Реалізація напрямів земельної реформи в Україні надалі починає здійснюватися поетапно відповідно до Указу Президента України від 30 травня 2001 року №372 «Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки», яким визначено комплекс правових, організаційних, фінансових, науково-технічних їж інших заходів, що мають забезпечити прискорення завершення у країні земельної реформи, а також створити ефективний механізм регулювання земельних відносин і державного управління земельними ресурсами. З прийняттям Конституції України 28 червня 1996 року більше третини статей чинного на той час Земельного кодексу суперечило її положенням. Назріло питання радикальної зміни Кодексу.

У травні 2000 року на перше читання до Верховної Ради України був поданий проект Земельного кодексу. Це був кістяк законотворчого процесу, який заклав підвалини нового Земельного кодексу.

6 липня 2000 року після досить гострого обговорення проекту Земельного кодексу більшістю народних депутатів він був прийнятий у першому читанні. Після доопрацювання, з урахуванням зауважень і пропозицій, Земельний кодекс України був прийнятий Верховною Радою 25 жовтня 2001 року й з 1 січня 2002 року набрав чинності. Новий Земельний кодекс України найбільш наближений до норм європейського законодавства, нормативно-правової системи і являє собою земельну конституцію, майже кожна стаття якої є базою для формування цілісного масиву законодавства, що регулюватиме весь комплекс відносин з приводу використання основного національного багатства - землі.

З метою розвитку положень нового Земельного кодексу прийнято близько 50 законодавчих та інших нормативно-правових актів. Вони спрямовані на поглиблення й завершення земельної реформи, розбудову цивілізованих ринкових земельних відносин.

Серед сучасних наукових досліджень, присвячених окремим аспектам оренди земель сільськогосподарського призначення, належить виділити праці

В.І. Андрейцева, І.А. Дмитренка, П.Ф. Кулинича, В.В. Носика,

О.О. Погрібного, В.І. Семчика, В.А. Сонюка, А.К. Соколової, Н.І. Титової, В.І. Федоровича, М.В. Шульги, В.В. Янчука, В.З. Янчука та інших науковців.

Орендні земельні відносини набрали зараз значення окремого правового інституту земельного права України. Прийняття даного Закону сприяє відновленню в Україні оренди земель, дає істотний поштовх до укладення договорів оренди земельних ділянок. Це має особливе значення за умов проведення земельної реформи та реорганізації колективних сільськогосподарських підприємств. Належить відзначити виникнення нових елементів земельних орендних відносин. Так, крім розвитку традиційної оренди земель сьогодні є потреба й у вдосконаленні правового регулювання оренди земельних паїв як різновиду оренди земель сільськогосподарського призначення.

З прийняттям Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» створено законодавчо-правову базу орендних відносин, це дало змогу широко використовувати їх під час створення нових агроформувань.

Оренді земель сільськогосподарського призначення в аспекті фермерських відносин присвячена монографія О.О. Погрібного «Селянські господарства і оренда», у якій показано правомірний генетичний зв'язок земельних відносин із орендними та фермерськими відносинами.

Необхідно відзначити істотний інтерес до цієї важливої проблеми вчених-економістів. Серед них належить особливо виділити праці таких вчених як: М. Агафонова, С. Біндмана, П.І. Гайдуцького, В.Я. Месель - Веселяка,

Д. Сафіуліна, М.М. Федорова.

Проте, це лише початок грунтовного наукового вивчення проблем земельних орендних відносин. Вимагають досконалого аналізу всі її складові. Особливої актуальності правові аспекти оренди земель сільськогосподарського призначення набирають у зв'язку з розробкою нового Земельного кодексу України та реалізацією Указу Президента України від 3 грудня 1999 р. «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», який є підставою поширення практики оренди земельних паїв.

Правовий режим земель сільськогосподарського призначення повинен бути посилений у відповідності з Конституцією України, що, насамперед, повинно відобразитись у посиленні їх правової охорони як «основного національного багатства». Все це обумовлює необхідність дослідження оренди земель сільськогосподарського призначення з урахуванням тих соціально економічних змін, які сталися у суспільстві.

У розвитку орендних відносин зацікавлені як орендарі, так і власники земельних ресурсів, адже для обох сторін вона має надзвичайно важливе значення. Для підприємців, які не мають достатньо коштів на купівлю землі, оренда є надійним інструментом збільшення обсягів землекористування. Вона є важливим засобом акумуляції фінансових ресурсів для орендодавців. Вагомою причиною, що спонукає селян здавати землю в оренду, є неспроможність самостійно її обробляти через відсутність техніки та інших ресурсів і коштів на їх придбання.

Отже, оренда є визначальним чинником впливу на виробничу діяльність новостворених підприємств, який сприяє успішному їх розвитку, спонукає до підвищення ефективності використання земель, є важливим джерелом прибутку орендодавця. Тому в сучасних умовах розвитку, оренда стала найпоширенішим засобом використання сільськогосподарських земель.

Головним результатом земельної реформи в Україні стали структурні зміни в розподілі земель як за формами власності та господарювання, так і за кількістю землевласників і землекористувачів [2, c. 259]. Держава перестала бути земельним монополістом. У її власності залишилося менше половини загальної площі земель країни. Значна частина продуктивних земель передана у приватну власність, близько 7 млн. громадян отримали сертифікати на право на земельну частку (пай). Більшість сертифікатів замінені Державними актами на право приватної власності на земельну ділянку. Формуються принципово нові земельні відносини, в основі яких лежить приватна власність на землю, що дає право її оренди, спадкування, дарування, міни тощо. Загалом, у власності держави перебуває 29,6 млн. га (49%), у приватній - 30,6 млн. га (50,8%) і 117 тис. га (0,2%) - у колективній.

Ще глибші зміни у структурі власності відбулись із землями сільськогосподарського призначення. Із 41,7 млн. га загальної площі сільськогосподарських угідь у державній власності залишилось 11,4 млн. га (27,3%), у приватну власність передано 30,3 млн. га (72,7%), а в колективній - залишилося 42,8 тис. га (0,1%). Таким чином, на сьогодні в Україні пройдено найскладніший етап земельної реформи - проведено роздержавлення і приватизація земель сільськогосподарського призначення. Започатковано ринковий обіг земельних ділянок поміж землевласниками та землекористувачами, хоча він поки що не є повноцінним, оскільки існує заборона на відчуження земельних ділянок для ведення товарного господарства та земельних часток (паїв) за винятком успадкування та вилучення для суспільних потреб. Практично цим створено початкові умови для ефективного господарювання на землі в ринковій економіці.

Закон України «Про основні засади державної аграрної політики на період до 2015 року» [20] від 18 жовтня 2005 р. зараховує до головних її пріоритетів «формування інфраструктури ринку землі», а Указ Президента України «Про деякі заходи щодо розвитку ринку зерна» від 18 вересня 2007 р. доручає Кабінету Міністрів забезпечити законодавчий супровід проекту закону «Про ринок земель». Ці нормативні документи свідчать про прагнення домогтися створення повноцінного земельного ринку і водночас про те, що процес формування такого ринку затягується. Виникає питання, на якій стадії «маркетизації» земельних відносин перебуває Україна?

Трактування найважливішого соціально - економічного інституту, позначуваного поняттям «ринок землі», багато в чому залежить від змісту самого терміна. Під цим словосполученням можна розуміти правову можливість (реалізовану або потенційну) придбання земельних ділянок у власність шляхом купівлі, широкий розвиток земельної іпотеки або, звузивши дефініцію, позначити нею тільки професійну торгівлю землею (ріелторство). Є також інші елементи земельних відносин, які було б логічно вважати ринковими, наприклад, зміна суб'єктів земельної власності через спадкування, дарування, міну. Слід зауважити, що суб'єктами земельного ринку здатні виступати не тільки приватні землевласники: державні та комунальні органи можуть як продавати, так і купувати землю, наприклад, за допомогою процедури викупу. З огляду на сказане варто трактувати термін «земельний ринок» як сукупність земельних відносин, що дозволяють реалізувати титул земельного власника для одержання економічної вигоди. Зокрема, землі сільськогосподарського призначення можуть забезпечити їхньому власникові ринковий ефект у разі використання: а) для товарного виробництва; б) для здачі в оренду; в) для продажу або застави. Розглянемо ці форми ринкової реалізації права земельної власності. Перша - поєднання в одній особі (фізичній або юридичній) землевласника, підприємця і працівника. Ця форма ринкової реалізації права земельної власності виникла в результаті описаного вище земельного перерозподілу, підсумки якого слід визнати створенням первинного ринку землі.

Станом на 1 січня 2009 р. в результаті паювання сільськогосподарських земель передано в приватну власність 6,9 млн. громадян 27,4 млн. га сільськогосподарських угідь. Середній розмір земельного паю становив по Україні 4 га з дуже значним розмахом варіації цього показника - від 1,1 га в Івано-Франківській області до 8,8 у Луганській. У підсумку на 1 січня 2009 р. приватна земельна власність становить 30,4 млн. га сільськогосподарських угідь. У свою чергу, власники цих земельних ресурсів передали в оренду 17,4 млн. га, залишивши для ведення свого господарства 13,0 млн. га. Трохи більше 1,1 млн. га сільськогосподарських угідь, що перебувають у державній власності, використовуються для аграрного виробництва державними сільськогосподарськими підприємствами (держгоспи, наукові й навчальні заклади, підсобні підприємства державних організацій).

Таким чином, в Україні 14 млн. га сільськогосподарських угідь використовується їхніми власниками для своєї аграрної підприємницької діяльності. Власність на отриману в результаті такої діяльності продукцію і безкоштовність землекористування - форма ринкової реалізації права земельної власності, а отже, форма ринку землі. Для порівняння є сенс навести таку статистичну інформацію. У країнах Західної Європи частка власного землеволодіння в загальній площі фермерського землекористування сягає 65%, орендного користування - 33%, з дуже значним розбігом цих показників по країнах: від майже повної відсутності оренди (Ірландія) до здачі в оренду більше половини площ (Франція).