Середня вартість оренди державних земель значно зросла після запровадження практики передачі ділянок у користування через механізм аукціонів та склала у 2016 році 2249,8 грн./га. У середньому за останній рік державні землі здавалися в оренду майже вдвічі дорожче, ніж приватні. Це нетипове для держсектору перевищення в ефективності приватних власників пояснюється впровадженням загальної практики передачі земель в користування виключно на відкритих земельних торгах [1].

Тіньовий ринок обігу сільськогосподарських земель у 2017 році складатиме 10-12 млрд. грн., по це йдеться у повідомленні Асоціації «Український клуб аграрного бізнесу».

За підрахунками УКАБу, які були здійснені на основі статистичної інформації від Міністерства юстиції, до кінця 2016 року лише за допомогою емфітевзису (права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке посвідчується договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою) було оформлено близько 14 тис. договорів оренди (площею 65 тис. га землі), що у порівнянні із 2015 роком більше на 80% [16].

Такі ж площі за підрахунками експертів будуть оформлені шляхом довгострокової оренди на 50 років. Лідерами у переоформленні є Одеська, Полтавська та Сумська області, де до кінця року буде оформлено близько 5 тис. договорів, що сумарно складає 20 тис. га землі. Такий розвиток подій на земельному ринку свідчить про активізацію тіньових схем, адже оформлення договорів на 50 років та емфітевзису означає продаж земельних ділянок.

За прогнозами експертів, у 2017 році буде укладено близько 40 тис. договорів емфітевзису та аналогічну кількість договорів на 50 років загальною площею 300 тис. га, що становить площу с/г угідь Чернівецької області.

Через тіньові або напівтіньові схеми купівлі землі у деяких регіонах України у найближчі 5-7 років до 80% українських земель можуть змінити права власників шляхом емфітевзису або договорів оренди на 50 років [14].

Більшість учасників ринку уже сьогодні готуються до зняття мораторію на продаж сільськогосподарської землі. Про це на юридичному практикумі «Практичні аспекти ефективного агробізнесу в нових реаліях підготовки до зняття мораторію» в рамках Зимового зернового конгресу, розповів адвокат, керуючий партнера Alexandrov&Partners Д. Александров.

«Зняття мораторію -- це реалії майбутнього», -- стверджує експерт.

За його словами, алгоритм купівлі землі інвесторами включатиме етапи: пошук господарства більшої площі, купівля корпоративних прав, вивчення договорів, переговори з кожним пайовиком, поетапний викуп.

На введення такого плану в дію необхідно буде 3 роки з можливістю викупу 80% земель. Як і в інших країнах, запуск ринку землі -- це залучення близько $10 млрд. інвестицій в економіку країни упродовж перших 2-3 років. Це буде значним драйвером для економічного зростання.

Українські фермери зможуть експортувати більше продукції, яка матиме більшу додану вартість. Це дозволить маленьким фермерським господарствам перейти від вирощування технічних культур до вирощування садів, ягід чи до органічного виробництва. Після запуску ринку землі у них з'явиться оборотний капітал. Також вони матимуть змогу здати свою землю в заставу, отримати позики, щоб закупити обладнання. Голова Європейської бізнес асоціації Томаш Фіала стверджує, що після запуску ринку землі економіка країни буде показувати + 5 приросту ВВП [9].

Розвитку ринку сільськогосподарських земель заважають такі чинники:

— небезпека спекуляцій земельними ділянками, коли значні площі земель скуповуватимуться фінансовими спекулянтами;

— зміна цільового призначення та урбанізації сільськогосподарських земель, що призведе до зростання цін на аграрну продукцію;

— недовіра до державних органів влади через їх високу корумпованість;

— брак коштів для придбання землі і страх перед конкуренцією з аграрними холдингами;

— скуповування земель сільськогосподарського призначення іноземними державами.

— незаконне та тіньове використання землі;

— відсутність економічного та правового визначення паїв;

— недосконалість Земельного Кодексу України;

— корупція у галузі земельних відносин.

Для уникнення помилок в побудові ринку землі слід звернутись до світового досвіду. Розглянемо детальніше ринок землі у світі.

1) право на придбання земельної ділянки для ведення сільського господарства як правило надається фізичним особам, які проживають на території придбаних земель або неподалік (у Данії ця територія -- 10--25 км);

2) покупці, як окрема фізична особа, так і, можливо, кожен член різних сільськогосподарських об'єднань, зобов'язані працювати безпосередньо на цій землі, на своїх сімейних фермах чи господарствах;

3) важлива вимога до покупців -- наявність диплому про сільськогосподарську освіту чи інший професійний документ, встановлений термін професійного стажу (у Франції це 5 років), наявність засобів виробництва чи худоби, птиці, свиней;

4) заборона або обмеження на придбання землі іноземцями. В одних країнах вона визначена законодавством національного рівня (ЄС, Японія, Австралія), в інших -- регіонального (США, Канада);

5) нормування мінімальних і максимальних розмірів господарств на законодавчому рівні: у Німеччині максимальна ділянка (власна чи орендована) становить 400--500 га (залежно від федеральних земель), у Польщі -- до 300 га, в Іспанії -- до 100 га, у Данії -- верхня межа 150 га;

6) у багатьох країнах розмір землекористування пов'язується з ефективною зайнятістю працівників, членів фермерських чи сімейних господарств. Наприклад, у Швейцарії максимальною вважається 1 ділянка, яка забезпечує рівень доходу трьох осіб, котрі зайняті її обробітком, у Франції -- двох (середній розмір ділянки в країні -- 25 га);

7) регуляторна державна політика спільно із державною фінансовою підтримкою. Держава стає партнером для фермерів, гарантом довгострокового кредитування, бажано держбанками, із компенсацією 50-70% банківської відсоткової ставки. Схожа модель -- у США, Канаді, Мексиці, Болівії, Венесуелі.

У Чилі викуплені та експропрійовані землі передавалися сільським сім'ям із оплатою у розстрочку. В Бразилії держава викупила 18 млн. га. угідь, на яких створено 285 тис. фермерських господарств. І такі приклади світової практики щодо чинного ринку землі та її оренди можна наводити й наводити [6].

В Україні на даний час існує низка невирішених питань перед тим як знімати мораторій на продаж землі. Яким повинен бути майбутній ринок землі?

По-перше, необхідно заборонити приватизацію українських земель іноземцями та юридичними особами. Українські фермери через нестачу грошей не здатні купувати землю, а за юридичною особою може стояти хто завгодно, зокрема й іноземець.

По-друге, встановити чіткі межі у наданні певної кількості земель в одні руки. Дозволити купувати земельну ділянку з певним обмеженням у кількості гектар лише фізичній особі. Наприклад, у ЄС основним критерієм того, скільки може бути землі у фермера, є кілька показників: чи належить він до середнього класу, чи буде працювати на землі, яку придбає, чи здасть фермеру в оренду і все життя отримуватиме з неї кошти, не працюючи самостійно [2].

По-третє, застосування пріоритетного порядку. Повинно бути чітке розуміння того, кому дозволяти купувати землю.

По-четверте, провести облік земель сільськогосподарського призначення.

По-п'яте, провести оцінку земель, визначення її якості для встановлення реальної, фіксованої ціни.

По-шосте, створити орган, який проводитиме контроль за збереженням якості, кількості та використання землі за призначенням.

За прогнозами на 5-10 років тільки прямі інвестиції в придбання землі можуть скласти 25-50 млрд. дол. США. Приблизно такі ж суми можуть бути надані у вигляді фінансування під заставу землі. До 85% від цього фінансування може піти на розвиток малого та середнього підприємництва на селі. При таких інвестиційних обсягах та відповідній корекції податкових питань, податок на сільськогосподарські землі може щорічно принести в бюджет за цей період 50-60 млрд. грн., податок на операції із землею 5-10 млрд. грн., податки від економічної діяльності пов'язаних бізнесів та загального зростання економічної активності сільського населення -- ще 10-20 млрд. грн.

Ще один ефект -- створення нових робочих місць. Збільшення прямих інвестицій має прямий ефект на збільшення кількості працівників. Стандартної для всіх галузей залежності немає, але у випадку з відкриттям ринку земель буде працювати наступна формула: $1 млн. додаткових прямих інвестицій приносить близько 20-30 додаткових робочих місць. Отже, кумулятивний ефект в агросекторі за 10 років може скласти приблизно 1-1,5 млн. робочих місць [15].

Відкриття ринку землі сьогодні вимагає прийняття багатьох зважених та добре обдуманих рішень. Треба бути вкрай обережними, розглянути всі негативні та позитивні наслідки цього впровадження. А зробити це зможе лише держава за допомогою контролю та застосуванню заходів, які «змусять» власників використовувати землі цілеспрямовано та за призначенням» [2].

Висновок. Розгляд та аналіз сучасного соціально-економічного стану України та доцільності скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення дозволив зробити наступні висновки.

Скасування мораторію не уникнути, так як в більшості європейських країн давно функціонує ринок землі. Залишається лише одне питання: «коли необхідно його впроваджувати?». Необхідно розробити цілий ряд певних правил та законів для отримання найбільш вигідного та ефективного результату як для держави, так і для всіх учасників земельного ринку.

Список літератури:

1. Відкритий ринок землі стане одним із драйверів зростання вартості оренди [Електронний ресурс]

2. Земельна епопея у 25 років, або Як безпечно відкрити ринок землі?

3. Земельний Кодекс України [Електронний ресурс]

4. Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод

5. Конституція України [Електронний ресурс]

6. Мартинюк М.П. Економічні передумови та моделі запуску ринку земель в Україні / М.П. Мартинюк // Економіка АПК. - 2016. - №12 - С. 16-21

7. МВФ вимагає відкрити ринок землі в Україні до кінця березня 2017 року

8. Незалежна макроекономічна прогнозна організація в Україні

9. Останній шанс для ринку землі [Електронний ресурс]

10. Проект Закону про внесення змін до розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо продовження заборони відчуження сільськогосподарських земель [Електронний ресурс]

11. Ринки землі у Європі [Електронний ресурс]

12. Ринок землі чи маніпуляція свідомістю суспільства?

13. Скільки коштує земля у Європі [Електронний ресурс]

14. У 2017 році тіньовий ринок землі становитиме понад 10 мільярдів - УКАБ

15. Чому зараз не можна знімати мораторій на продаж землі [Електронний ресурс]

16. Що таке емфітевзис? [Електронний ресурс]

17. Як купувати сільгоспземлі після мораторію: озвучений алгоритм

Размещено на mego.info