1. У разі поділу об´єкта нерухомого майна або виділу частки з об´єкта нерухомого майна відповідний розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються, реєстраційний номер цього об´єкта скасовується. водночас для кожного з новостворених об´єктів нерухомого майна відкривається новий розділ Державного реєстру прав і нова реєстраційна справа, кожному з таких об´єктів присвоюється новий реєстраційний номер.
2. Записи про речові права та їх обтяження щодо об´єкта, який поділяється, або при виділі частки із цього об´єкта переносяться до розділів Державного реєстру прав, що відкриті на кожний новостворений об´єкт. Якщо правочином або актом відповідного органу встановлено, що речові права та їх обтяження не поширюються на всі новостворені об´єкти нерухомого майна, записи про такі права та обтяження переносяться лише до розділів, відкритих для новостворених об´єктів, яких вони стосуються.
3. У разі об´єднання об´єктів нерухомого майна відповідні розділи Державного реєстру прав та реєстраційні справи закриваються, реєстраційні номери таких об´єктів скасовуються. Водночас для новоствореного об´єкта нерухомого майна відкривається новий розділ Державного реєстру прав і нова реєстраційна справа, такому об´єкту присвоюється новий реєстраційний номер.
4. Записи про речові права та їх обтяження щодо об´єктів, що об´єднуються, переносяться до розділу Державного реєстру прав, відкритого для новоствореного об´єкта, із зазначенням тієї його частини, щодо якої вони були зареєстровані.

КОМЕНТАР

Коментована стаття 21 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає основні організаційно-технічні аспекти механізму реєстрації прав у разі поділу або виділу частки з об´єкта нерухомого майна та об´єднання об´єктів нерухомого майна.

Об´єкти нерухомого майна можуть бути поділені на самостійні об´єкти нерухомого майна. Поділ на самостійні об´єкти нерухомого майна провадиться відповідно до законодавства. Поділ на самостійні об´єкти нерухомого майна повинен відповідати умовам, що передбачені чинними будівельними нормами.

Відповідно до Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об´єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України 16.06.2007 р. № 55[8], не підлягають поділу об´єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об´єкти нерухомого майна. Питання щодо поділу об´єктів нерухомого майна може розглядатись лише після визнання права власності на них відповідно до закону.

Схожі обмеження мають місце і в ситуація виділу часток з об´єктів нерухомого майна. А саме: за наявності самочинно збудованих (реконструйованих, перепланованих) об´єктів нерухомого майна документи щодо виділу готуються тільки після визнання права власності на них відповідно до закону. Самочинно збудовані об´єкти нерухомого майна до розрахунку не включаються.

Правове регулювання поділу майна (в т.ч. нерухомого), що перебуває у спільній частковій або у спільній сумісній власності, міститься в Цивільному кодексі України[9].

Згідно зі ст. 367 ЦК України майно, що є у спільній частковій власності, може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу спільного майна між співвласниками право спільної часткової власності на нього припиняється.

Майно, що є у спільній сумісній власності, також може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними (ст. 372 ЦК України). У разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом. За рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, які мають істотне значення. У разі поділу майна між співвласниками право спільної сумісної власності на нього припиняється.

Право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій або спільній сумісній власності закріплене у ст. ст. 364 і 370 ЦК України.

Згідно з ч.ч. 4 і 5 ст. 89 Земельного кодексу України[10] співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки. Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом. В ч. 3 ст. 88 Земельного кодексу України передбачено, що учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення.

З урахуванням вищенаведених та інших передбачених законодавством України випадків поділу об´єктів нерухомого майна або виділу часток із таких об´єктів коментована частина перша статті 21 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює, що поділ об´єкта нерухомого майна та виділ частки з такого об´єкта відображається в Державному реєстрі прав закриттям відповідного розділу реєстру, а також тягне за собою закриття відповідної реєстраційної справи. У той самий час для кожного з новостворених об´єктів нерухомого майна відкривається новий розділ Державного реєстру прав і нова реєстраційна справа, кожному з таких об´єктів присвоюється новий реєстраційний номер.

Більш детально механізм державної реєстрації речових прав у разі поділу або виділу частки з об´єкта нерухомого майна врегульований в п. 37 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень[11], затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. № 703.

Орган державної реєстрації прав проводить державну реєстрацію права власності на об´єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу об´єкта нерухомого майна або виділу частки з об´єкта нерухомого майна, у порядку, передбаченому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше.

Державний реєстратор переносить записи Державного реєстру прав про речові права та їх обтяження щодо об´єкта нерухомого майна, який поділяється або частка з якого виділяється, до відкритих на кожний з новостворених об´єктів нерухомого майна розділів Державного реєстру прав.

Перенесення записів здійснюється у зв´язку з тим, що чинність прав та їх обтяжень у подібних ситуаціях, як правило, не припиняється. Наприклад, відповідно до ч. 3 ст. 110 Земельного кодексу України поділ чи об´єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.

Якщо правочином або актом відповідного органу встановлено, що речові права та їх обтяження не поширюються на всі новостворені об´єкти нерухомого майна, записи про такі права та обтяження переносяться лише до розділів, відкритих для новостворених об´єктів, яких вони стосуються (ч. 2 коментованої статті).

Орган державної реєстрації прав після проведення державної реєстрації права власності на один з новостворених об´єктів нерухомого майна у разі відсутності державної реєстрації права власності на інший новостворений об´єкт нерухомого майна не пізніше наступного робочого дня з моменту прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень надсилає власникові такого об´єкта письмове повідомлення про проведення державної реєстрації права власності на один з новостворених об´єктів, в якому рекомендує звернутися до органу державної реєстрації прав з метою проведення державної реєстрації права власності на інший новостворений об´єкт.

Державний реєстратор приймає рішення про закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи, відкритих щодо об´єкта нерухомого майна, який поділено або частку з якого виділено, після проведення державної реєстрації права власності щодо останнього новоствореного об´єкта нерухомого майна.

Державний реєстратор оформляє рішення про закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи на об´єкт нерухомого майна, який поділено або частку з якого виділено, в одному примірнику.

Державний реєстратор закриває розділ Державного реєстру прав та реєстраційну справу на об´єкт нерухомого майна, який поділено або частку з якого виділено, після долучення до реєстраційної справи відповідних документів.

Для закриття розділу Державного реєстру прав державний реєстратор вносить до відповідного розділу Державного реєстру прав такі відомості: 1) підстава для закриття розділу: 2) назва рішення; 3) дата формування рішення; 4) індексний номер рішення; 5) прізвище, ім´я та по батькові державного реєстратора; 6) найменування органу державної реєстрації прав.

Відповідно до частини третьої коментованої статті в разі об´єднання об´єктів нерухомого майна відповідні розділи Державного реєстру прав та реєстраційні справи закриваються, реєстраційні номери таких об´єктів скасовуються. Водночас для новоствореного об´єкта нерухомого майна відкривається новий розділ Державного реєстру прав і нова реєстраційна справа, такому об´єкту присвоюється новий реєстраційний номер.

Орган державної реєстрації прав проводить державну реєстрацію права власності на об´єкт нерухомого майно, що утворився в результаті об´єднання об´єктів нерухомого майна, у порядку, передбаченому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше.

Державний реєстратор переносить записи Державного реєстру прав про речові права та їх обтяження щодо об´єктів нерухомого майна, що об´єднуються, до відкритого для новоствореного об´єкта нерухомого майна розділу Державного реєстру прав.

Очевидно, що об´єкт нерухомого майна, який увійшов до складу новоствореного об´єкта в результаті об´єднання становить лише частину такого новоствореного об´єкта. Відтак речові права та їх обтяження, які до об´єднання кількох об´єктів нерухомості в один новостворений об´єкт стосувалися не всіх, а лише частини таких об´єктів, які зазнали об´єднання, не можуть після об´єднання поширюватися на весь новостворений об´єкт нерухомого майна. Тому важливо, що перенесення записів про речові права та їх обтяження до нового розділу Державного реєстру прав здійснюється із зазначенням тієї частини новоствореного об´єкта нерухомого майна, щодо якої такі права і обтяження були зареєстровані раніше (ч. 4 коментованої статті).

Державний реєстратор приймає рішення про закриття розділів Державного реєстру прав та реєстраційних справ, відкритих щодо кожного з об´єктів нерухомого майна, які об´єднано, після проведення державної реєстрації права власності щодо новоствореного об´єкта нерухомого майна в результаті такого об´єднання.

Державний реєстратор оформляє рішення про закриття розділів Державного реєстру прав та реєстраційних справ на об´єкти нерухомого майна, що об´єднано, в одному примірнику.

Державний реєстратор закриває розділи Державного реєстру прав та реєстраційні справи на об´єкти нерухомого майна, що об´єднано, після долучення до реєстраційних справ відповідних документів.