Слід зазначити, що питання ринку земель є не тільки економіко-правовим, а й соціальним та політичним. За останній час особливого значення набуло питання державної політики у сфері земельних відносин. Були прийняті ряд нормативно-правових актів, які виражають регулювання ринкового механізму для регулювання економікою.

Але, до основних стримуючих факторів створення земельного ринка можна віднести: незавершеність законодавчої бази - не прийнятий Закон «Про ринок земель», відсутність інфраструктури ринку, чіткого порядку, обмежень. Також гальмуються процеси інвестування та іпотечного кредитування під заставу землі, не повноцінне ведення державного земельного кадастру (необхідне прийняття Закону «Про державний земельний кадастр», виключити недостовірність даних про кількість і якість земель), не проводиться моніторинг земель та землекористування, без якого неможливе обґрунтоване здійснення державної земельної політики, недотримання умов договорів оренди, нецільове використання коштів земельного податку, який повинен використовуватись на виконання меліоративних заходів, захист ґрунтів від водної та вітрової ерозії.

Державна фінансова підтримка - це, з одного боку, діяльність держави, що характеризується виділенням коштів з державного бюджету з метою сприяння економічному зростанню окремої галузі. Однією з таких галузей і є аграрна. З іншого боку, фінансова підтримка є одним з механізмів державного регулювання економіки. Нині в сільській місцевості України в основному завершено реформування відносин власності в плані роздержавлення, паювання землі та майна. Створено нові організаційно-правові форми господарювання, засновані на приватній власності на землю та майно [18, с. 46]. При цьому, незаперечним є той факт, що аграрний сектор національної економіки залишається невиведеним з кризової ситуації. Низька ефективність сільськогосподарського виробництва не забезпечує навіть простого відтворення.

Забезпечити стабільну діяльність новостворених аграрних формувань нині непросто. Дається взнаки непідготовленість селян до роботи в ринкових умовах, низька платоспроможність більшості з них, відсутність послідовної державної політики щодо диспаритету цін, що зумовлює постійну нестачу фінансових ресурсів та обмежує діяльність і розвиток сільськогосподарських товаровиробників, замала фінансова підтримка держави та місцевих органів самоврядування.

РОЗДІЛ 2 РЕФОРМУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН ЯК ВАЖЛИВОЇ СКЛАДОВОЇ АГРАРНИХ ПЕРЕТВОРЕНЬ В УКРАЇНІ

2.1 Особливості землі як фактора виробництва. Формування попиту та пропозиції на землю

Земля розглядається економістами як природний фактор, як природне багатство і першооснова господарської діяльності. Тут з матеріального фактора виділяються в особливий фонд природні умови. При цьому термін «земля» вживається в широкому розумінні слова. Він охоплює усі переваги, що дані природою у визначеному обсязі і над пропозицією яких людина не владна, будь то сама земля, водні ресурси чи корисні копалини.

У сільському господарстві земля виступає не тільки просторовим базисом для розміщення виробничих споруд, а й водночас є предметом праці, засобом праці та основним засобом виробництва. Особливості землі як засобу праці пов'язані з її родючістю. На відміну від інших факторів виробництва однією з важливих властивостей «землі» є її обмеженість. Людина не в змозі змінити її розміри по своєму бажанню. По відношенню до цього фактора можна говорити про закон зменшуваної віддачі. При цьому мається на увазі віддача в кількісному вираженні чи у прибутковості, що зменшується. Людина може впливати на родючість землі, але цей вплив не безмежний. За інших рівних умов, невпинне застосування праці і капіталу до землі, до видобутку корисних копалин не буде супроводжуватися пропорційним ростом віддачі.

Складність проблеми трансформації відносин власності на землю в Україні пов'язана зі специфікою юридичної й економічної реалізації права приватної земельної власності, а також зі специфікою земельної реформи, яка супроводжується поділом великих господарств на дрібнотоварні.

Ринкова трансформація економічної системи України об'єктивно формує передумови для залучення землі в ринковий обіг, що надає їй змісту товару. Як і на будь-якому іншому ринку економічних ресурсів, ціна на землю формується під впливом попиту і пропозиції, хоча і має свої особливості.

Ринок землі - це система юридичних та економічних відносин між фізичними, юридичними особами, державою, а також між державами і наддержавними органами з приводу організації, купівлі-продажу, оренди, обміну та іпотеки землі з метою здійснення ефективної господарської діяльності. Найбільш ґрунтовно охарактеризувати ринок можна через його функції: регулювання; стимулювання; розподілу; контролю; ціноутворення; інформування; інтеграції.

Функція регулювання проявляється в тому, що ринок землі приводить у відповідність платоспроможний попит пропозиції землі за допомогою механізму цін, визначає напрями перерозподілу земель між аграрною сферою та іншими галузями економіки. Функція стимулювання спонукає землекористувачів до зниження витрат виробництва продукції за рахунок здійснення додаткових капіталовкладень, спрямованих на покращення якості землі. Функція розподілу за допомогою механізму цін перерозподіляє доходи окремих землевласників, зумовлюючи соціальне розшарування суспільства. Суть функції контролю полягає у тому, що ринок здійснює постійний контроль над привласненням земель, скороченням витрат на придбання земельних ділянок та ін. Функція ціноутворення розкривається в процесі здійснення ринкових операцій із землею, коли на основі збалансування попиту і пропозиції землі здійснюється остаточне визначення ціни землі. Функція інформування проявляється в тому, що ринок інформує продавців і покупців земельних ділянок про попит, пропозицію та ціни на землю, що дає змогу суб'єктам ринку планувати свою господарську діяльність. Що ж до функції інтеграції, то вона об'єднує усіх учасників ринку землі задля формування єдиного економічного простору у сфері земельних ресурсів як на рівні окремої держави, так і на наддержавному рівні [22, с. 248]. З вищевикладеного слідує, що для ефективного функціонування ринку землі має бути налагоджено механізм ціноутворення на землю, головними компонентами якого виступають попит і пропозиція.

Попит на землю - платоспроможна потреба в ній, а пропозиція - прагнення землевласників продати свої земельні ділянки за певну ціну. Під впливом взаємодії попиту і пропозиції формуються ринкові ціни на товар. Проте, земля є особливим товаром, оскільки вона обмежена в просторі, що зумовлює нееластичність пропозиції (рис. 2.1). А це зумовлює обмеженість впливу ринкового механізму на ціноутворення.

Отже, попит є єдиним чинником, що визначає ціну землі (рис. 2.2).

Рис. 2.1 Рис. 2.2

Сукупний попит на землю (рис. 2.3) складається з індивідуальних попитів на земельні ділянки сільськогосподарського (Dсг) та несільськогосподарського (Dне сг) призначення:

D= Dсг+ Dне сг. (2.1)

Рис. 2.3

Криві попиту на землю завжди мають спадний характер, що пояснюється дією закону спадної граничної продуктивності чинників виробництва. Адже постійне зростання чисельності населення зумовлює нагальну потребу залучати у виробництво все менш прибуткові земельні ділянки.

Попит на землю формується під впливом трьох груп чинників: адміністративно-економічних, природно-кліматичних і соціальних. Попит на земельні ділянки сільськогосподарського призначення є похідним, оскільки залежить не лише від продуктивності чи ціни землі, а переважно від цін на сільськогосподарську продукцію. Так, якщо сільськогосподарська продукція, яку можна вирощувати на певній земельній ділянці, буде користуватися високим попитом на ринку та матиме високу ціну, то й попит на таку ділянку буде значним. Водночас, малоймовірно, що якийсь виробник захоче придбати земельну ділянку, яка є навіть надзвичайно високопродуктивною, якщо продукція, що може на ній вироблятися не матиме відповідного збуту.

Основними чинниками, які визначають попит на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, є:

? економічна політика держави;

? рівень науково-технічного розвитку;

? місцезнаходження земельної ділянки;

? придатність для ведення промислового чи житлового будівництва;

? якість інженерного облаштування території;

? життєвий рівень населення;

? демографічний стан регіону;

? рівень ділової активності у регіоні;

? кліматичні та екологічні умови в певному регіоні.

У зв'язку з постійним збільшенням чисельності населення попит на землю невпинно зростає, що призводить до зміщення ціни рівноваги з рівня r0 до r1 (рис. 2.4).

Рис. 2.4

Механізм функціонування ринку землі ґрунтується на попиті, пропозиції та ринкових цінах. Попит на землю - це платоспроможна потреба в ній, а пропозиція - прагнення землевласників продати свої земельні ділянки за певну ціну. Під впливом взаємодії попиту і пропозиції формуються ринкові ціни. Оскільки земля обмежена в просторі, сукупна пропозиція землі є абсолютно нееластичною, що зумовлює обмеженість впливу ринкового механізму на ціноутворення. Єдиним чинником, що визначає ціну землі, є попит. Попит на землю є похідним і залежить, насамперед, від ціни продукції, яка на ній виробляється.

2.2 Рента. Ціна землі як капіталізована рента

Земля виступає класичним і унікальним благом тривалого користування, ринкова вартість якого може бути визначена тільки через вартість її особливої послуги, тобто через ренту.

Слово «рента» походить від латинського «renddita» - те, що приносить прибуток. Цивільне законодавство України встановлює, що за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі [22, с. 235]. Таким чином, кодекс трактує ренту як орендний платіж, що суперечить положенням деяких нормативних актів. Так, Законом України «Про систему оподатковування» рентні платежі віднесені до загальнодержавних податків і зборів. У Законі України «Про оцінку земель» земельна рента (рентний дохід) визначена як дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки.

У науковій літературі приводиться багато дефініцій ренти, які засновані переважно на працях Д.Рікардо. Абсолютна, або чиста, економічна рента - це дохід, отриманий за допомогою будь-якого виробничого фактору, що характеризується цілком нееластичною пропозицією стосовно ціни. Такими факторами вважаються земля та інші природні ресурси, кількість яких строго обмежена. Диференціальна рента є наслідком використання ресурсів більш високих порядків у ситуації ранжирування їх за продуктивністю. Вона являє собою чистий дохід, що виникає у підприємств завдяки перевагам відносно природних умов і місцезнаходження (диференціальна рента І - її величина буде визначатися бонітетом фізико-хімічних властивостей ґрунту й кліматом місцевості) або продуктивнішого їхнього використання на базі кращої технічної оснащеності (диференціальна рента II). Тобто, монополія приватної власності породжує абсолютну земельну ренту, монополія господарства на зеті - диференціальну земельну ренту.