Сьогодні найпоширеніша форма ринкових земельних відносин в Україні - оренда. На 1 січня 2009 р. в оренді перебувало 20,6 млн. га сільськогосподарських угідь, тобто половина всього аграрного земельного фонду. Орендарями виступали сільськогосподарські підприємства (без фермерських господарств) - 15,6 млн. га сільськогосподарських угідь, фермерські господарства - 3,0 млн. га, господарства населення - 1,6 млн. га, інші - 0,4 млн. га. Основними орендодавцями є власники земельних паїв. Щодо цього виду земельної оренди є детальна статистика. На 1 січня 2009 р. власники земельних паїв уклали 4,5 млн. орендних договорів, з них 50% - з господарствами, де вони отримали ці паї, 13% - з фермерськими господарствами, 37% - з іншими суб'єктами орендних відносин. Структура орендних договорів за строками оренди така: до 5 років - 73%, 6 - 10 років - 20%, понад 10 років - 7%. У 2008 р. річна орендна плата за 1 га сільськогосподарських угідь дорівнювала 140 грн., з регіональними коливаннями цієї середньої величини від 97 грн. у Рівненській області до 190 грн. у Черкаській. Майже 77% орендних виплат - натуральна оплата сільськогосподарською продукцією, трохи менше 19% - грошові виплати, 4% - оплата послугами. І рівень орендних плат, і їхня мала монетизація свідчать про поки ще дуже низький розвиток ринкових відносин у цьому домінуючому сегменті земельного ринку.

Низький рівень рентних доходів нинішніх землевласників-орендодавців свідчить про значне перевищення пропозиції над попитом на ринку земельної оренди, про відсутність серйозної конкуренції серед орендарів [7, c. 50].

Зняття мораторію на передбачену Земельним кодексом України свободу реалізації та придбання права земельної власності шляхом купівлі-продажу землі внесе істотні зміни в характер формування землеволодіння [63, c. 79]. Відповідно до проведених соціологічних обстежень близько чверті власників земельних паїв хотіли би їх продати, що природно, оскільки більше половини орендодавців цієї категорії - особи пенсійного віку.

Розвиток торгівлі земельними ділянками як форми земельного ринку поступово зменшуватиме частку приватної земельної власності, отриманої безкоштовно в процесі приватизації («дароване» землеволодіння), і збільшуватиме куплену земельну власність («інвестиційне'' землеволодіння). Можна передбачити, що така трансформація звузить ринок земельної оренди і змінить співвідношення власного й орендного землекористування в Україні. У зв'язку з очікуваним розширенням товарного обороту земельних ресурсів є сенс обговорити питання про можливу й бажану ціну сільськогосподарських земель. З розвитком земельного ринку ціни визначатиме статистика фактичних продажів [1, c. 230]. Водночас у цій сфері можлива досить активна регулятивна політика з боку держави. Тому варто розглянути можливі теоретичні орієнтири «справедливої» ціни на сільськогосподарські угіддя. З одного боку, будь-яка країна зацікавлена в підвищенні капіталізації свого національного багатства, у зв'язку з чим в Україні має проводитися політика стимулювання конвергенції світових і внутрішніх цін на елементи національного багатства. З іншого боку, висока ціна на землю утруднює доступ капіталу й праці до неї, тобто підприємець, що вирішив зайнятися аграрним бізнесом, змушений буде витратити на придбання землі занадто велику частку свого авансованого капіталу.

Таким чином, державна регулятивна політика на земельному ринку має стимулювати таке зростання земельних цін, яке за темпами відстає від зростання оплати сільськогосподарської праці, що забезпечить тенденцію зниження цін на землю в трудовому еквіваленті.

2. Особливості правового регулювання оренди землі

2.1 Оренда землі і її правова форма використання

Перетворення в структурі земельних відносин в Україні, у зв'язку з проведенням земельної та аграрної реформ, зумовило перегляд відносин відносно правового регулювання використання земель сільськогосподарського призначення [31, c. 1]. За умов проведення земельної та аграрної реформ землі сільськогосподарського призначення набули нових правових ознак, їхній правовий режим став значно багатшим, змінилися його юридичні акценти.

По-перше, ці землі стали не лише об'єктом вкладення праці (переважно колективної на землях, що належали державі), а й капіталу, через те, що виникли різноманітні форми власності на них, у тому числі, приватна власність [47, с. 3]. По-друге, ці землі вперше було включено до сфери підприємництва. У цьому зв'язку набувають актуальності питання щодо визначення особливостей правового регулювання земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, визначення правового становища громадян, які займаються підприємницькою діяльністю на землях сільськогосподарського призначення, фермерських господарств, а також сільськогосподарських підприємств та кооперативів, які використовують землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.