1. Реєстраційним номером об´єкта нерухомого майна є індивідуальний номер, який присвоюється кожному окремо визначеному об´єкту нерухомого майна при проведенні державної реєстрації права власності на нього, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об´єкта.
2. У разі переходу права власності на об´єкт нерухомого майна або зміни опису (даних) об´єкта нерухомого майна його реєстраційний номер залишається без змін.
3. Порядок присвоєння реєстраційного номера об´єкту нерухомого майна встановлюється Кабінетом Міністрів України.

 
В межах сфери дії та предмету регулювання Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» коментована стаття 25 «Реєстраційний номер об´єкта нерухомого майна» присвячена окремим аспектам правових та організаційних засад проведення державної реєстрації речових прав та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень, що спрямовані на забезпечення визнання та захисту державою цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Встановлено, що реєстраційним номером об´єкта нерухомого майна є індивідуальний номер, який присвоюється кожному окремо визначеному об´єкту нерухомого майна при проведенні державної реєстрації права власності на нього, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об´єкта.

Реєстраційний номер складається з цифр, що розміщуються в певній послідовності та утворюють числа натурального ряду, який формується автоматично за допомогою програмного забезпечення Державного реєстру прав під час проведення державної реєстрації права власності на об´єкт нерухомого майна і використовується для ідентифікації такого об´єкта.

Як встановлено в п. 19 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно[13], затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 року № 1141, реєстраційний номер об´єкта нерухомого майна є ідентифікатором розділу Державного реєстру прав, відкритого державним реєстратором на такий об´єкт. До того ж, реєстраційний номер об´єкта нерухомого майна відповідає номеру реєстраційної справи об´єкта, на який така справа відкрита (п. 57 цього ж Порядку).

Реєстраційний номер об´єкта нерухомого майна має першочергове і пріоритетне значення серед усіх ідентифікаторів, за якими здійснюється пошук відомостей у Державному реєстрі прав.

Реєстраційний номер об´єкта нерухомого майна володіє такими юридико-технічними ознаками, властивостями та функціями:

По-перше, він забезпечує чітке означення об´єкта та його виокремлення серед інших об´єктів речових прав, виконуючи таким чином функцію індивідуалізації та обліку об´єкта прав, що має принципово важливе значення для забезпечення нормального цивільного обороту.

По-друге, такий номер є неповторним як в територіальному вимірі (на всій території України), так і в часі. Реєстраційний номер, який присвоєно певному об´єкту речових прав, не може бути присвоєний іншим об´єктам, права на які зареєстровано, реєструються або реєструватимуться в майбутньому.

По-третє, реєстраційний номер об´єкта речових прав є стабільним і незмінним. У разі переходу права власності на об´єкт нерухомого майна або зміни опису (даних) об´єкта нерухомого майна його реєстраційний номер не змінюється. Об´єкту нерухомого майна, який утворився у результаті поділу, об´єднання або виділення частки з об´єкта нерухомого майна, присвоюється новий реєстраційний номер.

По-четверте, реєстраційний номер у об´єкта речових прав з´являється лише в момент проведення первинної реєстрації прав на той чи інший об´єкт. Реєстраційний номер присвоюється державним реєстратором прав на нерухоме майно об´єкту нерухомого майна, право власності на який реєструється вперше в Державному реєстрі прав. Після відкриття державним реєстратором розділу Державного реєстру прав та внесення до нього запису державний реєстратор присвоює об´єкту нерухомого майна реєстраційний номер. Це відбувається одночасно з відкриттям реєстраційної справи об´єкта нерухомого майна на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо об´єкта нерухомого майна, право власності на який заявлено вперше (п. 17 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень[14]).

З цим, зокрема, пов´язано й те, що даний номер названо реєстраційним, а не «ідентифікаційним», «індивідуальним», «обліковим» тощо. Разом з тим, значення і сфера використання реєстраційного номера об´єкта нерухомого майна є досить широкою і не обмежується лише його застосуванням у системі реєстрації речових прав та їх обтяжень. Для прикладу, реєстраційний номер об´єкта нерухомого майна, хоч і не вважається істотною умовою договорів та інших правочинів, які вчиняються щодо об´єктів нерухомого майна, все ж активно використовується в банківській та нотаріальній практиці.

Зокрема, пунктом 5 Порядку доступу банків до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 3380/5 від 24.11.2011 р. передбачено, що пошук відомостей про іпотеку та обтяження речових прав на нерухоме майно у Державному реєстрі прав здійснюється користувачем за реєстраційним номером об´єкта нерухомого майна[15]. Аналогічно, відповідно до абз. 2 п. 1.5. Порядку доступу нотаріусів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 02.08.2011 р. № 193 6а/5, пошук необхідних відомостей у Державному реєстрі прав здійснюється відповідно до Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зокрема, за реєстраційним номером об´єкта нерухомого майна[16]. (Щодо попереднього досвіду застосування реєстраційних номерів об´єктів нерухомого майна в нотаріальні практиці див.: Інструкція про порядок заповнення заяв та ведення Єдиного реєстру заборон відчуження об´єктів нерухомого майна[17], затверджена Наказом Міністерства юстиції України № 85/5 від 18.08.2004 р.; Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек[18], затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 р. № 410; Інструкція про ведення Державного реєстру правочинів[19], затверджена Наказом Міністерства юстиції України від 18 серпня 2004 р. № 86/5. Примітка: системи реєстрації, передбачені щойно перерахованими підзаконними правовими актами, припиняються з 01 січня 2013 року).

По-п´яте, строк чинності реєстраційного номера об´єкта речових прав дорівнює строку існування самого об´єкта. У разі поділу, об´єднання, знищення об´єкта нерухомого майна або виділення частки з об´єкта нерухомого майна одночасно із закриттям державним реєстратором прав на нерухоме майно відповідного розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи реєстраційний номер об´єкта нерухомого майна скасовується. Скасований реєстраційний номер об´єкта нерухомого майна не може бути присвоєно іншому об´єкту нерухомого майна.

Водночас важливо наголосити на тому, що навіть скасований реєстраційний номер об´єкта нерухомого майна не припиняє свого існування і продовжує виконувати в цивільному обороті функцію індивідуалізації та конкретного визначення об´єкта речових прав на необмежену тривалість часу в майбутньому, не дивлячись на те, що самого об´єкта вже не існує. Такий стан речей обумовлюється вищерозглянутими властивостями індивідуальності, неповторності і стабільності реєстраційного номера об´єкта та є вкрай важливим з точки зору забезпечення гарантій здійснення і захисту цивільних прав.

Реєстраційний номер присвоюється таким об´єктам нерухомого майна, як земельна ділянка, житловий будинок, квартира, будівля, споруда, приміщення, підприємство як єдиний майновий комплекс.

Існують випадки, коли реєстраційний номер не присвоюється. Так, реєстраційний номер не присвоюється земельній ділянці, яка перебуває у складі земель державної або комунальної власності, розмежування яких не проведено згідно з Законом України «Про розмежування земель державної та комунальної власності»[20], та право власності на яку не зареєстровано в Державному реєстрі прав, під час проведення державної реєстрації права постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, права користування чужою земельною ділянкою (сервітуту), права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) або для забудови (суперфіцію).

Крім того, в п. 8 Порядку присвоєння об´єкту нерухомого майна реєстраційного номера, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 08 грудня 2010 року № 1117, передбачено, що реєстраційний номер не присвоюється об´єкту нерухомого майна, який є складовою частиною складної речі та призначений для обслуговування іншої (головної) речі, пов´язаний з нею спільним призначенням та є її приналежністю.

Тобто, реєстраційний номер не присвоюється таким двом видам об´єктів нерухомого майна, які: а) є складовою частиною складної речі і б) є приналежністю головної речі.

Юридичне розуміння того, що є складною річчю, що є складовою частиною речі і що є приналежністю головної речі дається у ст. ст. 186 — 188 Цивільного кодексу України[21].

Зокрема, приналежністю є річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов´язана з нею спільним призначенням. Складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. Складною річчю є сукупність речей, які утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням.

Наведені властивості складових частин речі та при належностей головної речі якраз і обумовлюють те, що реєстраційні номери об´єктів нерухомого майна їм не присвоюються. Адже приналежність слідує за головною річчю (якщо інше не встановлено договором або законом), а при переході прав на річ її складові частини не підлягають виокремленню, і правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини (якщо інше не встановлено договором).

У частині третій коментованої статті встановлено, що порядок присвоєння реєстраційного номера об´єкта нерухомого майна встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Покладення функцій із визначення порядку присвоєння реєстраційних номерів об´єктів нерухомого майна на Кабінет Міністрів України не суперечить його компетенції та повноваженням як вищого органу у системі органів виконавчої влади, визначеним Розділом VI Конституції України.

Так, згідно з пунктами 1, 2, 5, 10 ст. 116 Конституції України Кабінет Міністрів України забезпечує державний суверенітет і економічну самостійність України, здійснення внутрішньої і зовнішньої політики держави, виконання Конституції і законів України, актів Президента України; вживає заходів щодо забезпечення прав і свобод людини і громадянина; забезпечує рівні умови розвитку всіх форм власності; виконує інші функції, визначені Конституцією та законами України, актами Президента України.