В юридичній літературі зазначалось, що спроби надати юридичні дефініції понять "будівлі" і "споруди" навряд чи доцільні, оскільки ці поняття не відносяться до правових категорій.[16][108] З такою позицією ми не можемо погодитись. На нашу думку, з моменту встановлення спеціального правового режиму договорів оренди будівель та споруд ці поняття стають правовими категоріями, оскільки саме з особливостями цих об'єктів законодавець пов'язує застосування спеціальних правових норм. До речі, на це вказує й сам В.В. Вітрянський, який зазначає про важливість відмежування будівель та споруд від інших будов, які не відносяться до об'єктів нерухомості, а також від інших видів нерухомого майна, до яких не підлягають застосуванню спеціальні правила, що регламентують правовідносини, пов'язані з орендою будівель та споруд (об'єкти незавершеного будівництва, жилі та нежилі приміщення, вбудовано-прибудовані приміщення).[16][109]

Враховуючи це, В.В. Вітрянський пропонує виділити такі характерні риси, необхідні для юридичної кваліфікації таких об'єктів, як будівлі та споруди:

- об'єкти, створені людьми (штучно зведені), що дає змогу відмежувати їх від інших об'єктів нерухомості;

- про будівлі та споруди можна говорити, якщо вони прив'язані до певної земельної ділянки;

- зв'язок будівлі (споруди) з земельною ділянкою має бути настільки міцний (фундаментальний), що переміщення вказаного об'єкта нерухомості без непорівнюваної шкоди його призначенню стало б неможливим. Ця ознака дасть змогу відмежувати будівлі та споруди від інших будов та конструкцій (кіосків, палаток та ін.), які взагалі не належать до об'єктів нерухомості;

- будівлею (спорудою) визнається лише такий об'єкт нерухомості, який є самостійним (який стоїть окремо). За цією ознакою будівлі та споруди відрізняють від таких об'єктів нерухомості, як вбудовано-прибудовані приміщення, при оренді яких не можуть застосовуватися спеціальні правила, які регулюють правовідносини, пов'язані з орендою будівель та споруд;

- до будівель (споруд) належать тільки об'єкти нерухомості, будівництво яких закінчене та вони можуть бути використані за призначенням.[16][110]

Ми вважаємо, що для усунення невизначеності в ЦК України необхідно закріпити норми, якими прямо встановити ознаки об'єктів, які відносяться до будівель та інших капітальних споруд.

Слід зазначити, що в юридичній літературі РФ не всі дослідники поділяють думку про неможливість застосування до відносин найму вбудовано-прибудованих приміщень (нежитлових приміщень) положень ЦК, які регулюють відносини найму будівель та споруд.

Зокрема, існує думка, що питання віднесення імперативних і диспозитивних норм Цивільного кодексу про будівлі і споруди до нежилих приміщень можна вирішити за аналогією з іншими об'єктами оренди. Загальні норми про оренду застосовуються до її окремих видів, якщо інше не передбачено нормами Цивільного кодексу про окремі види оренди. Спеціальні норми про оренду мають пріоритет над загальними. А оскільки поняття "будівля" трохи ширше і за змістом повністю охоплює поняття нежиле приміщення",[76][111] застосування спеціальних норм цілком обґрунтоване.

Однак, як зазначає Е.Е. Дорогавцева, таке рішення може бути застосоване лише у випадку віднесення терміна "нежиле приміщення" до родового більш вузького порівняно з поняттями "будівля" та "споруда".[54][112]

На відміну від ЦК РФ, ЦК України однозначно вирішив це питання. Відповідно до ЦК України спеціальні правила, які встановлені для договорів оренди будівель та споруд, поширюватимуться і на вбудовано-прибудовані приміщення, оскільки ЦК України встановлює спеціальні правила не просто для будівель та капітальних споруд, а й для їх частин (ст. 793, 794 ЦК України). Частинами будівель та споруд можуть виступати саме окремі нежилі приміщення (вбудовані або прибудовані). Так, як зазначає Е.Е. Дорогавцева, нежиле приміщення залежно від характеру будівлі (жиле чи нежиле) або споруди, в якій знаходиться приміщення, можна визначити як окрему частину будівлі (споруди). Причому, вона пропонує спеціально відзначити у федеральному або судовому акті, що в жилих будівлях об'єктом оренди нежилого приміщення може бути тільки ізольоване приміщення (наприклад, горище, підвальне або напівпідвальне приміщення), не призначене для проживання. Не можуть бути об'єктом оренди прохідні приміщення (наприклад, під'їзди, коридори, сходові клітини), приміщення, в яких розміщені газопроводи і пристрої, що вимикають, інженерні комунікації або телефонний розподільчий щит. Необхідно чітко і в одному акті визначити і права власників чи наймачів житла при оренді нежилих приміщень у жилих будівлях.[54][113]

Таким чином можна виділити такі ознаки будівель або інших капітальних споруд, як:

- створення людьми (штучно зведені об'єкти);

- належать до об'єктів нерухомості;

- лише такі об'єкти нерухомості, будівництво яких закінчене та вони можуть використовуватися за призначенням.

Особливим об'єктом нерухомості є житло. Воно також є різновидом будівель або їх частин.

Конституція України закріпила право громадян на житло. В статті 47 Конституції встановлюється, що кожен має право на житло. Згідно з положеннями цієї статті держава створює умови, за яких кожний громадянин має змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду, а громадяни, які потребують соціального захисту, мають право на одержання житла від держави або органів місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Визначення житла наводиться в ЦК України. Так, відповідно до ст. 379 житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. При цьому, згідно зі ст. 380 ЦК, житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного в ній проживання. Таким чином, законодавець пов'язує визнання житлового будинку як будівлі з відповідністю цієї споруди нормам, встановленим законом для житлових будинків. У ст. 382 ЦК України встановлюється, що квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного в ньому проживання. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.