Договір найму (оренди) - це договір, за яким наймодавець передає або »бов’язуєгься передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк

Предметом договору може бути річ, яка визначена індивідуальними паками та зберігає свою первісну форму при неодноразовому використай-
 

 
ні (неспоживна річ), а також майнові права. Закон може встановлювати вц* мяйня що не можуть бути предметом договору найму.

Юридична характеристика договору:

-         двосторонній,

-         консенсуальний;

-         відплатний.

Сторонами договору можуть бути як юридичні, так і фізичні особа. Наймодавцями можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, які є влас. никями майна, або уповноважені ними особи. Наймачами можуть бугц ц юридичні особи різних організаційно-правових форм і форм власності, і дієздатні фізичні особи.

До форми договору найму застосовуються загальні правила про фор^. правочинів.

Договір найму укладається на строк, встановлений у самому договор; Це дає сторонам можливість укладати його на будь-який строк, який вое визначать. Водночас передбачено, що законом можуть бути встановлса; максимальні (граничні) строки договорі деяких видів майна, зокрема, в му земельної ділянки.

Якщо строк найму не встановлений, то договір вважається укладена на невизначений строк Кожна зі сторін договору, укладеного на невизна­не ний строк, може ВІДМОВИТИСЯ ВІД НЬОГО В будь-який час, ПИСЬМОВО ПО´:, редивши про це другу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомо: майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений ін­ший строк для попередження про відмову від договору найму, укладено´на невизначений строк

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строгу договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одно місяця, він вважається поновленим на строк який раніше був ним встаноь лений. У разі заперечення наймодавця проти автоматичного продовженні дії договору він зобов’язаний про це повідомити наймача. Однак це не » ключає права сторін згодом відмовитися від такого договору на їхній розсу із попередженням одна одній в строки, передбачені законом.

У ЦК України міститься положення, котре передбачає, що передави наймачем речі в користування іншій особі (піднайм) можливе лише за зго­дою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відносини піднайму мають похідний характер, залежний від відносин иа*- му. Умови договору піднайму залежать від умов договору найму. Тожшднаш- може користуватися майном лише відповідно до призначення, визначеного і договорі найму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку дого­вору найму. Припинення його спричиняє припинення договору піднайму.

За користування майном із наймача справляється плата, розмір *« встановлюється договором найму (оренди) або законом. Якщо розмір шв- ти не встановлений договором, то він визначається, зважаючи на спожив якість речі й інші обставини, що мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися на вибір сторін у грошо- ій або натуральній формі Договором або законом може бути встановлено Веріодичний перегляд або зміна (індексація) розміру плати за користування Майном- Вона вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Одне з правил стосовно плати за користування майном стосується мож-

ості ЇЇ зменшення. Так, наймач має право вимагати зменшення плати, ®цдо Через обставини, за які він не відповідає, можливість користування „ну істотно зменшилася. Крім того, наймач звільняється від плати за весь час протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, «які він не відповідає.

у результаті користування річчю може виникати необхідність у здій­снення її ремонту. У зв’язку з цим поточний ремонт речі, переданої в найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено дого­їм або законом, а капітальний ремонт - наймодавцем за його рахунок, ладо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться в строк, встановлений договором. Япцо строк не встановлений або ремонт викликаний невідкладною потре­бою, то він має бути проведений у розумний строк.

Якщо ж наймодавець не провів капітального ремоніу речі, що пере­шкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, то наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Права та обов’язки сторін за договором найму (оренди):

Наймодавець має право:

-         після закінчення строку дії договору вимагати повернення речі, що є предметом договору ;

-         у разі неможливості відновлення пошкодженої речі вимагати від­шкодування завданих йому збитків;

•  відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох мі­сяців підряд;
•  у випадку не виконання наймачем обов’язку щодо повернення речі, вимагати від нього сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю в прострочений час.

Наймодавець зобов ´язаний:

-         передати наймачеві майно в користування негайно або в строк, вста­новлений договором найму;

-         передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умо­вам договору найму та її призначенню;

•  попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;
•  відшкодувати шкоду, завдану у зв’язку з користуванням річчю, якщ0 буде встановлено, що це сталося внаслідок її особливих властивос- тей або недоліків, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати.

Наймач має право:

•  поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця;
•  у випадку належного виконання своїх обов’язків за договором, піс. ля спливу строку договору має переважне право перед іншими осо- бами на укладання договору на новий строк;
•  у випадку належного виконання своїх обов’язків за договором, у разі продажу речі, переданої в найм, переважне право перед іншими особами на її придбання.

Наймач зобов ´язаний:

•  вносити плату за користування річчю;
•  у присутності наймодавця перевірити справність речі;
•  усунути погіршення речі, які сталися з його вини;
•  у разі припинення договору негайно повернути наймодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з урахуванням нормального зно­су, або в стані, який було обумовлено в договорі;
•  відшкодувати шкоду на загальних засадах, завдану третім особам у зв’язку з користуванням річчю, переданою в найм.

Порядок розірвання договору найму (оренди). Наймодавець має пра­во вимагати розірвання договору, якщо:

1.  наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2.  наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3.  наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодженні речі;
4.  наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок його проведення був покладений на наймача.

У свою чергу наймач має право вимагати розірвання договору, якщо:

1.  наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповіде умовам договору та призначенню речі;
2.  наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітал- ного ремонту речі.