Таким чином, життя та розвиток економічних відносин в аграрній сфері спонукали до трансформування відносин між сільгоспвиробниками та державою. Свідчення тому - рух за відновлення орендних відносин полягав у започаткуванні внутрігосподарської оренди, яка набула поширення в колгоспах і радгоспах. Вона наблизила селянина до землі, створила певні умови для високоефективної його праці. Приблизно третина агроресурсів сільгосппідприємств була передана підрядним колективам. Та незважаючи на переваги орендного підряду, як внутрігосподарської оренди, помітного приросту сільськогосподарської продукції не відбулося. Вивчення розвитку орендних відносин виявило ряд негативних явищ. Головне з них - примусове нав'язування трудовим колективам орендних відносин без урахування конкретних на це умов. Повсюдний орендний рух вилився в чергову кампанію, у тотальне залучення селян до малозрозумілих для них відносин. Серйозним недоліком було й те, шо під внутрішньогосподарську оренду не було підведено надійної договірної, а також законодавчої основи. У більшості господарств замість договору про оренду користувалися звичайним внутрішньогосподарським положенням про колективний підряд, складений в інтересах адміністрації. Керівники та спеціалісти старанно розписували в такому документі обов'язки виробників та систему санкцій за певні прогалини в роботі та порушення трудової дисципліни. А про власні обов'язки йшлося загалом. Внаслідок цього адміністрація не забезпечувала орендарів необхідними матеріалами і ресурсами, виділяла їм гірші землі, старі й покинуті будівлі з примітивним обладнанням або зовсім без нього. Сталося так, що в умовах внутрішньогосподарської оренди селянин так і не відчув себе господарем землі. Такий вид оренди був позбавлений головної функції - формування власника, а, отже, не розвивав відносин власності. Орендар повністю залежав від підприємства, в якому працював, він не мав права розпоряджатися виробленою і, навіть, понадплановою продукцією, якщо це не обумовлювалось договором. Орендодавач усе забирав за розрахунковими цінами. Орендарі у даному разі не могли виходити на ринок із своєю продукцією. Вони не одержали прав юридичної особи, а тому залишались не захищеними як перед адміністрацією, так і перед державою. Єдине, що залишилося орендарям, - дещо модернізована оплата за продукцію.

Отже, існують відмінності щодо правової регламентації орендних земельних відносин у різні історичні періоди. Відродження їхнього повноцінного змісту в умовах переходу України до ринкової аграрної економіки має винятково важливе практичне значення.

оренда земля ділянка правовий

1.2 Сучасне правове регулювання оренди земель в Україні

У сучасних умовах оренда землі в аграрному секторі АПК при належній законодавчій базі, дотриманні умов укладених угод є запорукою сталого ефективного розвитку сільського господарства та пов'язаних з ним переробних підприємств. [64, с. 44]. Оренда - дійовий фактор збільшення розмірів аграрних формувань.

Законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель сільськогосподарського призначення, носить багатоструктурний характер і включає такі складові, як: 1) загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; 2) галузеве (зокрема, земельне, аграрне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини, та має на меті їх врегулювання, і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; 3) спеціальне земельне законодавство про оренду земель [36, с. 8].

Становлення орендних відносин в Україні розпочалося з проголошенням

незалежності. Цьому сприяла постанова Верховної Ради Української РСР від 18 грудня 1990 року «Про земельну реформу» [53], в якій всі землі України було оголошено об'єктом земельної реформи та передбачалася їх передача громадянам і підприємствам у постійне володіння, а також прийняття Земельного кодексу Української РСР.

Новий Земельний кодекс, який був прийнятий 18 грудня 1990 року, принципово відрізнявся від попередніх двох кодексів (1922 та 1970 pp.). У ньому містилася сукупність кардинальних і одночасно революційних для того часу правових норм.

Земельний кодекс передбачав реформування існуючого права на землю - користування землею - за трьома формами:

1) довічне успадковуване володіння для громадян;

2) постійне володіння для сільськогосподарських і лісогосподарських підприємств і організацій;

3) користування (постійне і тимчасове, в тому числі на правах оренди) для несільськогосподарських та інших підприємств, установ, організацій і громадян.

Таким чином, Земельний кодекс функції власника - володіння, користування, розпорядження землею - передав народу України.

Кодекс передбачав рівноправний розвиток різних форм господарювання на землі на основі добровільного вибору громадянами видів землеволодіння і землекористування із запровадженням системи захисту та гарантії їхніх прав.

Виробникам сільськогосподарської продукції - землеволодільцям - був наданий статус самостійності, їхні права охоронялися законом.

Кодексом встановлювався порядок вибуття з колгоспу, радгоспу й надання земель для організації селянського (фермерського) господарства.

Законодавчо закріплювалися граничні розміри ділянок, що надавалися громадянам, а саме: для ведення селянського (фермерського) господарства до 50 га сільгоспугідь і до 100 га усіх земель; для особистого підсобного господарства до 2 га; для садівництва до 0,12 га; городництва до 0,15 га; дачного будівництва до 0,10 га; для сінокосіння і випасання худоби до 1 га, для будівництва й обслуговування житлового будинку у містах до 0,10 га, селищах до 0,15 га, у селах до 0,25 га.

Одночасно передбачалася реальна передача функцій щодо розпорядження землею радам народних депутатів з одночасною децентралізацією їхніх прав із тим, щоб питання, пов'язані із землекористуванням громадян і будівництвом об'єктів, що обслуговують населення, вирішувалися радами базового рівня.

Уперше в земельному законодавстві був визначений перелік особливо цінних продуктивних земель, а також земель, зайнятих природними та історико-культурними об'єктами, що особливо охоронялися, вилучення яких не допускалося.

Норми земельного законодавства спрямовувалися на всебічну екологізацію землеволодіння і землекористування із введенням нових категорій земель - природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, а також на запровадження системи використання й охорони земель.

Передбачалося економічне стимулювання раціонального використання і охорони земель за рахунок державних коштів.

Суттєво змінювалася й система управління земельними ресурсами. Вона передбачала платність землеволодіння і землекористування у вигляді земельного податку та орендної плати, посилення контролю з боку держави за використанням й охороною земель із запровадженням моніторингу земель і зміни у веденні державного земельного кадастру, порядку вирішення земельних спорів.

Реалізація положень Земельного кодексу поставила питання про необхідність розробки 20 законодавчих актів, виконання великого обсягу землевпорядних робіт, а саме: проведення суцільної інвентаризації земель усіх категорій; розробка Генеральних схем перерозподілу земель по адміністративних районах; виготовлення й видача державних актів на володіння і користування землею; оцінка земель. Земельний кодекс Української РСР та постанова «Про земельну реформу» (грудень 1990 - березень 1991 pp.), Закон Української РСР «Про селянське (фермерське) господарство» (грудень 1991 p.) [22], постанова Верховної Ради Української РСР «Про форми державних актів на право володіння або користування землею» і положення «Про порядок надання і вилучення земельних ділянок» (березень 1991 р.) - це важливі правові документи земельної реформи, які визначали перший етап реформування земель в Україні.

У законодавчому забезпеченні здійснення земельної та аграрної реформи і регулювання земельних відносин в Україні можна визначити три основні етапи: перший - з 1990 р. до 1992 p., другий - з 1992 р. до 1996 р.; третій - з 1996 р. і дотепер [1, c. 10]. На кожному з цих етапів приймалися законодавчі та нормативно-правові акти, спрямовані на юридичне забезпечення зміни суті і характеру відносин власності на землю як основу національного суверенітету і територіальної цілісності держави і об'єкт права власності народу України, реформування суспільних відносин у сфері використання і охорони земель, створення гарантій захисту прав на землю громадян і юридичних осіб, визначення основних функцій державного управління земельним фондом України тощо.

Продовження земельної реформи, її Рубікон, настає в січні 1992 року, коли був прийнятий Закон України «Про форми власності на землю», який закріпив такі форми власності на землю: державну, колективну та приватну. Всі вони є рівноправними. Зміни й доповнення відповідно до цього Закону, до Земельного кодексу фактично перетворилися у новий Земельний кодекс. Нова редакція Земельного кодексу України від 13 березня 1992 року була однією з форм реалізації земельної реформи і спрямована на перехід до ринкових відносин.

Після проведення розпаювання сільськогосподарських угідь широкого розвитку набула оренда земельних часток (паїв) на основі Указу президента України від 10 листопада 1994 р. «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва», в якому право на земельну частку (пай) визнавалося об'єктом купівлі-продажу, успадкування, дарування, обміну та застави.

Здійснення земельної реформи, яка започаткована в 1990 році, передбачає проведення комплексу інституційно-функціональних, економічних, соціальних, правових, екологічних та інших заходів, спрямованих на становлення нових за змістом і характером суспільних відносин, пов'язаних з використанням землі [23, c. 5]. При цьому побудова нової структури суспільних земельних відносин, і відносин власності зокрема, в Україні має базуватись на дії об'єктивних законів природи, економіки, суспільства.

Центральне місце у системі законодавства про оренду земель сільськогосподарського призначення займає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України «Про оренду землі», прийнятий Верховною Радою України 6 жовтня 1998 року, який діє із змінами і доповненнями, внесеними Законом України від 8 вересня 1999 р.

Цей акт став етапним актом законодавчого рівня у сфері регулювання земельних орендних відносин в Україні. Орендні земельні відносини набрали зараз значення окремого правового інституту земельного права України. Прийняття даного Закону сприяє відновленню в Україні оренди земель, дає істотний поштовх до укладення договорів оренди земельних ділянок. Це має особливе значення за умов проведення земельної реформи та реорганізації колективних сільськогосподарських підприємств. Належить відзначити виникнення нових елементів земельних орендних відносин. Так, крім розвитку традиційної оренди земель сьогодні є потреба й у вдосконаленні правового регулювання оренди земельних паїв як різновиду оренди земель сільськогосподарського призначення.

За період з 1994 по 1999 рік, незважаючи на суперечливість оцінок його результатів, зроблено перший вагомий крок до реалізації кінцевої мети земельної реформи, яка полягає в безоплатній передачі землі у власність тим, хто на ній працює, до формування платних орендних відносин і ринку земель.