Размещено на http://www.mego.info/

Ринок землі: чи готова Україна до нього та які наслідки несе зняття мораторію?

Сальникова Т.В., Колєснік Є.О., Сіліна І.С., університет митної справи та фінансів

У статті йде мова про можливості зняття мораторію на продаж землі, наслідки, до яких може призвести дане рішення. З одного боку, землю можна розглядати як товар, який повинен продаватись та купуватись. Однак, з іншого - економічна ситуація в країні досить напружена та складна, тому, чи варто саме зараз вводити такий важливий для кожного громадянина закон? На сьогоднішній день Україна - єдина демократична держава в світі, де власники землі не здатні вільно розпоряджатися своїм майном. Люди, в чиїй власності є земля сільськогосподарського призначення, вже 15 років не можуть її продати. Дія мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення уповільнює процес формування ринку землі. Проаналізовано та зроблено порівняння деяких показників ринків землі в європейських країнах. Розглянуто перспективи створення ринку земель в Україні. Визначено можливість його створення в даний час. Сформульовано умови, за яких можлива побудова ринку землі в Україні.

Ключові слова: ринок землі, аграрний сектор, мораторій, агрохолдинг, емфітевзис, орендна плата, право власності.

Постановка проблеми

Соціально-економічний розвиток України характеризується кризовими процесами, зниженням основних показників, необхідністю зміни підходів до функціонування провідних галузей виробництва. Особливого значення набуває впровадження та розвиток ринку землі, який являє собою один з основних факторів впливу на ефективність діяльності держави. Україна має великий аграрний потенціал завдяки найбільшим запасам чорноземів, тому формування цивілізованого ринку землі є однією з головних проблем сьогоднішньої економіки держави.

Аналіз останніх досліджень. Перспективам та проблемам впровадження ринку земель сільськогосподарського призначення присвячені наукові праці А.С. Даниленка, І.Г. Кириленка, П.І. Гайдуцького, Ю.О. Лупенка та ін. Однак, до сьогоднішнього дня не існує єдиної думки, щодо моделі ринку сільськогосподарських земель в Україні.

Виділення невирішених раніше частин загальної проблеми. Уперше мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення в Україні оголосили ще в 2002 році як тимчасовий захід, термін дії якого постійно продовжували -- остання така заборона діє до 1 січня 2018 року. Тема зняття мораторію безліч разів піднімалася експертами та політиками протягом останніх років. Проте повноцінного рішення щодо стратегії у цьому питанні досі немає.

Мета статті. Проаналізувати перспективи впровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, розглянути позитивні та негативні наслідки зняття мораторію на купівлю -- продаж земель сільськогосподарського призначення, визначити шляхи запобігання можливих проблем та шляхів реформування земельних відносин в Україні.

Виклад основного матеріалу

Формування ринку земель сільськогосподарського призначення є одним з найбільш дискусійних і заполітизованих питань аграрної політики в Україні.

На шляху європейського розвитку все частіше постає питання щодо права власності, яке закріплене статтею 13 Конституції України. Відповідно до цієї статті, держава охороняє право власності та забезпечує рівність усіх суб'єктів права власності перед законом. Що стосується права власності на землю, то протягом 15 років власники земель позбавлені права вільно розпоряджатися своїм майном.

Верховна рада прийняла в цілому законопроект щодо продовження мораторію на продаж сільськогосподарських земель до 1 січня 2018 року.

«Цей ринок має бути прозорим і справедливим, конкурентним і ефективним, він має унеможливлювати будь-які тіньові оборудки із землею. Саме тому є необхідність продовжити мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення до належного законодавчого забезпечення запровадження і регулювання обігу земель, але не раніше 1 січня 2018 року», -- йдеться у пояснювальній записці до законопроекту [10].

Згідно з законодавством України власникам паїв дозволяється здавати паї в оренду, обмінювати на іншу земельну ділянку, залишати пай у спадок. Однак їм забороняється продавати ділянки, змінювати їх цільове призначення, вносити права на земельну частку до статутних капіталів господарських товариств та віддавати у заставу.

У ст.14 Конституції зазначається, що земля -- основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону [5]. Разом з тим, ст.22 Конституції України забороняє обмежувати зміст та обсяг існуючих прав і свобод при прийнятті нових законів або внесенні змін в існуючі [5].

Проте саме таке зменшення прав і відбулося при введенні мораторію на обіг земель сільськогосподарського призначення, в результаті чого власники сільськогосподарських угідь, на відміну від власників земель інших категорій, не можуть повноцінно розпоряджатися своєю власністю.

Зазначимо, що мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення регулюється Земельним кодексом України, в п.15 Перехідних положень якого впроваджено заборону на відчуження земель сільськогосподарського призначення до вступу в дію закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 01 січня 2018 року [3].

Земельний мораторій суперечить як положенням ст.14, 22 Конституції України, до того ж і Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (п.1 ст.1 Протокол 1), бо за відсутності правомірного суспільного інтересу і справедливої компенсації позбавляє власників сільськогосподарських угідь можливості отримувати економічний ефект від їх власності [4].

Не зважаючи на це, Міжнародний валютний фонд (МВФ) висунув ряд нових вимог до української влади, серед яких є необхідність відкрити ринок землі в Україні до кінця березня 2017 року. Про це повідомляється в проекті Меморандуму про економічну та фінансову політику [7].

Сільське господарство -- одна з найперспективніших галузей економіки України. Агросектор генерує приблизно 32% ВВП і створює робочі місця для мільйонів українців. 40% валютної виручки, яка надходить в країну, виробляється саме в аграрному секторі. Кваліфікована та недорога робоча сила створює конкурентні переваги порівняно з виробниками Європи [15].

Українська земля є досить привабливою як для українських, так і для іноземних компаній з точки зору ведення сільського господарства. На жаль, українці не мають стільки коштів на придбання землі, а це значить, що купити її зможе тільки іноземець. Існує ризик іноземного загарбництва. Для того, щоб не залишитися зовсім без одного з найважливіших ресурсів країни, необхідно дочекатися моменту, коли саме українці зможуть собі дозволити придбати землю за досить високою ціною.

На сьогоднішній день ціна на українську землю не досягла європейської, однак, якість українського чорнозему набагато вища, ніж, наприклад, у Франції чи Німеччині. Таким чином, що отримає власник з її продажу? Суму, яка буде витрачена за кілька років. Селяни ризикують залишитися ні з чим. Якщо зараз запустити ринок землі, то більша частина всіх об'єктів опиниться в руках незначної кількості осіб, тобто в 20 багатих людей та агрохолдингів.

Однак не весь великий агробізнес одразу почне купувати землі. Їм вигідніше сплачувати 700-800 грн. орендної плати на рік, ніж за десятки тисяч купувати землю, хоча прибуток будуть отримувати такий самий, як і до купівлі.

Не слід забувати і про способи нелегального продажу землі, який однозначно буде застосовуватись для уникнення сплати податків, а це в свою чергу негативно відобразиться на економіці держави.

Найдорожче землю оцінюють на Мальті. Тут один гектар коштує 181282 долари, найдешевша земля у Росії -- 1140 доларів (див. рис. 1).

Рис. 1. Середні ціни одного гектара землі в країнах світу за 2016 р.

Ціни продажу на добре розвинених ринках приблизно рівняються величині капіталізації економічної віддачі від оренди землі. Таким чином, у країнах з низькими процентними ставками й більш доступними кредитами ціни на землю будуть вище. Крім процентної ставки, більш високий рівень захисту прав власності на землю буде сприяти більш високим цінам.

Якщо в Україні співвідношення орендних ставок і цін буде таким же, як у ЄС, варто очікувати, що середня ціна на землю буде становити $2990 за гектар [11]. За даними IMF Group Ukraine (Незалежна макроекономічна прогнозна організація в Україні) очікувана ціна за 1 га сільськогосподарських угідь у 1 рік після скасування мораторію на продаж землі становитиме 1337дол. США та з кожним роком зростатиме (див. рис. 2).

Станом на 3 березня 2016 року нормативна грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь в Україні становить 25773,14 грн., за даними статистичного щорічника «Моніторинг земельних відносин в Україні».

На даний час в Україні поширені орендні відносини, причина виникнення яких -- дія мораторію протягом 15 років. Орендні відносини ґрунтуються на договорах, яких укладено 4,7 млн. загальною площею 16,6 млн. га, що становить половину всіх земель приватної форми власності. Крім того, укладено близько 56 тис. договорів оренди державних сільгоспземель загальною площею близько 2,5 млн. га, що становить чверть усього державного земельного банку (рис. 3) [6].

Ситуація у сфері орендних земельних відносин значно погіршилася з прийняттям у квітні 2015 року Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» №191 -VIII, яким дозволено передавати землі особистих селянських господарств в оренду агрохолдингам, встановлено мінімальні строки оренди в сім років та скасовано еколого-економічні обґрунтування сівозмін [6]. Це призводить до вирощування товаровиробниками високомаржинальних культур, які виснажують землі, позбавляючи ґрунт поживних речовин.

В Україні 7 млн. людей мають приватизовану землю. Понад 1 мільйон власників земельних паїв уже померли. За даними дослідження USAID «Проект АгроІнвест», власники паїв -- люди старші за 50 років (79%) та 60 років (43%). Власники паїв: пенсіонер -- 60%, безробітний -- 10%, підприємець або зайнятий поза сільськогосподарською сферою -- 2%, службовець, працівник соціальної сфери -- 9,8%, сільський голова -- 0,6%. Лише 13,8% -- власники паїв, які працюють у сільськогосподарській сфері: головний спеціаліст, само зайнятий, працівник у с/г. Оренда землі за місяць у середньому становить 100 грн./га [2].

В середньому по Україні громадяни-власники паїв у 2016 році отримали 1093,4 грн. за гектар. У 2015 році цей показник складав 862 грн./га.

«Середня орендна плата за рік зросла на 27%. Це дуже непогана динаміка. Але у абсолютних цифрах вартість оренди все ще залишається критично низькою та непорівнянною із доданою вартістю, яку генерує земля», -- відзначив перший заступник міністра аграрної політики та продовольства України М. Мартинюк.

Найвища орендна плата -- в Полтавській (2243,2 грн./га), Черкаській (2215,5 грн./га) та Харківській (1603 грн./га) областях. Найдешевше користування землею обходилося в Київській (533,4 грн./га), Закарпатській (596 грн./га) та Тернопільській (672,3 грн./га) областях. Загальна площа сільгоспземель, переданих в оренду за договорами, складає 16,5 млн. гектарів. земельний сільськогосподарський ринок україна