1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до статті, що коментується, за договором найму (оренди) будівлі або іншої

капітальної споруди наймодавець передає або зобов´язується передати наймачеві за плату у тимчасове володіння та користування будівлю або іншу капітальну споруду. За своїм правовим режимом будівлі та споруди, які є об´єктами орендних правовідносин, кваліфікуються як об´єкти нерухомості, тобто нерухомі речі (ст. 181 ЦК). У даному Кодексі, на жаль, відсутні визначення понять «будівлі», «споруди». Але ж виходячи із положень щодо нерухомості, їм можна надати наступну юридичну дефініцію: будівля (капітальна споруда) — будь-який штучно збудований на земельній ділянці чи під нею (під землею) самостійний об´єкт, який фундаментальне пов´язаний із земельною ділянкою, використовується (або може використовуватися) за цільовим призначенням та переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни його призначення. Таке визначення дає нам змогу встановити всі характерні ознаки вказаних об´єктів нерухомості, та, відповідно, -й особливості договору найму (оренди) таких об´єктів. Так, очевидним є те, що як будівлі та споруди слід розглядати об´єкти, розташовані як над землею, так і під нею (наприклад, шахти).

Правове регулювання договору найму будівлі або іншої капітальної споруди здійснюється відповідно до спеціальних правил, закріплених у № 4 гл. 58 ЦК, а при їх відсутності -правилами щодо оренди нерухомого майна, закріпленими в загальних положеннях про найм (оренду). Наприклад, ст. 763 ЦК встановлений строк дії договору найму нерухомості у випадку незакріплення його у тексті самого договору. Тільки при відсутності яких-небудь правил щодо оренди нерухомості регулювання орендних правовідносин здійснюється загальними положеннями щодо оренди.

Спеціальні правила найму будівлі та інших споруд не підлягають застосуванню до правовідносин, пов´язаних із орендою ларьків, кіосків, павільйонів, інших подібних конструкцій, а також до незакінчених будівництвом об´єктів. Це випливає з того, що всі вказані об´єкти не є нерухомістю. Вони можуть бути об´єктами різноманітних правочинів, у тому числі й договору оренди, однак і в цьому випадку відповідні правовідносини не будуть охоплені спеціальними правилами, що регулюють найм будівель та інших капітальних споруд.

Особливим об´єктом нерухомості законодавство розглядає будівлі, що належать до житлового фонду (житлові будинки). Відповідно до ст. 6 Житлового кодексу Української РСР від ЗО червня 1983 р. житлові будинки та житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків; надання приміщень у житлових будинках для потреб промисловості забороняється. Як правило, переведення житлових будинків та житлових приміщень у нежитлові не допускається (ст. 8 ЖК України). Таким чином, особи, які отримають згадані об´єкти у володіння та користування на підставах договору найму, обмежені можливістю використання об´єктів оренди виключно для проживання громадян, навіть якщо орендарем за таким договором виступатиме юридична особа. Правила найму (оренди) житла, у тому числі житлових будинків, передбачені гл. 59 ЦК.

Стаття, що коментується, містить вимоги до форми договору найму будівель (капітальних споруд): вона повинна бути простою письмовою, якщо договір укладається на строк до одного року, та нотаріальною — якщо договір укладається від одного року включно.

Згідно зі ст. 207 ЦК правочин (одним із видів якого є договір) вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин також вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв´язку (див. коментар до вказаної статті). Недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність (ст. 218 ЦК).

Відповідно до норм ст. 209 ЦК нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Порядок нотаріального посвідчення договорів найму (оренди) будівель та інших капітальних споруд встановлюється Законом України «Про нотаріат» від 2 вересня 1993 р. та Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 12 червня 1994 р.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (див. ст. 220 ЦК та коментар до неї), тобто таким, недійсність якого встановлена законом і визнання якого недійсним судом не вимагається (ст. 215 ЦК). Правові наслідки нікчемності (недійсності) правочину передбачені ст. 216 ЦК.

Установлене ч. 2 статті, що коментується, правило відносно обов´язковості нотаріального посвідчення договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди, який укладений на строк від одного року, є новим для цивільного законодавства України. У ЦК 1963 р. мали місце положення про обов´язкове нотаріальне посвідчення лише певних видів договорів, об´єктом яких виступала нерухомість. Обов´язкове нотаріальне посвідчення передбачалося щодо договору купівлі-продажу житлового будинку (частини будинку) (ст. 227 ЦК), договору дарування житлового будинку (ст. 244 ЦК), а також довічного утримання (ст. 426 ЦК). Крім того, обов´язкова нотаріальна форма договорів була й е передбаченою відносно приватизації індивідуально-визначених об´єктів нерухомості (ст. 29 Закону України «Про приватизацію державного майна» від 4 березня 1992 р., ст. 20 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 6 березня 1992 р.) тощо. Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 січня 1993 р. за нотаріальне посвідчення договору найму (оренди) стягується державне мито у розмірі 1 відсотку від суми договору, але не менш 1 неоподаткованого мінімуму доходів громадян (тобто не менше 17 гривень).

Відповідно до статті, що коментується, спеціальні правила договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди розповсюджуються й на ті правовідносини, які виникають стосовно користування за плату окремими частинами будівель (інших споруд).