Наймач не може нести відповідальність перед іншою стороною у випадку погіршення майна з вини наймодавця, дії непереборної сили або Інших випадкових обставин. Зокрема, він не може відповідати за погіршення майна в силу його природних явищ. Однак, якщо такому погіршенню наймач сприяв своїми діями чи бездіяльністю, то він не може бути звільнений від відповідальності.

При погіршенні майна з вини обох сторін розмір відповідальності наймача повинен бути відповідно зменшений.(ч.2 Ст.211 ЦКУ).

Закон не дає прямої відповіді на питання, чи відповідає наймач за погіршення найнятого майна членами його сім"ї і іншими близькими йому особами (гостями, домашньою працівницею). Оскільки вказані особи мають доступ до найнятого майна в силу близьких сімейних чи інших відносин з наймачем то, очевидно, він повинен нести відповідальність за шкоду, заподіяну ними найнятому майну. У цьому випадку наймач винний в тому, що він умисно чи з необережності допустив до найнятого майна осіб, які через свою непроінформованість з правилами користування або з інших підстав погіршили його стан.

Межі відповідальності наймача визначаються збитками, нанесеними ним у результаті погіршення майна порівняно з тим станом, у якому воно повинно було бути повернене у момент припинення договору (п.5 ст.265 ЦКУ). Стягненню підлягають збитки у повному обсязі, тобто як витрати на виправлення майна, так і ті доходи, які наймодавець міг би одержати за час з моменту погіршення майна до його виправлення у стан, у якому воно було до погіршення.

В разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором.

Зроблені наймачем без дозволу наймодавця поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна, якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем.

Вартість поліпшень, які зроблені наймачем без дозволу наймодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягають.

Поліпшення найнятого майна означає проведення в ньому таких змін, з допомогою яких суттєво збільшується його корисність, комфортабельність, поліпшується зовнішній вигляд порівняно з тим станом, у якому воно знаходилось до передачі наймачу (наприклад, електрофікація приміщення, підключення його до водопроводу, каналізації).

Від поліпшення слід відрізняти відтворення наймачем ремонту, при якому відновлюються якості майна, які були втрачені ним за час найму, і наймач зобов'язаний ремонтувати за свій рахунок найняте майно. Проведення поліпшень не входить у його обов'язки, тобто цим і пояснюється правило про обов'язок наймодавця відшкодувати наймачу вартість проведених ним поліпшень.

Дані правила є диспозитивними, так як сторонам надається можливість встановити у договорі інший порядок розподілення прав і обов'язків відносно проведених наймачем поліпшень. Інші правила можуть бути встановлені і спеціальним законом. Наприклад, у ряді нормативних актів, які регулюють здавання в оренду нежилих приміщень і споруд, які належать державі, встановлене правило про безплатний перехід до наймодавця поліпшень проведених орендарем.

Необхідно відмітити, що диспозитивність правил стосується не тільки прав наймача щодо одержання відшкодування проведених ним необ дних витрат, а і його право на одержання жих поліпшень в натурі, якщо їх можна відокремити без заподіяння шк.ди для майна.

Наймач має право і на поліпшення, проведені ним без дозволу наймодавця, але тільки на ті, які можна відокремити без шкоди для майна. Разом з тим, кінцеве вирішення питання про право наймача на ці поліпшення залежить від наймодавця, якому закон надає альтернативне право: або відшкодувати «наймачу вартість поліпшень або передати їх йому у натурі. На поліпшення, проведені без дозволу наймодавця і які не можуть бути відокремлені без шкоди для майна, наймач не має жодних прав, крім прав, що передбачені договором найму (право користуватися ним). У зв"язку з проведенням таких поліпшень суд не може визнати за наймачем і права власності на певну частину майна.