1.  Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

2. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

3.  Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Будівлі та інші капітальні споруди є об´єктами нерухомості, які нерозривно пов´язані із землею і переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення (докладніше див. ст. 793 ЦК та коментар до неї). Володіння та користування такими об´єктами з боку наймача логічно передбачає в нього певні права і стосовно земельної ділянки, на якій знаходиться предмет договору найму.

Виходячи з цього, ЦК встановлює, що при укладанні договору найму будівлі (споруди, їх окремої частини) наймачеві автоматично надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Передача земельної ділянки у користування за вказаними правилами проводиться незалежно від того, чи існують у договорі умови щодо прав на земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, інші капітальні споруди (їх окремі частини), що передаються у найм. Крім того норми, які встановлюють згадані правила, не мають характеру диспозитивності, тобто застосовуються й поза волею наймодавця та наймача.

Важливим є той факт, що надання наймачу права користування земельною ділянкою є обов´язковим не тільки для сторін за договором оренди будівлі (споруди), а й для власника земельної ділянки у разі, коли такою особою не є наймодавець. Презюмується, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування нею, якщо інше прямо не встановлене договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Якщо наймодавець є титульним володільцем земельної ділянки, сторони відповідно до частини другої статті, що коментується, можуть установити розмір земельної ділянки, яка передається наймачу. Це випливає з того, що відповідно до загальних засад цивільного права особа не може передати іншій особі більше прав, ніж вона володіє сама. Тобто встановлення у договорі найму будівлі (споруди) розміру земельної ділянки, яка передається наймачу, у випадку, коли наймодавець не має юридичне ніяких прав відносно такої ділянки, а виступає тільки фактичним землекористувачем, є нікчемним. Якщо ж розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Застосування цього правила також можливе за умови, коли наймодавець легітимував свої права, тобто виступає титульним володільцем.

Відносини щодо користування земельними ділянками регулюються на підставі № 3 гл. 58 ЦК, ЗК України від 25 жовтня 2001 р., Закону України «Про оренду землі» від 6 січня 1998 р., інших актів земельного законодавства. Разом з тим, дані документи лише незначним чином стосуються питання переходу права користування земельною ділянкою при укладенні договору найму (оренди) будівлі або споруди. Наприклад, у ЗК немає жодної присвяченої цьому статті. Натомість регулювання в ньому зазнав перехід права власності на земельну ділянку при переході права власності на будівлю чи споруду (ст. 120 ЗК). Відповідно до гл. 15 ЗК право користування землею може бути постійним (без встановлення строку) або строковим (право оренди земельної ділянки).

Оскільки користування земельною ділянкою у розглядуваному випадку має похідний характер від договору найму будівлі (споруди), який згідно із ст. 759 ЦК завжди є строковим (навіть якщо строк договору не встановлений у самому договорі), таке землекористування завжди буде строковим.

Виходячи з того, які права відносно земельної ділянки були в особи, яка виступає наймодавцем будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), право наймача користуватися землею може бути оформлене одним із наступних способів: І — якщо наймодавець є власником земельної ділянки, він зобов´язаний укласти з наймачем договір оренди земельної ділянки; II — якщо наймодавець є постійним користувачем земельної ділянки, власник земельної ділянки, від імені якого діють уповноважені органи, зобов´язаний укласти з наймачем договір оренди земельної ділянки. Згода постійного землекористувача при цьому презюмується на підставі ч. 1 ст. 796 ЦК; III — якщо наймодавець є орендарем земельної ділянки, частка прав наймача залежить перш за все від цільового призначення земель. У випадку, коли земельна ділянка орендована наймодавцем для несільськогосподарського використання, вона може передаватися у володіння користування наймачу на підставі договору піднайму (ст. 9 Закону України «Про оренду землі»). Звернімо увагу, що при цьому виникає колізія норм цивільного та земельного права. Це випливає з того, що за загальним правилом останнього передбачається передача землі у піднайм лише за наявності згоди її власника (ст. 93 ЗК, ст. 9 Закону України «Про оренду землі»). Ст. ж 796 ЦК встановлює, що згода власника на передачу земельної ділянки презюмується, якщо інше не передбачено договором між її власником і наймодавцем. Виявляється, що розв´язання виниклої суперечки необхідно проводити, застосувавши ст. 9 ЦК, тобто визнавши примат земельного законодавства, яке, крім іншого, є в даному випадку спеціальним.

Якщо договором оренди між власником земельної ділянки та наймодавцем встановлено невідчужуваність прав на земельну ділянку, або якщо орендодавець не дає наймодавцю згоди на укладення договору піднайму земельної ділянки, право на користування землею повинно бути передано наймачу аналогічно тому, як воно передається при сільськогосподарському призначенні такої ділянки (див. далі).

У разі, коли призначенням земельної ділянки є сільськогосподарське використання, ст. 9 Закону України «Про оренду землі» встановлює виключний перелік підстав для укладення договору піднайму. Така підстава, як перехід права володіння та користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, у зазначеному переліку відсутня. Відповідно надання наймачу права на користування землею має здійснюватися не на підставі договору піднайму, а на підставі укладення з ним договору оренди земельної ділянки безпосередньо її власником. При цьому наймодавець автоматично може вважатися таким, з яким тимчасово припинено дію первісного договору оренди. Його окрема згода на це не е необхідною в силу статті, що коментується.

У випадку, коли наймодавець є фактичним землекористувачем, тобто не має жодного правовстановлюючого документа на земельну ділянку, передбаченого ст. 125 ЗК, права наймача на земельну ділянку повинні бути закріплені шляхом укладання договору оренди із її власником, яке для останнього є обов´язковим. До укладення зазначеного договору фактичним землекористувачем, з усіма передбаченими з цього наслідками, стає наймач.

Для переходу (надання) до наймача права користування землею оформлення договору оренди земельної ділянки є обов´язковим. Укладення договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (або їх частини) відповідно до норм земельного законодавства само по собі не є підставою для визнання наймача землекористувачем.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди (а за ним — і піднайму) земельної ділянки укладається у письмовій формі. Договір оренди, укладений строком від трьох років, потребує нотаріального посвідчення за місцезнаходженням земельної ділянки. Договір піднайму землі обов´язкового нотаріального посвідчення не потребує: воно здійснюється за бажанням однієї зі сторін (ст. 9 вказаного закону). Форма договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 р. Договір оренди (піднайму) земельної ділянки набирає чинності з його державною реєстрацією, яка здійснюється на підставі Інструкції, затвердженої наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 4 травня 1999 р.

Надання земельної ділянки у користування наймачу є, як уже зазначалося, обов´язковим. Разом з тим, невиконання цього правила ніяких спеціальних санкцій не передбачає.