Поняття об'єктів нерухомого майна в сучасній юридичній практиці має два підходи: за ступенем зв'язку речей із землею і в силу віднесення конкретних речей законодавством до нерухомих. Проте теоретиками права вважається доцільним один із критеріїв поділу речей на рухомі чи нерухомі. Автори погоджуються з таким висновком, але додатково пропонують інші критерії для класифікації, а саме: на об'єкти, що підлягають реєстрації, та на такі, що не підлягають державній реєстрації. При цьому автори не концентрують особливої уваги на цьому аспекті, оскільки він прямо не стосується спадкових правовідносин. Розглянемо лише один цікавий приклад щодо положень Цивільного кодексу Португалії, за яким по нерухомих речей належать міські й сільські будівлі та споруди, води, дерева, кущі, плодові насадження, якщо вони тісно пов'язані із землею; спадкові права на вказане майно, частини сільських та міських споруд; усяка рухома річ, з'єднана назавжди з ними. Тут або авторами публікації, або португальськими законодавцями змішується поняття "річ" та право власності на неї, оскільки право власності на річ може набуватись не дідьки за спадкуванням, а й за цивільно-правовими правочинами.

Розпочнемо розгляд переходу права власності від спадкодавця до спадкоємців з самого початку, тобто з моменту виникнення права власності на квартиру, а саме коли громадянин подав документи на приватизацію квартири і помер, тобто на момент, коли свідоцтво про право власності на квартиру ще не отримано. Цю правову ситуацію розглядала В. Чуйкова і в своїй роботі дійшла до такого загального висновку: відповідно до Закону України "Про приватизаційні папери" приватизаційні папери, у тому числі житлові чеки, не підлягають купівлі-продажу й іншим видам цивільного обігу, за винятком спадкування. Отже, спадкодавець, що є власником житлового чеку, може в заповіті зазначити про це. У випадку смерті громадянина, що не одержав за якихось причин приватизаційні папери, у тому числі житлового чеку, право одержання належних до видачі померлому паперів не спадкується.

З цією позицією однозначно погодитись неможливо виходячи хоча б з того положення, що в цьому разі абсолютні переваги мають інтереси держави над правами громадян (спадкодавця та спадкоємця), оскільки квартира залишається в державній власності. Це положення суперечить Конституції України, а саме ст. З, за якою права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави. Для того, щоб знайти правильне рішення цієї правової ситуації спробуємо проаналізувати підстави, що зумовили такий загальний висновок.

Так, охарактеризуємо юридичний склад, що викликає виникнення права власності на квартиру, який включає:

•наявність житлового зобов'язання в будинках державного житлового фонду;

•волевиявлення наймача на зміну свого правового статусу наймача на власника;

•винесення органом приватизації розпорядження про передачу житла у власність громадянина.

Тільки винесення розпорядження про передачу житла у власність громадянина органом приватизації спричиняє собою зміну правовідносин,тобто з житлових правовідносин зобов'язального типу виникають правовідносини власності, що мають абсолютний і речовий характер. Така характеристика правовідносин, на наш погляд, відрізняється від сучасного їх сприйняття і класифікації.

Який характер мають сучасні правовідносини громадянина, що користується житловим приміщенням у будинку державного житлового фонду як наймач, з державою та державними органами, які уповноважені на управління багатоквартирним будинком, в якому знаходиться квартира? В цьому випадку можна з впевненістю говорити про врегулювання цих правовідносин Житловим кодексом України і змінити такий їх характер навіть новим житловим законодавством неможливо. Але сучасне законодавство не розглядає ці відносини як адміністративні, тобто не надає їм владного характеру, а навпаки, вони за певними особливостями мають регламентуватись Цивільним кодексом. Але сторони в цивільних правовідносинах рівні і тому не можна говорити про зобов'язання лише однієї із сторін, а треба досліджувати їх комплексно.

При переході до процесу приватизації житла можна констатувати рівність правового статусу особи і органу приватизації, якому державою у вигляді законодавчо регламентованої процедури кореспондується обов'язок щодо реалізації питань приватизації житла. Тобто держава взяла на себе зобов'язання на платній або безоплатній основі надавати громадянах за їх бажанням у приватну власність житло і лише обмежила певні ситуації, коли приватизація неможлива.

Тепер проаналізуємо, з якого моменту можна вважати правовідносини такими, що не мають зворотної сили?

Якщо громадянин з моменту подання відповідних документів на приватизацію квартири (разом із відповідною заявою про бажання приватизувати її) діяв відповідно до законодавства України, то чи може орган приватизації зупинити процес приватизації? Ні, навіть коли зміниться відповідне законодавство, процес приватизації не буде зупиненим і не може мати зворотної сили. Тому орган приватизації може відмовити у приватизації лише тоді, коли особою порушено вимоги законодавства.

Інший випадок гіпотетичний, але він також потребує аналізу, а саме; чи може особа, яка подала заяву про приватизацію, забрати свою заяву? Тут слід зробити висновок, що так, оскільки її волевиявлення не набрало законної сили до моменту прийняття рішення органом приватизації. Але без відповідних підстав неможливо робити висновок про те, що в разі смерті особа відмовляється від правонаступництва її прав.

Якщо розглядати подібні правовідносини, коли в цивільному процес, справу розпочато в разі вибуття однієї зі сторін у спірних або встановленим судом правовідносинах, суд допускає у всіх стадіях процесу замін; відповідної сторони її правонаступником.

Крім того, про можливість правонаступництва спадкоємцями у цих правовідносинах прямо йдеться у ч. 5 п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику у справах за позовами про захист прана приватної власності" від 22 грудня 1995 р. (із змінами, внесеними згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України від 25 травня 1 998 р. № 15). Якщо квартира (будинок) не була передана у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї лише в тому разі, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського (щодо громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи) житлового фонду, однак вона не була розглянута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено при наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири у власність наймачеві.

Слід також додати, що з моментом звернення майбутнього спадкодавця до органу приватизації його право на приватизацію реалізується і втрачається особистісна властивість немайнового характеру. Заявник після виконання формальних умов вправі вимагати визнання за ним права власності на квартиру, а тому правонаступники успадковують право вимагати від органів приватизації визнання права власності за заявником, яке вони в подальшому успадкують. Лише після видачі всіх приватизаційних паперів заявник набуває прав власника.

Іншим цікавим питанням у цьому контексті слід вважати розгляд можливості спадкування права на відшкодування завданої природними явищами шкоди будинку. Так, позивачка на підставі ст. 54 Закону України "Про власність" від 7 лютого 1991 р. звернулась із позовом до райдержадміністрації у зв'язку зі зруйнуванням належного їй житла, що відбулось через зсув ґрунту, але їй було відмовлено у задоволенні позову без достатньої перевірки обґрунтованості позовних вимог. Згідно із зазначеною нормою Закону в разі технологічних і екологічних катастроф та за інших правил надзвичайного характеру, що виключають можливість здійснення власником його права щодо володіння, користування і розпорядження майном, йому відшкодовується в порядку, встановленому законодавством країни, вартість майна в обсязі, передбаченому п. 4 ст. 48 цього Закону, передається у власність інше рівноцінне майно.

Іншим шляхом набуття права власності на квартиру, будинок або інший об'єкт нерухомості відповідно до цивільного законодавства є спадкування або укладання інших правочинів, що не заборонені законом. Але велика увага, що приділяється законності набуття права власності на такі об'єкти, не повинна бути на шкоду особам. Тут знов відокремлюється випадок, коли громадянин придбав майно, але з тих чи інших причин не зареєстрував його, наприклад, у відповідних державних органах. На наш погляд, це питання має вирішуватись аналогічно. Наприклад, коли об'єкт нерухомості не був зареєстрований спадкодавцем у бюро технічної інвентаризації - така обставина не може вважатись достатньою підставою для позбавлення права власності.

Для набуття ж права власності на будинки необхідно, щоб цей будинок був збудований на землі, що була надана спадкодавцю за договором у безстрокове користування для будівництва або була придбана іншим визначеним законом порядком, наприклад, за договором купівлі-продажу приватизованої земельної ділянки, тобто бути власником земельної ділянки. Він має право зводити на ній будівлі, споруди тощо, на які він набуває право власності (ст. 375 ЦК). У противному разі будинок вважатиметься самочинним будівництвом з усіма наслідками, передбаченими ст. 376 ЦК України. Так, якщо житловий будинок, будівля, споруда чи інше нерухоме майно було збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних правил та норм є самочинним будівництвом, то особа не набуває права власності на нього. На практиці досить часто у заповітах чи у заявах про прийняття спадщини зазначаються такі будівлі, але нотаріус при прийнятті таких заяв та видачі свідоцтва про право на спадщину повинен роз'яснювати спадкоємцям їх обов'язок щодо надання правовстановлювальних документів, що підтверджують право власності спадкодавця на нерухоме майно. Щодо самочинного будівництва, то для визнання права власності на таке майно є винятки із загального правила, способи набуття якого нотаріус повинен роз'яснити спадкоємцям. Так, у ч. З ст. 376 ЦК право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі-спадкодавцю під уже збудоване нерухоме майно. Якщо такі випадки мають місце на практиці, нотаріус повинен роз'яснити спадкоємцям, які претендують на таке нерухоме майно, їх право звернутися до суду.

Таке рішення суду буде підставою нотаріусу видати свідоцтво про право на спадщину на таку будівлю.

За пунктом 62 Інструкції право власності спадкодавця на нерухоме майно монад бути підтверджено одним із таких документів або їх дублікатом:

- нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором;

- свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;

- свідоцтвом про придбання заставленого нерухомого майна на аукціоні (публічних торгах);

- свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна;

- свідоцтвом про право на спадщину;

- свідоцтвом про право власності на частку у спільному майні подружня (у разі смерті одного із них);