1. У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:

1. заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону;
2. об´єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав;

(пункт 2 частини першої статті 24 із змінами, внесеними згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

1. із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа;
2. подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують;
3. заяву про державну реєстрацію прав, пов´язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев´ятою статті 15 цього Закону;
   1. заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;

(частину першу статті 24 доповнено пунктом 51 згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

1. заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених частиною дев´ятою статті 15 цього Закону;

(частину першу статті 24 доповнено пунктом 52 згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

1. під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку;

(частину першу статті 24 доповнено пунктом 53 згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

1. після завершення п´ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення;

(частину першу статті 24 доповнено пунктом 54 згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

1. заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об´єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;

(частину першу статті 24 доповнено пунктом 55 згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

1. заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем;

(частину першу статті 24 доповнено пунктом 56 згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

1. заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.

(пункт 6 частини першої статті 24 у редакції Закону України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

1. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень.

(частина друга статті 24 із змінами, внесеними згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

1. Відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, зазначених у пунктах 4, 52 - 56 частини першої цієї статті, не позбавляє заявника права повторно звернутися із заявою за умови усунення перешкод для державної реєстрації прав та їх обтяжень.

(частина третя статті 24 із змінами, внесеними згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, зазначених у пункті 2 частини першої цієї статті, не може здійснюватися у разі, якщо об´єкт нерухомого майна розміщений у межах території, на якій діють два і більше органів державної реєстрації прав, одним з таких органів на вибір заявника, а також у разі проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно.

(частину третю статті 24 доповнено абзацом другим згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

Відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, зазначених у пункті 4 частини першої цієї статті, не може здійснюватися у разі наявності помилки в Державному земельному кадастрі, яка виникла після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру (розташування в межах земельної ділянки частини іншої земельної ділянки; невідповідність меж земельної ділянки, вказаних у Державному реєстрі земель, її дійсним межам; невідповідність площі земельної ділянки, вказаної у Державному реєстрі земель, її дійсній площі у результаті зміни методів підрахунку (округлення); присвоєння декільком земельним ділянкам однакових кадастрових номерів).

(частину третю статті 24 доповнено абзацом третім згідно із Законом України від 04.07.2012 р. N 5037-VI)

4. Відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена.

КОМЕНТАР

В ч. 1 ст. 24 Закону визначені підстави для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень. Позитивним є те, що перелік є вичерпним, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 24 Закону відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з інших підстав заборонена. Таким чином, встановивши виключний перелік для відмови в державній реєстрації законодавець обмежив можливі майбутні зловживання з боку уповноважених осіб.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 24 Закону у державній реєстрації може бути відмовлено, якщо заявлене право або обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до Закону. Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону обов´язковій державній реєстрації підлягають: 1) право власності на нерухоме майно; 2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном; 3) інші речові права відповідно до закону; 4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження. Таким чином, п. 3 ч. 1 ст. 4 Закону дозволяє зробити висновок, що державній реєстрації можуть підлягати права або обтяження, буквально не названі в ч. 1 ст. 4 Закону. Отже, на практиці може виникнути спір — чи підлягає право або обтяження реєстрації.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо об´єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав. З метою спрощення реєстраційних процедур, а також недопущення зловживань у вигляді необґрунтованої відмови від державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в ч. 3 ст. 24 Закону встановлено, що у разі розміщення об´єкта нерухомого майна у межах території, на якій діють два і більше органів державної реєстрації прав, заявнику надається право вибору органу державної реєстрації прав.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, якщо із заявою про державну реєстрацію звернулася неналежна особа. Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» від 22 червня 2011 р. № 703 визначає, які саме особи є належними особами в розумінні зазначеної норми. Так, заявником є заінтересована особа, однак, в деяких випадках можуть виникнути труднощі при визначенні заінтересованої особи. Зокрема, у разі проведення державної реєстрації іпотеки заінтересованою особою є іпотекодержатель. У разі проведення державної реєстрації обтяжень речових прав на нерухоме майно заінтересованою особою є орган державної влади, орган місцевого самоврядування або їх посадові особи, якими встановлено обтяження речових прав на нерухоме майно, а також особа, в інтересах якої встановлено обтяження (обтяжувач). У разі проведення державної реєстрації права власності на об´єкт незавершеного будівництва заінтересованою особою є особа, яка здійснює його будівництво.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують. При цьому, відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону за наявності підстав для відмови в державній реєстрації оформлюється рішення за зразком, встановленим Міністерством юстиції України. Додаток 8 наказу Міністерства юстиції України «Про затвердження форм рішень державного реєстратора прав на нерухоме майно та вимог до їх оформлення» від 26 грудня 2011 року, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 27 грудня 2011 р. за № 1538/20276, містить зразок рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень, в якому державний реєстратор повинен зазначити причини відмови в державній реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. При цьому, графа із вказаною вище інформацією, що має вказувати на підстави для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень, заповнюється відповідно до ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Таким чином, теоретично може виникнути ситуація, коли державний реєстратор зазначить причиною відмови невідповідність вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Або державний реєстратор причиною відмови зазначить те, що документи не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують. При цьому, зазначені вище причини конкретизовані не будуть. У такому випадку мова може йти про зловживання з боку державного реєстратора. Однак, варто зазначити, що відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, зазначених у пп. 4, 51 - 56 ч. 1 ст. 24 Закону, не позбавляє заявника права повторно звернутись із заявою за умови усунення перешкод для державної реєстрації прав та їх обтяжень.

Окремо слід зазначити, що з огляду на можливість існування помилок у відомостях Державного земельного кадастру законодавець прямо заборонив відмовляти у державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, зазначених у п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону, у разі наявності помилки в Державному земельному кадастрі, яка виникла після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру.