За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (найма­чеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК України).

Юридична характеристика договору:

•  двосторонній;
•  відплатний;
•  консенсуальний або реальний;

- каузальний - оскільки обов’язковою його умовою є мета - жвгЛо передається наймачеві тільки для проживання в ньому.

Сторонами в договорі найму житла є наймодавець і наймач. Відповід. но до законодавства, можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо найма, чем є юридична особа, то вона може використовувати житло лише для про- живання в ньому фізичних осіб .

Сторонами договору найму житла в будинках державного і громадсько- го житлового фонду є житлово-експлуатаційна організація (в разі її відсут. ності - підприємство, установа, організація) та ордеродержагель. У договорі найму житла в будинках приватного житлового фонду наймодавцем є влас­ник житлового будинку.

У договорі мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із на­ймачем. Вони набувають рівних із наймачем прав і обов’язків щодо норис- тування житлом. Наймач та особи, що постійно проживають разом із ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити в житло інших осіб для постійного проживання в ньому.

Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, за їхньою вза­ємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволи­ти тимчасове проживання в помешканні іншій особі (особам) без стягненщ плати за користування житлом (тимчасові мешканці).

Форма договору - проста письмова (ст. 811 ЦК України). Відповідно до п 9.1.4. Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” від 22 травня 2003 р., договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 литц 2004 р., право користування нерухомим майном строком більше як один рік підлягає обоє ´язковій державній реєстрації.

Суттєвими умовами договору найму житла є предмет, ціна та строк.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок чи його частина. Помешкання має бути при­датним для постійного проживання в ньому. Квартирою є ізольоване по­мешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання в ньому. Житловий будинок - це будівля капітального типу, спо­руджена з дотриманням вішог, встановлених законом, іншими нормативно- правовими актами, та призначена для постійного в ній проживання.

Розмір плати за користування житлом встановлюється в договор´найму житла. Якщо законом встановлено максимальний розмір плати за користування житлом, то плата, визначена в договорі, не може його пере­вищувати.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановленні договором найму. Якщо строк внесення плати за користування житлом ве встановлений договором, то наймач вносить її щомісяця.

Строк договору найму житла. Він укладається на строк, встановле­ний договором. Якщо в ньому строк не встановлено, то договір вважасгьсі
 

 
укладеним на п ´ять років. Договір найму житла в будинках державного та гоомадського фонду має безстроковий характер.

Договір найму житла може бути укладений на строк до одного року (короткостроковий найм). Він має певні особливості, а саме:

_ у договорі не вказуються особи, які постійно проживають із наймачем;

_ наймач не має права дозволити проживання тимчасовим мешканцям;

_ наймач не має права укладати договір піднайму;

_ наймач не має права провадити заміну наймача в такому договорі;

_ у наймача немає переважного права укладати договір найму на но­вий строк, а також права на придбання житла в разі його продажу.

Зміст договору складають відповідні права й обов’язки сторін.

Основні обов´язки наймодавця:

•  надати житлове помешкання наймачу;

_ здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором.

Наймач зобов’язаний:

•  використовувати житло лише для проживання в ньому;
•  забезпечувати збереження житла та підгримувати його в належному стані;
•  отримати дозвіл наймодавця на переобладнування та реконструк­цію житла;
•  вчасно вносити плату за житло;
•  самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму;
•  здійснювати поточний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ЦК України та Житловим кодексом України (надалі - ЖК Укра­їни), наймач також має певні права:

•  право на вселення членів сім’ї;
•  право на збереження житла за тимчасово відсутніми особами;
•  право на обмін житлового приміщення;
•  право здавати житло в піднайм. За договором піднайму житла на­ймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину чи все найняте ним помешкання в користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір під­найму житла є оплатним. Розмір оплати за користування житлом встановлюється договором піднайму. Строк договору не може пере­вищувати строку договору найму житла. У разі дострокового при­пинення договору найму житла одночасно з ним припиняється до­говір піднайму;
•  право на вселення тимчасових мешканців.

Переважні права наймача житла:

•  переважне право на укладання договору найму житла на новий строк - у разі спливу строку договору. Не пізніше, ніж за три мі-

 
сяці до спливу строку договору, наймодавець може запропонував наймачеві укласти договір на таких же чи інших умовах або попе, редити його про відмову від укладання договору на новий стро^ Якщо наймодавець не попередив наймача, а той не звільнив по. мешкання, то договір вважається укладеним на таких же умовах j на такий же строк;

•  переважне перед іншими особами право на придбання житла, щ* було предметом договору найму житла, у разі його продажу.

Розірвання договору найму житла. Наймач має право відмовитися від договору найму житла в таких випадках:

•  за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у буд. який час, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці
•  якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому.

Договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодц. ця, якщо:

•  наймач не вніс плату за житло за шість місяців, якщо договоромв. встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому най- мі - не вніс плату понад два рази;
•  сталося руйнування чи псування житла наймачем або іншими осо­бами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути надано строк (не більший за один рік) для відновлення житла.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімната) може бути розірваний на вимогу наймодавця в разі необхідності викорис­тання житла для проживання наймодавця та членів його сім’ї. Він повни попередити наймача про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці

Особливим видом найму (оренди) житла є оренда житла з вику­пом. За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство- орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) жит­ло за плату на довготривалий (до ЗО років) строк, після закінчення якого аб достроково, заумови повної сплати орендних платежів, житло переходюіу власність орендаря (ст. 810-1 ЦК України).

Договір оренди житла з викупом підлягає обов ´язковому нотаріальна посвідченню та обов ’язковій державній реєстрації в порядку, визначено законом (ст. 811 ЦК України).

Істотні умови, порядок укладення та припинення договору орев житла з викупом здійснюються на умовах та в порядку, визначених до­ном.

Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про пере­хід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.