Размещено на http:/mego.info

Харківський навчально-науковий інститут

Державного вищого навчального закладу «Університет банківської справи»

Ринок землі в Україні, як чинник розвитку іпотечного кредитування аграрного сектору економіки

Карпова І.В.

Анотація

У статті досліджено розвиток земельних відносин в Україні протягом 1991-2016 років. Проаналізовано нормативно-правову базу проведення земельної реформи. Обґрунтовано необхідність відміни мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення. Досліджено стан кредитування аграрного виробництва. Визначено, що розвиток аграрного виробництва в Україні неможливий без впровадження іпотечного кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення. Запропоновано заходи щодо впровадження ринку землі в Україні.

Ключові слова: аграрний сектор економіки, земельна реформа, форми власності на землю, ринок землі, оренда землі, кредит, іпотечний кредит.

Аграрна реформа в Україні, яка є необхідною складовою ринкової трансформації економіки, неможлива без кардинальної зміни земельних відносин. Реформування сучасної системи земельних відносин базується на формуванні ринку землі та одночасному становленні її реального власника, якій має реалізовувати всі права власності, у тому числі купівлі-про- дажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Однак розвиток ринку землі гальмується постійним продовженням мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні. Відсутність ринкового обороту сільськогосподарських земель звужує можливості залучати додаткові фінансові ресурси в аграрну економіку, які надає іпотечне кредитування. Разом з тим, сільське господарство відчуває гостру нестачу фінансових ресурсів як для забезпечення поточної виробничої діяльності, так і особливо для збільшення обсягів виробництва.

Проблеми реформування земельних відносин та становлення ринку землі в Україні досліджуються в працях вчених: І.Г. Кириленко [1], Ю.О. Лупенко, П.Т. Саблук [2], М.П. Мартинюк [3], В.Я. Месель- Веселяк, М.М. Федоров [4] та інші. Значна увага в сучасних дослідженнях приділяється аналізу кредитних відносин в агарному секторі економіки та необхідності розвитку земельної іпотеки [5, 6].

Однак сучасний стан сільського господарства, яке потребує вагомих фінансових ресурсів, вимагає подальшого дослідження проблем формування ринку землі та пошуку нових джерел кредитних ресурсів. Дискусійною залишається проблема існування мораторію на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення в Україні. Особливу актуальність набувають питання організації та структури ринку землі, його правового забезпечення, визначення особливостей обороту землі в окремих секторах земельного ринку.

Метою даної статті є дослідження за допомогою ретроспективного аналізу тенденцій розвитку земельних відносин та формування ринку землі в Україні, обґрунтування необхідності відміни мораторію на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення у контексті активізації можливостей розвитку аграрної іпотеки.

Базовим елементом економічної системи суспільства є відносини власності, які відповідно до сучасних поглядів, викладених А. Оноре, включають певний пучок (перелік) правомочностей. Визначено 11 специфікацій прав власності: право володіння; право користування; право управління; право на дохід; право на капітал (або капітальну вартість); право на безпеку, або імунітет від експропріації; право на передачу речі спадкоємцям; безстроковість; заборона на шкідливе використання; відповідальність у вигляді стягнення; право на залишок, тобто право на існування процедур та інститутів, що забезпечують відновлення порушених правомочностей [7, с. 109-110]. Приватна власність означає реалізацію всіх цих прав.

Отже, формування реального ринку землі в України можливе тільки як результат створення умов для приватної власності без вилучень та обмежень. Розглядаючи з цієї точки зору трансформацію земельних відносин в Україні, можна виділити певні етапи.

Формування сучасної структури земельних відносин в Україні почалося у 1991 зі створення правової бази щодо реформування земельних відносин, визначення форм власності на землю, обґрунтування необхідності існування приватної власності на землю. У законі України від 30 січня 1992 р. «Про форми власності на землю» [8, ст. 2] визнається можливість приватної власності на землю та рівноправність трьох форм власності на землю -- приватної, колективної та державної. Проте, реального механізму отримання землі у приватну власність розроблено не було. На цьому етапу відбувається роздержавлення, у процесі якого земля та майно передаються у власність недержавним сільськогосподарським підприємствам; інститут приватної власності на землю отримує правове оформлення, але без реального механізму його реалізації.

На другому етапі (1995-1999 р.р.) здійснюється суттєве прискорення земельної реформи. У законодавчих актах [9, 10] запроваджено передачу землі у колективну власність безкоштовно для виробництва сільськогосподарської продукції; передбачено паювання сільськогосподарських земель, тобто визначення розміру земельної частки кожного члена сільськогосподарського підприємства, але без виділення їх у натурі (на місцевості), видача громадянам сертифікатів на земельний пай та їх реєстрація; визнано, що власники земельних паїв можуть добровільно створювати аграрні підприємства різних організаційно-правових форм, вони мають також право на продаж, дарування, обмін, заставу, передачу в спадщину цих земельних ділянок. Для громадян, зайнятих у соціальній сфері на селі, передбачалася передача землі у приватну власність або у користування із земель резервного фонду. Проте процес паювання земель здійснювався надто складно, селяни не отримували земельні ділянки у натурі, що гальмувало ринкові процеси у сільському господарстві.

Третій етап становлення інституту приватної власності на землю починається з 1999 року. З метою активізації процесу реорганізації земельних відносин приймається Указ Президента України від 03.12.1999 р. «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки» [11]. Цим указом встановлено обмежений термін перетворення колективних сільськогосподарських підприємств у суб'єктів господарювання, заснованих на приватній власності, визначено порядок отримання землі у приватну власність, врегульовано оренду земельних паїв з виплатою орендної плати в натуральній або грошовій формі. У Земельному кодексі України від 25.10. 2001 р. остаточно визначається структура відносин власності на землю, яка може перебувати у приватній, комунальній та державній власності [12, ст. 78], але вводиться мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, якій відтоді постійно продовжується. При цьому треба підкреслити, що у відповідних законодавчих актах [13, 14] проголошується необхідність проведення земельної реформи та формування ринку землі. У Державній цільовій програмі розвитку українського села на період до 2015 року перелічуються основні завдання щодо забезпечення функціонування ринку землі та урегулювання земельних відносин: удосконалення державного земельного кадастру, землевпорядкування сільських територій, охорона та підвищення родючості ґрунтів, удосконалення системи моніторингу земель, розвиток меліорації земель, формування ринку земель, забезпечення виконання вимог законодавства щодо дотримання порядку виділення земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) тощо [13]. У Стратегія сталого розвитку «Україна -- 2020» [14] земельна реформа визначається серед першочергових пріоритетів розвитку України. З метою продовження земельної реформи в Україні розробляється Концепція запровадження обігу земель сільськогосподарського призначення. Результатом має стати розробка та подання до 1 липня 2017 року на розгляд Верховної Ради України проекту Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» [15].

Але серед науковців немає єдиної точки зору щодо відкриття ринку землі в Україні. Розповсюдженою є думка, що включення землі у ринковий обіг призведе до суттєвого падіння цін на цей ресурс, обезземелення більшості селян, руйнування існуючих господарств [2, с. 33]. Запобігти цим негативним наслідкам, з нашої точки зору, може впровадження наступних заходів: розробка механізму визначення мінімальної ціни землі на основі розрахунку сучасної дисконтованої цінності потоку доходів від орендної плати за певний період часу; встановлення у законодавстві пріоритетності купівлі землі фермерськими господарствами; відродження діяльності державного Земельного банку, який буде проводити операції щодо обороту земель сільськогосподарського призначення та надавати за рахунок власних коштів пільгові кредити на купівлю землі невеликими господарствами.

Зміст права власності визначається в межах прав володіння, користування та розпорядження майном. Проблема користування та розпорядження землею в Україні зараз вирішується -- майже 7 млн. осіб отримали земельні сертифікати. Власники землі самостійно визначають, якім чином використовувати її -- у приватному або фермерському господарстві, сільськогосподарському кооперативі, господарському товаристві або здавати в оренду. Однак, володіння землею її власниками поки що обмежено забороною купівлі -- продажу землі, що активізувало тіньовий ринок землі. Через механізм переведення земель сільськогосподарського призначення у інші категорії земель їхні власники, особливо у приміській місцевості, здійснюють продаж земель. Довгострокова оренда землі також створює можливості для тіньових схем продажу землі. Все це призводить до звуження можливостей довгострокового кредитування аграрного виробництва, зменшує джерела фінансових ресурсів для інвестиційної діяльності, сприяє загостренню соціальної напруги у сільській місцевості, оскільки власники земельних паїв не отримують суттєвих доходів від землі та не мають можливості вільно розпоряджатися власністю. Разом з тим, кількість пайовиків за останні роки зменшилася приблизно на 1 млн. осіб. Отже, селяни, які не які не отримали у процесі приватизації в Україні майже нічого, навіть не прийняли участі у приватизації житла, яке знаходилося у державній власності за радянських часів, залишилися без реальної власності.

У зв'язку з цим виникає низка проблем. Перш за все, гальмування створення ринку землі свідчить про те, що інститут приватної власності на землю не отримує відповідної форми реалізації. Ринок землі можна визначити як сукупність економічних відносин з приводу купівлі-продажу земельних ділянок. Суб'єктами цього ринку виступає держава та приватні особи як власники ресурсу, а об'єктами -- земельні ділянки сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення. Значна частка земель несільсько-господарського призначення -- землі житлової та громадської забудови, гаражного будівництва та сін -- виступають як об'єкти купівлі-продажу. Функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення сучасним законодавством в Україні заблоковано, а тому він не виконує такі важливі функції: визначення реальної вартості земельних ділянок; стимулювання ефективного використання землі; регулювання процесів розподілу земельних ресурсів на макро- та мікрорівні відповідно до змін попиту та пропозиції; забезпечення мобільності використання землі як фактора виробництва, що пов'язана зі зміною структури виробництва та можливістю альтернативного використання ресурсів; санації, тобто очищення через конкуренцію економічного середовища від неефективних господарств; інформування суб'єктів ринку про ціни, стан попиту та пропозиції. іпотечний кредитування продаж земля