7. Спори про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, міни, дарування будинку тощо.

8. Спори про компенсацію, пов’язану зі зниженням цінності будинку, спричинену діяльністю підприємств, організацій (пункти 2, 3 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовтня 1991 р. № 7.